CUSHMAN & WAKEFIELD : LES CHAMPS-ELYSEES NE SONT PLUS L'ARTERE COMMERCANTE LA PLUS CHERE D'EUROPE

LES CHAMPS-ELYSEES NE SONT PLUS L'ARTERE COMMERCANTE LA PLUS CHERE D'EUROPE


Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield

Selon l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Main Streets Across the World, les douze derniers mois ont conforté la plupart des grandes artères commerçantes mondiales. Sur les 269 emplacements dans 59 pays analysés par Cushman & Wakefield, plus des deux tiers (66 %) ont enregistré une stabilité ou une hausse de leur valeur locative. Reflétant l'amélioration du climat économique mondial et l'évolution positive de la consommation des ménages et du rythme d'expansion des enseignes, ce résultat contraste avec la baisse historique enregistrée l'an passé (54 % des principales artères commerçantes avaient alors vu leur valeur locative diminuer).

Après une baisse marquée en 2009, plusieurs artères affichent ainsi une hausse sensible, à l'instar de la 5ème Avenue à New York dont la valeur locative a progressé de 8,8 % au cours des douze derniers mois après un recul de 8,1 % l'année précédente. Signe d'un prestige inégalé auprès des plus grandes enseignes internationales, cette augmentation lui permet de conserver, pour la neuvième année consécutive, sa place d'artère la plus chère du monde devant Causeway Bay à Hong Kong. C'est au n° 666 de l'avenue que le groupe Fast Retailing a par exemple décidé d'ouvrir, sur une surface de plus de 8 000 m², l'une des plus grandes boutiques Uniqlo de la planète, au prix d'un loyer record jamais atteint pour un emplacement commercial à Manhattan.

Les Champs-Elysées sont allés à contre-courant de cette évolution. L'avenue, dont la valeur locative était stable l'an dernier, affiche cette année un recul de 9,5 % et perd du même coup sa place d'artère la plus chère d'Europe au profit de New Bond Street à Londres. " La volonté des autorités municipales de limiter les nouvelles ouvertures de magasins de prêt-à-porter - on garde en mémoire l'opposition résolue de la Ville de Paris au projet du flagship d'H&M, qui ouvrira finalement cet automne - a pu jouer en défaveur des Champs-Elysées, les grandes enseignes de ce secteur étant parmi les seules à pouvoir supporter le coût élevé d'une installation sur les meilleures portions de l'avenue. Mais l'évolution négative de l'indexation des loyers, et le décalage entre la disponibilité de grandes surfaces et le souhait des enseignes internationales d'ouvrir de plus petits magasins pour rationaliser leurs coûts immobiliers ont aussi joué un rôle décisif sur l'évolution de la place des Champs-Elysées dans le classement " explique Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Ces facteurs n'ont pas pour autant réduit l'appétit des plus grands groupes pour une installation sur l'avenue, d'autant plus vif que plusieurs ouvertures à venir (H&M, Abercrombie & Fitch, Tommy Hilfiger) en renforceront l'attractivité. Bénéficiant de la possibilité d'ouvrir le dimanche, ses commerçants devraient aussi tirer parti de la reprise économique, et notamment de la nette augmentation du nombre de touristes étrangers constatée depuis janvier à Paris.

Le déclin relatif des Champs-Elysées n'a pas contribué à celui des autres grandes artères de la capitale. " Le succès croissant de quartiers commerçants également très fréquentés mais aux loyers moins élevés que ceux pratiqués sur les Champs-Elysées, à l'instar d'un secteur de l'Opéra redynamisé par les ouvertures d'Uniqlo ou Desigual, ne s'est pas démenti. Quant au boulevard Saint-Germain, dont la valeur locative a augmenté en un an de 12,5 %, il continue de profiter de sa montée en gamme, reflétée par plusieurs ouvertures de boutiques de luxe et par le prestige de quelques projets emblématiques, dont celui du flagship Ralph Lauren inauguré au printemps dernier " poursuit Christian Dubois. De façon plus générale, l'évolution du marché français de l'immobilier de commerces a mis au jour la résistance des meilleurs emplacements, qui bénéficient de l'intérêt constant d'enseignes désireuses de poursuivre leur expansion ou de faire leur entrée dans l'Hexagone. Leur sélectivité et leur exigence accrue de rentabilité ont logiquement conduit à une désaffection marquée pour les emplacements secondaires, dont l'infortune s'est notamment traduite par une augmentation sensible des taux de vacance.

Loin de se limiter au marché français de l'immobilier de commerces, cette polarisation entre emplacements n°1 et secondaires a caractérisé l'ensemble du marché mondial. Mais les contrastes observés sur la planète ne se sont pas limités à cette seule dichotomie entre emplacements secondaires et n°1. A l'instar des Champs-Elysées, les principales artères mondiales ont connu des destins divers. L'augmentation annuelle de la valeur locative de New Bond Street à Londres (+ 19,4 %), la plus forte constatée en Europe, a par exemple tranché avec le recul enregistré à Grafton Street à Dublin (- 25,8 %) - qui fait passer l'artère irlandaise du 8ème au 13ème rang mondial - ou rue Ermou à Athènes (- 15,4 %), deux capitales de pays sévèrement frappés par la crise économique. Avec une baisse de 22,5 % l'an passé, Grafton Street avait du reste déjà reculé de la 5ème à la 8ème place du classement mondial.

Ces performances contradictoires indiquent que les incidences de la crise continuent de peser sur l'évolution de plusieurs marchés locaux, notamment en Europe, continent où les valeurs locatives ont accusé un recul moyen de 4,5 % sur un an. Elles sont également le signe d'une évolution contrastée entre marchés établis et émergents. L'augmentation relevée sur certaines artères ne procède pas, en effet, des mêmes facteurs dans ces deux types de marché. " Dans les pays développés, la forte progression du nombre de chômeurs et la stagnation du pouvoir d'achat et des dépenses de consommation des ménages favorisent la prudence des enseignes et expliquent leur volonté d'optimiser leur immobilier. Si plusieurs enseignes poursuivent leur maillage, leur demande se porte dès lors en priorité, au gré des opportunités, sur les meilleurs emplacements des meilleures artères. L'état de l'équilibre entre l'offre et la demande joue donc un rôle décisif dans l'évolution des valeurs locatives des marchés établis " explique Christian Dubois. La très forte pénurie d'emplacements de premier plan a par exemple expliqué la forte augmentation constatée sur New Bond Street à Londres, où le groupe de luxe suisse Richemont a loué au n° 169, pour Piaget, une boutique de 325 m² pour un montant record au Royaume-Uni.

Les pays émergents se distinguent de la plupart des marchés établis par la hausse soutenue des ventes au détail avec, par exemple, une progression à deux chiffres au Brésil (+ 11,4 % a/a sur les sept premiers mois de 2010¹) et en Chine (+ 18,2 % a/a sur les huit premiers mois de 2010²). En partie liée à l'essor du tourisme et à l'appétit d'une classe moyenne de plus en plus importante pour de nouveaux formats commerciaux, l'augmentation rapide de la consommation des ménages y nourrit ainsi la croissance des loyers de nombreuses artères commerçantes. Comme en 2009, c'est en Amérique latine et dans l'ensemble Asie-Pacifique que les augmentations ont été les plus significatives. Au Brésil, à Sao Paulo, la rue Haddock Lobo affiche une progression de 92 %, la plus forte enregistrée dans le monde en 2010. Sur Causeway Bay à Hong Kong, l'augmentation est de 9,6 %, ce qui lui permet de conserver son statut de deuxième artère la plus chère du monde. Mais en Asie, l'évolution la plus remarquable concerne Myeongdong à Séoul : l'augmentation de 17,8 % de la valeur locative constatée en un an sur cette artère permet à la capitale sud-coréenne de s'établir à la 8ème place du classement mondial et de faire ainsi son entrée dans le Top 10.

Le rythme élevé de la croissance du PIB des pays émergents au deuxième trimestre 2010 a confirmé leur montée en puissance et leur rôle moteur dans la sortie de crise. Ce boom continuera de soutenir la consommation privée, d'autant que plusieurs pays, à l'instar de la Chine, ont engagé des politiques de stimulation de la demande intérieure. Il nourrira ainsi l'appétit des enseignes internationales pour les meilleurs emplacements des villes d'Asie et d'Amérique latine, qui devraient de nouveau connaître une progression sensible de leur valeur locative. En Europe en revanche, l'évolution du climat économique est loin d'avoir levé toutes les incertitudes. Ainsi, la brusque augmentation du nombre de chômeurs (+ 3,6 millions dans l'Union européenne en 2009³) et le niveau préoccupant de l'endettement des Etats pourraient encore brider le niveau de la consommation des ménages. " Renouant avec des résultats positifs, dans le secteur du luxe comme dans celui du mass-market, plusieurs groupes veulent donner un nouveau souffle à leur politique d'expansion, à l'instar d'Inditex ou d'H&M. Pour autant, la mise en oeuvre par les enseignes de stratégies de rationalisation ne se démentira pas, car le paysage des commerces est de plus en plus concurrentiel, ce qu'illustrent la place croissante prise par le e-commerce et des arbitrages de consommateurs toujours plus décisifs. On peut donc prévoir que le marché de l'immobilier de commerces des pays développés restera, à court et moyen termes, un marché à deux vitesses distinguant les emplacements prime, toujours très recherchés, des emplacements secondaires " conclut Christian Dubois.

Le Top 10 des pays aux artères commerçantes les plus chères du monde en 2010

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|2010 |2009 |    Pays     |  Ville   |       Rue         |E/m²/an |Évolution annuelle (%) |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|1    |   1 |  États-Unis | New York |       5ème Avenue | 18 454 |                   8,8 |
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|2    |   2 |       Chine |Hong Kong |      Causeway Bay | 14 620 |                   9,6 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|3    |   5 |       Japon |    Tokyo |             Ginza |  7 711 |                   4,5 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|4    |   6 | Royaume-Uni |  Londres |   New Bond Street |  7 345 |                  19,4 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|5    |   3 |      France |    Paris |    Champs-Elysées |  6 965 |                 - 9,5 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|6    |   4 |      Italie |    Milan |Via Montenapoleone |  6 770 |                     - |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|7    |   7 |      Suisse |   Zurich |    Bahnhofstrasse |  6 020 |                     - |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|8    |  11 |Corée du Sud |    Séoul |        Myeongdong |  4 844 |                  17,8 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|9    |  10 |   Australie |   Sydney |  Pitt Street Mall |  4 116 |                     - |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+
|10   |   9 |   Allemagne |   Munich |  Kaufingerstrasse |  3 704 |                   3,3 |
+-----+-----+-------------+----------+-------------------+--------+-----------------------+

Source: Cushman & Wakefield (le classement complet se trouve dans l'étude Main Streets Across the World 2010)

Sources : ¹Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística / ²National Bureau of Statistics of China / ³Eurostat

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Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 60 pays et plus de 13 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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