CUSHMAN&WAKEFIELD : EVOLUTION DES ESPACES DE TRAVAIL EN EUROPE

L'évolution des espaces de travail en Europe, de nouvelles relations entre propriétaires et utilisateurs


Une enquête du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield

Réalisée auprès de 825 cadres supérieurs, dont 29% de propriétaires et 71% d'utilisateurs, d'entreprises basées dans 12 pays de l'Union Européenne, l'étude Landlords & Tenant Survey de Cushman & Wakefield compare les points de vue des propriétaires et des utilisateurs sur la responsabilité sociale des entreprises. Cette enquête aborde également la question de la densité des espaces de travail et les critères de choix des immeubles.

Pour les besoins de l'étude, les pays ont été regroupés en six zones : Benelux/Allemagne, Europe Centrale, Europe de l'Est, France, Europe Méridionale, Royaume Uni.

1- La responsabilité sociale des entreprises

Alors que près de 50% des propriétaires et utilisateurs interrogés sont prêts à envisager un surcoût pour acquérir ou louer un immeuble à haute qualité environnementale, 40% des utilisateurs et 28% des propriétaires ne sont pas informés de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments qui, s'appliquant aux secteurs résidentiel et tertiaire, enjoint notamment aux États membres d'élaborer et d'appliquer des exigences minimales en matière de performance énergétique pour les bâtiments neufs et existants. Or, ces directives doivent entrer en vigueur dans tous les pays de l'Union Européenne d'ici 2009, et sont déjà en place dans certains d'entre eux. Les entreprises britanniques sont celles qui connaissent le mieux ces nouvelles directives (73%) alors que les pays d'Europe Centrale et d'Europe de l'Est sont les moins bien informés (31%).

" La responsabilité sociale des entreprises est un des enjeux majeurs du débat sur la mondialisation et le développement durable. On doit encore attendre pour évaluer ses répercussions sur les processus d'acquisition et de location, mais la volonté d'agir et les mesures concrètes sont déjà là. Les immeubles à faible consommation d'énergie vont voir leur valeur augmenter grâce aux attraits qu'ils présentent, mais pour le moment, il existe encore trop peu d'immeubles réellement écologiques ", explique Thierry Juteau, Directeur Général chez Cushman & Wakefield France.

MESURES MISES EN PLACE AFIN DE RÉDUIRE LES ÉMISSIONS DE CARBONE (en % des répondants) - Source: Cushman & Wakefield (voir communiqué de presse ci-joint)

2- Les espaces de travail

" Les utilisateurs cherchent à réduire leur coûts et accroitre leur efficacité. Les coûts immobiliers viennent en deuxième position dans le budget des entreprises, après la masse salariale. C'est donc un poste clé où de nouvelles mesures peuvent être mises en place pour les optimiser. Il faudrait réellement mettre l'accent sur les gains de productivité. Les entreprises doivent créer des conditions de travail qui attirent et retiennent les meilleurs professionnels et augmenter leur productivité en agissant sur le facteur 'bien-être' ", explique Thierry Juteau.

Près d'un tiers des entreprises interrogées ont l'intention de réduire la surface moyenne par employé dans les 12 prochains mois, soit en adoptant une disposition en open-space ou en bureaux partagés, soit en ayant recours au télétravail. Les politiques de réduction des coûts sont la raison principale de ces changements. Le Royaume-Uni est le pays le plus enclin à réduire la surface de travail par personne (41% des sociétés) par la pratique de l'open-space ou le télétravail, suivi de la France (33%), du Benelux/Allemagne, de l'Europe Méridionale (31%) et de l'Europe de l'Est/Europe Centrale (29%). La surface moyenne occupée actuellement par chaque employé de bureau en Europe est de 13 m² par personne, soit un chiffre assez proche de celui de 12,6 m² par personne observé en France.

Toutefois la tendance à l'augmentation de la densité des espaces de bureaux marque une pause. 40% des sociétés interrogées affirment ainsi que la densité de leurs espaces de travail a augmenté durant l'année écoulée mais elles ne sont plus que 33 % à prévoir que cette densité augmentera durant les douze prochains mois. " Ce ralentissement peut être lié en partie à la baisse du recours aux open-spaces, en particulier dans le nord de l'Europe car d'autres pratiques telles que le télétravail et le share desk se développent et que la densité du lieu de travail est à présent considérée comme faisant partie d'une stratégie plus générale ", souligne Thierry Juteau.

Parmi les entreprises interrogées, 56% comptent développer leur usage du share-desk et autres pratiques de travail alternatives comme le télétravail dans les douze mois à venir contre 51% dans les douze derniers mois. Une étude par secteur géographique montre que les sociétés britanniques sont en haut du classement (66%), suivi de la zone Bénélux/Allemagne avec 59%, de l'Europe Méridionale (57%), de l'Europe Centrale et Europe de l'Est (52%) et de la France (49%).

3- Les critères de choix des immeubles

S'agissant du choix de l'emplacement de l'immeuble, les propriétaires et les utilisateurs mentionnent l'un comme l'autre l'accessibilité en transport en commun comme critère le plus important. L'accessibilité du site en voiture apparait en seconde position, devançant la proximité d'un centre urbain puis celle d'un équipement commercial. Ces deux derniers critères sont jugés moins décisifs par les Français, les Belges et les Allemands.

Concernant le choix de l'immeuble en tant que tel, la lumière naturelle est de loin le critère le plus important pour les propriétaires et les utilisateurs. En seconde place apparaissent, pour les utilisateurs, le respect des normes d'hygiène et de sécurité relatives à la sécurité des personnes, à la prévention des accidents et de la pollution ainsi qu'aux économies d'énergie. Les propriétaires privilégient pour leur part l'existence de systèmes de climatisation (systèmes ventilo-convecteurs à quatre tuyaux). Le fait que le matériel informatique puisse fonctionner en réseau sans fil ne semble pas être une priorité ni pour les propriétaires ni pour les utilisateurs.

Pour un immeuble située en centre-ville, la taille moyenne idéale d'un plateau est de 1 800 m² pour les propriétaires quand elle n'est que de 1 500 m² pour les utilisateurs.

La durée idéale d'un bail pour les propriétaires est comprise entre 5 à 10 ans et entre 3 à 5 ans pour les utilisateurs.

" D'une façon générale, les propriétaires et les utilisateurs ont des vues similaires sur le choix de l'emplacement et de l'immeuble. Mais concernant le choix de l'immeuble, s'ils s'accordent généralement sur ce que sont les critères essentiels, leurs avis divergent sur la place à accorder à chacun de ces facteurs et sur le niveau de telle ou telle prestation. Ainsi, on note encore une divergence inquiétante entre la perception qu'ont les propriétaires des besoins des utilisateurs et ce que ces derniers souhaitent réellement. Au final, ce sont les besoins des utilisateurs qui devraient dominer le marché ", conclut Thierry Juteau.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 215 bureaux à travers 56 pays et plus de 12.000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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