JONES LANG LASALLE : Les entrep?ts logistiques - quelles tendances en 2005 (R)

Jones Lang LaSalle analyse le marché français : Attractivité et compétitivité, région par région

Paris, le 20 septembre 2005 - Jones Lang LaSalle, leader mondial des services en immobilier d'entreprise, publie aujourd'hui une étude exclusive sur le marché des entrepôts logistiques en France au premier semestre 2005. Cette étude décrypte les tendances du marché français, son positionnement au niveau européen, et analyse les performances du secteur logistique en France, région par région.

Jean-Marie Guillet, Directeur du Département Logistique France, commente : " Jones Lang LaSalle figure parmi les leaders du marché de la logistique en France. Notre spécificité réside notamment dans l'étendue des services proposés. Nous avons la capacité d'intervenir au niveau transactionnel, type agence, au niveau de l'investissement, de l'expertise et de la valorisation des patrimoines. Nous disposons également d'un département " Etudes et recherche " capable de répertorier et analyser les informations sur l'ensemble des marchés liés aux activités logistiques. C'est cette polyvalence qui nous a permis de mener l'étude que nous publions aujourd'hui. Notre analyse témoigne de la grande attractivité des régions françaises sur le marché européen de la logistique "

En 2005, la France confirme son attractivité sur le marché européen de la logistique

Le marché français confirme son dynamisme au premier semestre 2005. Ce dynamisme positionne la France comme l'un des marchés les plus attractifs d'Europe. A l'étranger, le marché français est identifié comme sain et mature, et en particulier la région parisienne et la région lyonnaise.

En hausse constante depuis 1998, la commercialisation avec les acteurs français et étrangers du marché de la logistique connaît en 2004 une croissance de 12 %. Les investisseurs et utilisateurs étrangers trouvent en France un environnement très compétitif : des loyers prime stables, un parc d'entrepôts disponibles en grande partie maîtrisé et organisé, permettant l'implantation d'utilisateurs soucieux de bénéficier d'installations répondant aux dernières exigences du marché. Enfin les taux de rendement proposés restent parmi les plus attractifs en Europe de l'Ouest.

Ainsi, l'année 2005 confirme le retour des investisseurs américains sur le marché français. Les investisseurs français et allemand restent également très présents. Parmi les nouveaux investisseurs, on assiste à l'arrivée des Irlandais et des Israéliens. Ce phénomène s'explique notamment par un niveau de taux de rendement proposé toujours attractif (8 à 8,5 %) mais également une professionnalisation et une organisation du marché logistique.

Reconnu comme le plus sécurisé, l'axe Lille-Paris-Lyon-Marseille demeure la zone la plus recherchée par les investisseurs étrangers. Jean-Marie Guillet, analyse : " Ces quatre pôles majeurs représentent aujourd'hui plus de 75% des transactions enregistrées et forment une véritable colonne vertébrale permettant les dessertes à vocation régionale, nationale voire internationale ".

Attractivité du marché français en Europe : les loyers prime

En 2005, les loyers prime français sont stables par rapport à 2004 :

55 E / m² à Paris, 48 E / m² à Lyon, 46 E / m² au Nord Pas de Calais et 45 E / m² en PACA

Des loyers plus élevés chez les concurrents européens :

184 E / m² à Londres, 76 E / m² à Madrid et Francfort, 68 E / m² à Bruxelles et 60 E / m² à Milan.

L'Ile de France, la région Rhône-Alpes, le Nord Pas de Calais et la région PACA : le quatuor de tête

Avec 550 000 m² placés au premier semestre 2005, les quatre pôles majeurs se positionnent dans la lignée de l'année 2004. Jean-Marie Guillet commente : " Selon nos prévisions, l'année 2005 devrait s'achever sur un niveau de 1,1 à 1,2 millions de m² placés. Par conséquent, l'année 2005 devrait se placer légèrement en dessous de l'année 2004 qui affichait 1,3 millions de m² placés. Les nombreuses implantations effectuées en 2004 ont naturellement été suivies d'une phase d'absorption en 2005 à l'origine de cette légère baisse. "

L'Ile de France, la région Rhône-Alpes, le Nord Pas de Calais et la région PACA réunissent plus des trois quarts des entrepôts logistiques français. Une offre maîtrisée et une demande toujours active ainsi que des loyers prime stables expliquent la position dominante de ces quatre pôles, qui constituent des plates-formes logistiques incontournables sur le marché de la logistique en France et en Europe.

Le retour en force de Paris en 2005

Avec une offre large et diversifiée, la région parisienne est la première plate-forme logistique en France et en Europe. Cette tendance se confirme en 2005 avec un retour en force de Paris avec plus de 55% des transactions enregistrées contre 35% en 2004. Ce phénomène s'explique par les nouvelles normes de sécurité en vigueur qui obligent les entreprises à déménager pour des entrepôts adaptés aux normes ICPE. Il s'agit plus particulièrement d'une demande endogène principalement exprimée par des utilisateurs, dont 65 % de chargeurs.

Au premier semestre 2005, 330 000 m² ont d'ores et déjà été placés. Ces implantations se positionnent de façon assez équilibrée entre le Nord et le Sud. Jean-Marie Guillet commente : " Nous estimons, grâce aux contacts en cours, que la région parisienne passera la barre des 500 000 m² placés en 2005, ce qui ferait de cet exercice, le deuxième plus important après l'année exceptionnelle et record de 2000 qui enregistra plus de 800 000 m² placés en Ile de France. "

Le premier semestre 2005 marque également une baisse de l'offre immédiatement disponible que Jones Lang LaSalle évalue à 780 000 m², soit 20% de moins par rapport à 2004 qui totalisait plus de 900 000 m².

Jean-Marie Guillet s'exprime sur les tendances attendues en 2006 : " Le marché en Ile de France en 2006 devrait s'inscrire dans la lignée de l'année 2005, le retour de la demande liée à la baisse du stock actuel devrait permettre aux nouvelles opérations actuellement lancées de se commercialiser voire pré-commercialiser."

La région Rhône-Alpes : un premier semestre en demi-teinte

Malgré une demande équilibrée entre prestataires et chargeurs, la région lyonnaise au premier semestre 2005 est moins dynamique qu'en 2004. La région enregistre 75 000 m² placés principalement sur le pôle de Saint Quentin Fallavier contre 300 000 m² en 2004. Ce démarrage timide s'explique principalement par les nombreuses implantations réalisées en 2004 qui continuent à être absorbées en 2005 (Darty, Cogedem, Decathlon…).

Cependant, au regard des contacts en cours, la région Rhône-Alpes devrait vraisemblablement connaître un second semestre 2005 plus dynamique, à l'instar de l'année 2004 qui, à mi-parcours, s'inscrivait dans la même tendance avec moins de 100 000 m² placés.

Le premier semestre 2005 marque également un retour à une taille plus modeste des entrepôts, dont le panier moyen représente 12 000 m². En 2004 le marché avait été fortement influencé par quatre transactions de plus de 40 000 m² représentant 50 % de la demande placée.

A l'instar de l'Ile de France, les demandes s'expriment toujours à l'acquisition, même si la part du locatif représente toujours plus de 80 % des demandes exprimées.

Au niveau de l'offre, le marché est très sain, puisque l'offre immédiatement disponible de bâtiments de dernière génération ne dépasse pas les 60 000 m², soit entre un trimestre et un semestre de commercialisation. Le rythme de mise à disposition de l'offre est donc largement maîtrisé. Jean Marie Guillet analyse : " Il conviendra d'être vigilant sur l'avenir des bâtiments disponibles anciens qui représentent 150 000 m². Une réflexion doit être menée pour organiser la re-commercialisation de ces bâtiments qui ne disposent pas d'autorisations d'exploiter. "

Le marché de l'investissement est plus tendu en 2005. A l'origine de cette tendance, deux phénomènes : l'augmentation du nombre d'investisseurs et une demande supérieure à l'offre. De 5 à 6 investisseurs sur le marché il y a 10 ans, la région Rhône-Alpes est passée à une vingtaine en 2005. Pour le deuxième semestre, le marché devrait enregistrer de nouveaux investissements, compte tenu du lancement en blanc de nouvelles opérations, preuve du retour de la confiance des investisseurs et promoteurs (AMB, AXA…).

Jean-Marie Guillet commente : " Le marché lyonnais reste peu spéculatif et très sain, nous ne sommes pas dans une situation de sur-offre, nous bénéficions d'une bonne visibilité : la demande reste présente, l'offre maîtrisée et nous disposons d'une capacité de développement de 300 000 m². Tous ces éléments font de la région lyonnaise un pôle logistique majeur et sécurisé pour cette année et les exercices à venir. "

La région Nord Pas de Calais : un marché en plein essor

Troisième port fluvial, quatrième aéroport de fret et avec plus de 120 millions de tonnes de flux nationaux et internationaux par an, la région Nord Pas de Calais se positionne également comme un pôle logistique majeur en France.

La région Nord Pas de Calais confirme sa bonne tenue : le premier semestre a enregistré plus de 80 000 m² placés soit 15 % de l'ensemble des transactions. Cette tendance est comparable à l'année 2004 qui avait enregistré 170 000 m² placés.

La typologie des utilisateurs est très marquée par les chargeurs (75%) et notamment grande distribution (75% : Leroy Merlin, Décathlon, Eveil et jeux…). Les chargeurs s'orientent plus sur des opérations " en gris ".

Au premier semestre 2005, le comportement des utilisateurs en Rhône-Alpes s'inscrit dans la lignée de l'année 2004. Ils préfèrent ainsi des bâtiments de tailles importantes (30 à 35 000 m²), dédiés à des utilisateurs uniques. Ce comportement se retrouve également dans le choix de prendre en location, à travers des baux de longue durée, des programmes semi-spéculatifs disposant de permis de construire et d'autorisations d'exploiter.

En ce qui concerne l'offre, 80 000 m² sont immédiatement disponibles soit 6 mois de commercialisation. Ce marché est donc équilibré et largement confirmé par les promoteurs et investisseurs dont la capacité de développement de nouvelles opérations atteint plus de 600 000 m².

La région PACA : un premier semestre mitigé

La région PACA, quatrième pôle logistique majeur en France, connaît un premier semestre 2005 plus mitigé, avec peu de transactions enregistrées et une demande placée de 45 000 m². En 2004, plus de 200 000 m² avait été placés.

La typologie des utilisateurs est fortement marquée par les prestataires. En ce qui concerne la demande placée, l'opération de DISTRIPORT crée un réel démarrage avec ses premières transactions depuis l'installation de Léon Vincent (SDV, MORY EGL …).

Le marché reste encore aujourd'hui relativement stable car l'offre immédiatement disponible représente 80 000 m² et les valeurs locatives pratiquées se maintiennent à un niveau de 44 à 45 E / m².

Cependant, il convient d'être véritablement vigilant sur ce secteur car de nombreux entrepôts ont été lancés en spéculatif. Les opérations de Clesud 2 et Distriport représentent à elles seules 180 000 m² qui seront livrés durant cet exercice.

Jean-Marie Guillet commente : " Il faudra donc largement étudier le comportement de la demande durant ce deuxième semestre, car si les capacités d'accueil sont nombreuses, il est important que la demande redémarre afin de ne pas risquer de se retrouver dans une situation de sur-offre. "

Vers l'émergence de nouveaux pôles phares en France ?

L'étude menée par Jones Lang LaSalle fait également apparaître le développement de nouveaux pôles logistiques partout en France. Le Centre, l'Est et le Grand Ouest, mais également le long des vallées de la Saône et du Rhône. C'est ainsi qu'entre le dernier trimestre 2005 et le premier trimestre 2006, de Beaune à Valence (hors région lyonnaise) plus de 150 000 m² vont être livrés. Les 12 prochains mois seront donc révélateurs quant au positionnement de ces pôles dits " émergents " et leurs capacités à s'intégrer durablement dans le paysage logistique national.

Jean-Marie Guillet conclut : " Au premier semestre 2005, les quatre pôles majeurs confirment leur place stratégique sur le marché. La grande différence par rapport à 2004 se situe au niveau de la répartition de la demande placée. L'Ile de France fait un meilleur premier semestre que la région lyonnaise. L'année 2005 se caractérise également par un retour de la confiance des investisseurs. Cette confiance se traduit par la réalisation de nombreuses opérations en blanc. Le marché doit maintenant confirmer sa pérennité mais nous sommes confiants et optimistes pour la fin de l'année 2005 et les années 2006-2007. "

A propos de Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle est un leader mondial des services liés à l'immobilier d'entreprise au service des propriétaires, utilisateurs et investisseurs du monde entier, avec quelques 19 300 collaborateurs répartis dans 35 pays (100 bureaux) et plus de 81 millions de mètres carrés gérés dans le monde. Présent en France depuis plus de 30 ans, Jones Lang LaSalle France compte aujourd'hui prés de 200 collaborateurs qui interviennent sur l'ensemble du territoire national, depuis les implantations de Paris, Lyon et Grenoble.

En France, Jones Lang LaSalle profite également de son statut de membre du GIE Immostat qui lui fournit un accès aux bases de données les plus complètes et fiables du marché.

Jones Lang LaSalle fournit à ses clients une analyse professionnelle des événements et marchés internationaux ainsi que des prévisions sur les tendances futures. La société apporte à ses clients un conseil ad hoc pour leurs démarches en immobilier d'entreprise, grâce à une coopération accrue avec les experts de Jones Lang LaSalle présents sur tous les marchés importants. Le département Etudes et Recherche de Jones Lang LaSalle dispose d'une capacité d'analyse et de positionnement du marché français dans un contexte international.

Visitez notre site Internet : www.joneslanglasalle.com.

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