CUSHMAN & WAKEFIELD : LA BAISSE DES OUVERTURES DE CENTRES COMMERCIAUX EN EUROPE S'ACCENTUERA JUSQU'EN 2011

LA BAISSE DES OUVERTURES DE CENTRES COMMERCIAUX EN EUROPE S'ACCENTUERA JUSQU'EN 2011


Un rapport bi-annuel du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield

Selon la dernière étude de Cushman & Wakefield, 8,7 millions de mètres carrés de centres commerciaux ouvriront en Europe en 2009, soit une diminution de 5 % par rapport à 2008. " Tranchant avec le boom des années précédentes, et en dépit des signes récents de reprise économique, ce recul devrait s'accentuer en 2010 et 2011 " annonce Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. " 7 millions de mètres carrés de centres commerciaux ouvriront en 2010 en Europe, mais ce n'est qu'en 2011 que le point bas sera atteint avec l'inauguration de 5 millions de mètres carrés ". Ce total représentera alors le plus faible niveau annuel de développement depuis 2003 et une chute de 45 % du volume annuel des ouvertures par rapport au pic de 2007 (9,2 millions de mètres carrés).

Le ralentissement du rythme général de développement a été amorcé dès 2008, année où 9,1 millions de mètres carrés de centres commerciaux avaient ouvert en Europe. Mais si les difficultés de financement et un contexte économique bien moins porteur avaient alors porté un coup d'arrêt à l'inflation des projets de centres commerciaux, certains pays n'en avaient pas moins enregistré une progression significative de leur parc. À la fin de 2008 les parcs bulgare et roumain avait ainsi crû de 76 et 63 % respectivement par rapport à 2007, tandis qu'en Russie on dénombrait en un an l'ouverture de 1,65 million de mètres carrés. En Europe occidentale, le Royaume-Uni s'était particulièrement distingué avec 840 000 m² de nouveaux centres, total constitué pour une large part des trois projets " géants " de Liverpool One, Westfield London et Broadmead Centre/Cabot Circus à Bristol.

Depuis le début de 2009, la tendance à la baisse du rythme des ouvertures de centres commerciaux s'est accentuée. Au cours du premier semestre 2009, 3,1 millions de mètres carrés ont ouvert en Europe, soit une chute de 18 % par rapport à la même période en 2008. C'est encore en Russie que le volume le plus important d'ouvertures a été constaté avec 580 000 m² de centres commerciaux inaugurés dont 45 % dans la seule agglomération moscovite. En Europe occidentale, l'Italie arrive en tête avec 370 000 m² ouverts. Enfin, le plus grand centre commercial inauguré depuis le début de 2009 en Europe l'a été au Portugal : avec 122 000 m², le Dolce Vita Tejo à Amadora est désormais le plus grand centre commercial de ce pays.

En France, seuls 140 000 m² ont ouvert au cours des six premiers mois de 2009, et notamment les Docks 76 à Rouen et L'Heure Tranquille à Tours. Le rythme des ouvertures s'accélèrera toutefois au second semestre 2009 : plus de 500 000 m² de centres commerciaux devraient ainsi ouvrir d'ici la fin de cette année. Ce volume important est lié à l'achèvement prochain de quelques opérations d'envergure régionale (Les Docks Vauban au Havre, Odysseum à Montpellier et Vitam'Parc à Saint-Julien-en-Genevois) et au nombre élevé d'opérations de taille plus modeste destinées à redynamiser l'offre commerciale de villes moyennes (Les Champs à Saint-Brieuc). Si la baisse de la part des opérations de redéveloppement est une évolution notable par rapport à 2008, d'autres tendances de l'offre ne changent guère : l'importance attachée à l'esthétique des projets et à leur intégration environnementale ainsi qu'un tenant mix faisant la part belle aux loisirs rendent par exemple Vitam'Parc emblématique des opérations en cours de développement dans l'Hexagone.

L'achèvement à venir de nombreuses opérations permet à la France, avec plus de 900 000 m², de figurer à la troisième place du classement européen des pays où sera livré le volume le plus important de mètres carrés de centres commerciaux entre le début du second semestre 2009 et la fin de 2010. Mais avec 2 et 1,8 millions de mètres carrés supplémentaires prévus, la Turquie et la Russie sont largement en tête en raison, notamment, du développement d'opérations " géantes " dans les capitales de ces deux pays (Forum Istanbul - 178 000 m², et Golden Babylon Rostokino à Moscou - 170 000 m²). Ce développement rapide concerne la plupart des autres pays émergents, même si les volumes à livrer sont moins impressionnants. Avec 90 000 m² de centres projetés sur la même période la Lituanie pourrait ainsi disposer début 2011 d'un ratio m² de centres commerciaux/habitant équivalent à ceux des marchés établis d'Europe occidentale.

Comme le montrent les chiffres énoncés précédemment, le climat économique difficile et les restrictions d'accès au crédit ont certes réduit le volume des mètres carrés de centres commerciaux projetés en Europe mais n'ont pas pour autant entravé le lancement de plusieurs opérations. De fait, des opportunités de développement demeurent dans la plupart des marchés, et si la part des fonds propres exigés reste importante, certains projets de taille moyenne à grande, notamment situés sur les meilleurs emplacements, parviennent encore à être financés.

D'après Christian Dubois, " la prudence des enseignes et l'allongement des délais de commercialisation de certains projets reflètent la dégradation de la conjoncture et, en particulier, le ralentissement généralisé de la consommation des ménages. Toutefois, plusieurs enseignes internationales restent actives et poursuivent la mise en oeuvre de leur stratégie d'expansion de manière plus sélective et opportuniste. Privilégiant les meilleurs emplacements des meilleurs centres, elles profitent notamment de conditions de bail plus avantageuses consenties par des bailleurs pressés d'assurer la commercialisation et le succès de leur projet. Parallèlement, quelques enseignes plus modestes ou moins rentables rencontrent des difficultés qui sont autant d'opportunités pour les plus grands groupes de développer leur activité ".

La détérioration de l'économie a, de même que sur l'activité des enseignes, largement pesé sur les résultats du marché de l'investissement : avec 8,3 milliards d'euros investis sur le segment des centres commerciaux en Europe au premier semestre 2009, la chute est de 54 % par rapport à la même période l'an dernier. Il convient toutefois de distinguer les marchés d'Europe de l'Est, restés quasiment atones, de ceux d'Europe occidentale animés au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne et en France par la vente de plusieurs actifs de qualité, très bien situés et sécurisés. Dans l'Hexagone, l'acquisition par TMW Pramerica du centre commercial Le 31 à Lille pour plus de 150 millions d'euros constitue par exemple l'une des transactions les plus importantes depuis le début de 2009. " Au second semestre 2009, les meilleurs actifs resteront privilégiés. Ils bénéficieront ainsi de l'augmentation des volumes investis en Europe et d'une conjonction d'éléments favorables notamment liés à la stabilisation des taux de rendement, à l'activité accrue des fonds allemands et à une plus grande disponibilité des liquidités " conclut Christian Dubois.

Prévisions d'ouvertures de centres commerciaux du second semestre 2009 à la fin de 2010 (m² GLA)

Source : Cushman & Wakefield - European Shopping Centre report

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|     Pays      |Surface (m²) |Augmentation du parc existant |
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|1. Turquie     |   2 076 367 |                       41,8 % |
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|2. Russie      |   1 815 000 |                       19,5 % |
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|3. France      |   1 172 405 |                        7,5 % |
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|4. Italie      |     867 625 |                        7,1 % |
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|5. Pologne     |     789 130 |                       12,3 % |
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|6. Roumanie    |     681 229 |                       33,6 % |
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|7. Bulgarie    |     496 075 |                     254, 8 % |
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|8. Espagne     |     470 972 |                        4,8 % |
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|9. Royaume-Uni |     454 415 |                         2,9% |
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|10. Allemagne  |     359 540 |                        2,8 % |
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Graphique en pièce jointe : Evolution annuelle du parc de centres commerciaux en Europe 1960-2010 (m² GLA)

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