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SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL SA
Société anonyme au capital de 249.132.144 euros
Siège social : 20-22 rue de la Ville l'Evêque - 75008 PARIS
572 182 269 RCS PARIS
RAPPORT DE GESTION 1ER SEMESTRE 2007
I Bilan, compte de résultats consolidés et tableaux de flux de
trésorerie au 30 juin 2007
II Faits marquants du semestre
III Commentaires sur les résultats semestriels et perspectives
IV Actif Net Réévalué
V Ressources financières
VI Acompte sur dividende
2
I) COMPTES CONSOLIDES AU 30 JUIN 2007
BILAN ACTIF
En milliers d'euros Notes
30 juin 2007 31 décembre 2006
Net Net
ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Ecarts d'acquisition
Immobilisations incorporelles
Actifs financiers
1
2
3
4
5
54.719
965.069
- 3.418
20.259
41.544
825.465
- 3.707
14.444
Impôt différé actif
- - Total des actifs non courants (I) 1.043.465 885.160
ACTIFS COURANTS
Actifs destinés à être cédés
Clients et comptes rattachés
Autres créances et comptes de régularisation
Trésorerie et équivalents de trésorerie
9
6
7
8
60.548
10.145
28.905
31.819
7.110
40.063
22.985
Total des actifs courants (II) 131.417 70.158
- TOTAL DE L'ACTIF (I + II) 1.174.882 955.318
3
BILAN PASSIF
En milliers d'euros Notes 30 juin 2007 31 décembre 2006
CAPITAUX PROPRES (Part du groupe)
Capital
Primes liées au capital
Réserve légale
Réserves consolidées
Résultat consolidé de l'exercice
10
10
249.264
42.653
2.563
104.919
97.889
249.132
42.571
743
423
117.908
CAPITAUX PROPRES (Part du Groupe) (A) 497.288 410.777
Intérêts minoritaires (B)
100
21
CAPITAUX PROPRES (I) = (A + B) 497.388 410.798
PASSIFS NON COURANTS
Emprunts à long terme
Autres passifs financiers
Provisions à long terme
Dettes fiscales
Impôt différé passif
11
11
12
13
14
574.695
16.869
305
15.103
- 458.849
15.131
305
10.802
- Total des passifs non courants (II) 606.972 485.087
PASSIFS COURANTS
Emprunts et dettes financières (part à moins d'un an)
Provisions (part à moins d'un an)
Dettes fournisseurs et autres dettes
Dettes fiscales et sociales
11
12
15
13
6.461
- 48.089
15.972
7.730
- 40.239
11.464
Total des passifs courants (III) 70.522 59.433
- TOTAL DU PASSIF (I + II + III) 1.174.882 955.318
4
COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
En milliers d'euros Notes
1er semestre 2007
(6mois)
1er semestre 2006
(6mois)
Chiffre d'affaires 16 38.858 29.753
Achats consommés
Charges de personnel
Charges externes
Impôts et taxes
Dotations nettes aux amortissements
Dotations nettes aux provisions
Solde net des ajustements de valeur
Autres produits et charges d'exploitation
17
18
18
18
19
19
20
21
(46)
(3.173)
(6.769)
(3.058)
(412)
192
82.903
650
(45)
(1.005)
(6.907)
(2.372)
(15)
21
40.887
6.525
Résultat opérationnel courant 109.145 66.842
Autres produits et charges opérationnels - - Résultat opérationnel 109.145 66.842
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
Coût de l'endettement financier brut
488
(11.556)
358
(6.944)
Coût de l'endettement financier net 22 (11.068) (6.586)
Autres produits et charges financiers
23
6.237
3.176
Impôts sur les résultats
24
(6.387) (1.103)
RESULTAT NET 97.927 62.329
Intérêts minoritaires (38) - RESULTAT NET (PART DU GROUPE) 97.889 62.329
Résultat par action 25 18,86 12,21
Résultat dilué par action 25 18,72 12,19
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TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
En milliers d'euros 1er semestre 2007 1er semestre 2006
FLUX DE TRESORERIE LIES A L'ACTIVITE
Résultat net consolidé
Retraitement :
Dotations nettes aux Amortissements et provisions
Solde net des ajustements de valeur des immeubles de placement
Profits / pertes des ajustements de valeur sur les autres actifs et passifs
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions
Variation des impôts différés et des dettes d'Exit Tax
Plus ou moins value de cession
= Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement
financier net et impôt
Charge d'impôt
Coût de l'endettement financier net
= Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôt
Impôts versés
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
= Flux net de trésorerie généré par l'activité
97.927
412
(82.903)
(4.359)
- - 1
11.078
6.387
11.068
28.533
(879)
13.063
40.717
62.329
6
(40.887)
(3.217)
- (381)
(6.519)
11.331
1.103
6.586
19.020
(23.818)
(3.129)
(7.927)
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
Acquisitions d'immobilisations
Incorporelles et corporelles
Financières
Cessions d'immobilisations
Variation des prêts et créances financières consentis
Incidence des variations de périmètre
= Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement
(26.460)
- - 113
(35.175)
(61.522)
.
(477)
- 39.564
(4.571)
(25.444)
9.072
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère
Dividendes versés aux minoritaires
Augmentation de capital
Emissions d'emprunts
Remboursements d'emprunts
Intérêts financiers nets versés
Variations des dettes financières diverses
= Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement
(12.976)
- 214
132.894
(79.853)
(10.221)
346
30.404
(10.283)
- 6.133
120.202
(130.356)
(6.607)
(539)
(21.450)
VARIATION DE TRESORERIE 9.599 (20.305)
Trésorerie d'ouverture
Trésorerie de clôture
Variation de trésorerie
22.105
31.704
9.599
65.275
44.970
(20.305)
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II - FAITS MARQUANTS DU SEMESTRE
a) Politique d'investissements
Au cours du 1er semestre 2007, la Société de la Tour Eiffel a poursuivi son développement par
l'acquisition de biens immobiliers représentant une valeur globale de près de 135 M€
d'engagements, représentant 10 M€ de loyers en année pleine. La valeur du portefeuille
d'engagements au 30 juin 2007 s'élevaient à 1 230 M€ dont 1 025 M€ d'immeubles en exploitation,
l'ensemble de ces engagements représentent un loyer potentiel à terme de 89 M€.
- Acquisition Parcoval
Le 30 mars 2007, Locafimo a acquis l'intégralité du capital de la SAS Parcoval, société
détenant 6 parcs clubs d'une surface de 80.000 m² et des réserves foncières à développer
(30.000 m²) ; la valeur des actifs immobiliers s'élève à 110 M€, générant plus de 8 M€ de
loyers nets en 2007. Cette acquisition complète les positions de Locafimo dans les parcs
clubs d'Aix en Provence, Lille, Montpellier, Nantes et Orsay et l'implante dans le secteur
géographique de Bordeaux. A l'issue de cette opération, le Groupe dépasse largement le
milliard d'euros d'engagements.
- Le Bourget
Le 30 mars 2007, Locafimo a acquis un terrain situé au Bourget, rue du Commandant
Roland, dans le périmètre de la ZAC du Commandant Rolland. Le contrat de promotion
immobilière relatif à la construction de l'immeuble a été signé concomitamment (livraison
prévue au 1er trimestre 2008 d'une surface de 9 641 m²).
- Herblay
Le 28 février 2007, Locafimo a acquis un actif immobilier loué à Herblay, 6 Av. Paul
Langevin d'un montant de 0,8 M€ hors frais. Le 29 juin 2007, la société a également signé
une promesse de vente en vue d'un autre immeuble situé au 8 Av. Paul Langevin à Herblay.
- Nantes Connemara
Le 14 juin 2007, la société Locafimo a signé un acte de Vefa en vue de la construction d'un
immeuble à la Chapelle sur Erdre (Loire Atlantique), rue de Leinster.
- Strasbourg Immeuble Linglosheim
Le 9 mars 2007, Locafimo a conclu un marché de travaux pour la construction d'un
immeuble neuf à Strasbourg, Parc Les Tanneries, qui sera livré clés en main à l'ANPE.
- SAS Parcoval / Aix Regus
La société Parcoval a signé en mai un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué en vue de la
construction d'un immeuble à Aix en Provence, Parc Club du Golf, Zac de Pichaury.
- SCI Nowa - extension Saint Gibrien
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La SCI Nowa a acquis le 27 avril 2007 un terrain contigu à celui dont elle est déjà
propriétaire à Saint Gibrien en vue de procéder à l'extension du Centre de Tri de La Poste,
locataire de l'immeuble. Le contrat de promotion immobilière a été signé le 5 avril 2007.
La signature de nouveaux baux sur le portefeuille existant a représenté 16 000 m² de surface, soit
2 M€ de loyers supplémentaires.
Au 30 juin 2007, le taux d'occupation physique du patrimoine immobilier s'établit à 90% contre
89% au 31 décembre 2006 ; le taux d'occupation financier est de 94% au 30 juin 2007.
b) Financement bancaire
Au cours du premier semestre 2007, le Groupe a ajusté ses besoins de financement en fonction des
acquisitions réalisées et des opérations de développement lancées, et renforcé sa politique de
couverture de taux.
- Financements complémentaires Locafimo :
Le 30 mars 2007, Locafimo a conclu avec une banque de renommée internationale une
Version consolidée et modifiée du contrat de Prêt en date du 1er juin 2001, aux termes
duquel cette banque octroie à Locafimo quatre crédits complémentaires :
- un crédit complémentaire " Parcoval ", d'un montant de 108 M€ divisé en trois tranches :
. une tranche "acquisition - crédit complémentaire Parcoval" de 37,5 M€ destinée à
financer l'acquisition de l'intégralité des actions composant le capital social de la
SAS Parcoval,
. une tranche "financement - crédit complémentaire Parcoval" d'un montant de 67,7
M€ destinée au remboursement de l'endettement bancaire de la SAS Parcoval et ainsi
qu'à la construction d'un RIE à Montpellier,
. une tranche "relais TVA - crédit complémentaire Parcoval" d'un montant de 3,1 M€
destinée à assurer un relais de financement de TVA relatives aux opérations de
construction,
- un crédit complémentaire d'un montant de 0,9 M€ destiné à financer l'acquisition de
l'opération située à Herblay ;
- un crédit complémentaire d'un montant de 1,4 M€ destiné à financer l'acquisition du
terrain situé au Bourget;
- un crédit complémentaire "Nouvelle tranche Capex" d'un montant de 15 M€, destiné au
financement de la réalisation de travaux sur les immeubles dont Locafimo est
propriétaire;
Le 19 avril 2007, Locafimo a conclu avec la même banque un avenant n° 1 au contrat susvisé
dénommé "Version consolidée et modifiée du contrat de Prêt en date du 1er juin 2001", afin de
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financer le contrat de promotion immobilière de l'immeuble devant être construit sur le terrain du
Bourget.
- Financement SCI Malakoff Valette
La société a procédé le 14 février 2007 au refinancement de l'ensemble immobilier dont elle est
propriétaire à Malakoff (Hauts de Seine), 23, 25 et 27, rue Pierre Valette, par conclusion d'un
contrat d'application d'un montant de 6,5 M€ dans le cadre de la Convention Cadre conclue entre
Société de la Tour Eiffel et une banque de renommée internationale.
c) Autres faits marquants
La société a mis en place le 28 juin 2007 un programme de rachat d'actions dont l'objet est le
suivant :
- assurer, par l'intermédiaire d'un prestataire de service d'investissement et au travers d'un
contrat de liquidité conforme à la charte de déontologie de l'AFEI, l'animation du marché et
la liquidité des transactions,
- permettre l'attribution d'actions aux salariés ou mandataires sociaux de la Société ou de son
groupe bénéficiaires d'options d'achat d'actions dans le cadre des dispositions des articles
L.225-177 et suivants du Code de commerce et procéder à des attributions gratuites d'actions
dans le cadre des dispositions des articles L.225-197-1 et suivants du Code de commerce,
- procéder à des remises d'actions en paiement ou en échange dans le cadre d'opérations de
croissance externe.
Le nombre maximal de titres dont le rachat est autorisé à la date du présent communiqué est de
519.025 actions représentant 10 % du capital de la Société de la Tour Eiffel.
Elle a par ailleurs conclu le même jour avec la même société un contrat de liquidité prévoyant la
mise à disposition d'un montant maximum de 1,25 M€, en vue de favoriser la liquidité des
transactions et la régularité des cotations de titres, ainsi que d'éviter des décalages de cours non
justifiés par la tendance du marché.
Il a été attribué aux mandataires sociaux et/ou aux salariés de la société ou de ses filiales :
- 1.200 actions gratuites le 12 février 2007,
- 23.300 options de souscription d'actions le 29 mars 2007.
Enfin, la société Parcoval a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées
avec effet au 1er avril 2007 et procédé à la réévaluation de ses immeubles.
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III - COMMENTAIRES SUR LES RESULTATS SEMESTRIELS ET PERSPECTIVES
a) Normes comptables – Périmètre de consolidation
Les comptes consolidés du Groupe sont établis en conformité avec le référentiel IFRS tel qu'adopté
dans l'Union Européenne au 30 juin 2007.
Les méthodes comptables appliquées sont strictement les mêmes que celles adoptées pour la
production des états financiers annuels arrêtés au 31 décembre 2006, à l'exception des nouvelles
normes applicables depuis janvier 2007 (IFRIC 9 et IFRS 7 spécifiquement au Groupe) qui n'ont
pas eu d'impact significatif.
Au 30 juin 2007, le périmètre de consolidation comprend 30 sociétés consolidées par la méthode de
l'intégration globale (100 % de détention), en augmentation d'une entité par rapport au 31
décembre 2006 : acquisition de la SAS Parcoval.
b) Bilan et Résultat Consolidés
Bilan : L'évolution bilantielle entre le 31 décembre 2006 et le 30 juin 2007 s'explique
principalement par :
��à l'actif, l'augmentation nette des actifs non courants de plus de 158 M€ consécutive, d'une
part, à la hausse de 153 M€ d'investissements réalisés au cours du premier semestre (dont 13 M€
d'immeubles en cours de construction à Paris, Rueil Malmaison et Grenoble), à la variation de 83
M€ de la juste valeur des immeubles de placement, à la croissance de la valeur d'instruments de
couvertures de taux (6 M€) et d'autre part à la baisse de 60 M€ de transferts nets au profit des
immeubles destinés à être cédés (actifs courants) .
��au passif, à l'augmentation des capitaux propres et, des passifs courants et non courants,
principalement des emprunts bancaires.
Résultat : Le résultat présenté dans les comptes consolidés au 30 juin 2007 ne peut être directement
comparé au résultat du 30 juin 2006 du fait notamment de l'acquisition de Parcoval le 30 mars 2007
et de celle du portefeuille Ruby (résidences médicalisées) en juin 2006.
Entre 2006 et 2007, le chiffre d'affaires consolidé du premier semestre a enregistré une
augmentation de plus de 30 %, passant de 29,8 à 38,9 M€, essentiellement due, d'une part, aux
acquisitions et aux livraisons d'immeubles et, d'autre part dans une moindre mesure, à l'indexation
des loyers intervenue ce semestre. Il comprend exclusivement des loyers (35,4 M€ contre 27,1 M€)
et des produits locatifs (3,5 contre 2,7 M€) des filiales de la Société de la Tour Eiffel détenant des
immeubles.
Les charges de personnel comprennent les coûts salariaux des effectifs d'Awon Asset Management
(acquise en mai 2006), de la Direction de la holding et les charges relatives aux plans d'options
d'actions et d'attribution d'actions gratuites.
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Les charges externes sont essentiellement composées de charges d'exploitation des immeubles, de
coûts de gestion immobilière, de frais généraux et de coûts de fonctionnement des sociétés du
groupe Société de la Tour Eiffel. Les impôts et taxes concernent uniquement les immeubles.
Le solde net des ajustements de valeur (82,9 M€) correspond à l'augmentation des valeurs
d'expertises des immeubles entre le 31 décembre 2006 et le 30 juin 2007.
Il est rappelé que le résultat opérationnel courant au 30 juin 2006 incluait 6,5 M€ d'autres produits
d'exploitation nets, composés essentiellement de plus-values sur arbitrages d'immeubles.
Compte-tenu de ces éléments, le résultat opérationnel s'élève à 109,10 M€ au 30 juin 2007 contre
66,8 M€ au 30 juin 2006.
L'évolution sensible du résultat financier du 1er semestre 2007 (-11,1 M€) par rapport à celui du
1er semestre 2006 (-6,6 M€) est directement liée à la hausse des encours de financement bancaire et à
celle des taux d'intérêt.
Les autres produits financiers (6,2 M€ au 30 juin 2007) sont essentiellement composés, de la
revalorisation des instruments financiers dérivés dans un contexte de hausse des taux et, de
l'actualisation de l'exit tax.
Compte tenu de ce qui précède et d'un impôt de Parcoval de 6,2 M€ (exit tax lié au passage en
SIIC), le résultat net consolidé au 30 juin 2007 ressort à 97,9 M€, contre 62,3 M€ au 30 juin 2006.
c) Résultat de la société mère
Au 30 juin 2007, des situations intermédiaires ont été établies pour chacune des filiales de la Société
de la Tour Eiffel ; les résultats bénéficiaires au 30 juin 2007 de toutes les filiales sont remontés à
100 % au niveau de leur société mère, à l'exception de Locafimo SAS.
Le chiffre d'affaires de la Société de la Tour Eiffel, société-mère, s'élève à 3,5 M€, constitué, d'une
part, de refacturations à ses filiales de coûts d'investissement, de financement et d'honoraires
d'administration et d'asset management (selon les termes du contrat cadre conclu avec la société
Awon Asset Management) réglés pour leur compte et, d'autre part, des loyers de l'immeuble qu'elle
détient à Vélizy.
Son résultat net social s'élève à 15,8 M€. Il se décompose, d'une part, du solde de la distribution de
dividendes 2006 et de la distribution de réserves en 2007 par Locafimo (11,4 M€), de la remontée
des résultats sociaux de l'ensemble des autres filiales de la Société de la Tour Eiffel au 30 juin 2007
(5,1 M€) , de loyers (0,3 M€) et, d'autre part, de 1,0 M€ de frais généraux et coûts de financement
nets.
d) Evénements postérieurs au 30 juin 2007
Le 9 juillet 2007, la SCI Marseille Sauvagère a signé une promesse de vente portant sur l'immeuble
qu'elle détient à Marseille.
e) Perspectives
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Au second semestre 2007, la Société de la Tour Eiffel va poursuivre sa stratégie d'investissement
sélectif dans les immeubles neufs. En effet, la demande locative continue de s'orienter vers des
bureaux modernes mixant préservation de l'environnement, flexibilité dans l'aménagement de
l'espace de travail et amélioration du cadre de vie dans l'entreprise.
La société compte procéder à des arbitrages ciblés de son patrimoine : 60 M€ environ d'immeubles
non stratégiques.
En consolidant sa position sur le marché des parcs d'activités, la Société va pouvoir créer des
synergies entre ses différents parcs, ce qui devrait se traduire par une réduction des coûts de
fonctionnement, une optimisation des ressources locatives et l'adoption d'une marque commune à
ce type d'immeubles.
La société va poursuivre sa dynamique patrimoniale visant à prolonger le développement des
réserves foncières du portefeuille (130.000 m2 constructibles auxquels s'ajoutent 30.000 m2 liés à
l'acquisition récente de Parcoval). Ce type de développement assure une croissance interne puisque
la foncière produit elle-même ses propres immeubles neufs avec des taux de rendement attendus
entre 9 et 10 %.
Sans s'interdire d'avoir des comportements opportunistes, la Société a annoncé son intention de
privilégier, la croissance organique et la création de valeur au sein de son patrimoine.
Elle dispose en effet d'un potentiel de développement important via :
● l'avancement des études sur le site Massy/Ampère
● la commercialisation des immeubles en cours de construction
● la poursuite de l'optimisation au niveau locatif des parcs d'affaires et la valorisation de leurs
réserves foncières.
IV - ACTIF NET REEVALUE
L'ensemble du patrimoine du groupe Société de la Tour Eiffel a fait l'objet d'une expertise à la date
du 30 juin 2007 par les experts indépendants suivants : Atisreal Expertise, Savills Expertises, CB
Richard Ellis, Drivers Jonas et Cushman et Wakefield.
Suivant les recommandations de l'Autorité des Marchés Financiers, ces expertises ont été réalisées
selon des méthodes reconnues et homogènes d'une année sur l'autre sur la base des prix nets
vendeurs, c'est-à-dire hors frais et hors droits.
Actif net réévalué droits compris
Pour calculer l'actif net réévalué droits compris, les immeubles sont d'abord pris pour leur valeur
"droits compris" selon expertises émises par les experts indépendants. Jusqu'à la livraison de ces
immeubles en construction et bien que porteuses de plus-values potentielles, ces opérations figurent,
conformément aux normes IFRS, dans les comptes consolidés, pour leur valeur de prix de revient.
Pour le calcul de l'actif net réévalué, ont été ajoutées, pour la première fois au juin 2007, les plusvalues
latentes sur les immeubles en cours de construction, calculées à partir des valeurs d'expertise
hors droits (à la livraison des immeubles) déterminées par des experts indépendants, déduction faite
des travaux restant à effectuer.
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Aucun retraitement n'affecte l'actif net réévalué dans la mesure où l'intégralité du bilan IFRS au 30
juin 2007 est inscrite en "valeur de marché", à l'exception de la plus-value latente après impôt sur
les immobilisations incorporelles (valeur d'entreprise au 31 décembre 2006 d'Awon Asset
Management évaluée par Deloitte et reprise au 30 juin 2007 en l'absence d'indice de pertes de
valeur) et des plus-values latentes sur immeubles en cours de construction.
Actif net réévalué hors droits
Un second calcul permet d'établir l'actif net réévalué hors droits. Les droits de mutation sont estimés
à 5 % de la valeur réévaluée de la société détenant un actif. Cette méthode de calcul des droits de
mutation est reconduite chaque semestre depuis le redéveloppement de la société dans son activité
de foncière.
L'actif net réévalué hors droits s'établit à 103,9 €/action au 30 juin 2007 contre 83,5 €/action au 31
décembre 2006, soit une progression globale de près de 25 % et une progression à méthode
comparable de plus de 21 %.
V - RESSOURCES FINANCIERES
Comme décrit dans les faits marquants du semestre, le Groupe a financé et refinancé près de 115 M€
de dettes bancaires. La dette financière brute au 30 juin 2007 s'élève à 598 M€ ; après prise en
compte des immobilisations financières placées sous forme de gage espèces, des liquidités placées et
des disponibilités issues des filiales du groupe, la dette financière nette ressort à 558,5 M€
La durée de vie moyenne de l'endettement ressort à 4,6 années au 30 juin 2007, contre 4,8 années au
31 décembre 2006.
Le taux de refinancement moyen du Groupe ressort à 4,65 % au 30 juin 2007 (4% au 31 décembre
2006).
Au 30 juin 2007, le taux de couverture de la dette globale (proportion de dettes à taux fixe ou dettes
variables couvertes par CAP ou SWAP) s'élevait à 91 %, dont 44 % à taux fixe et couvert par des
SWAP taux fixe et 47 % à taux variable couvert par des CAP.
Sur la base de la situation des taux au 30 juin 2007 et des couvertures en place, en cas de hausse
moyenne des taux d'intérêt de 100 BP, la hausse des frais financiers qui en résulterait aurait un
impact négatif sur le résultat 2007 de 2,3 M€, soit 0,45 € par action.
Ratios de structure financière
Ratios Financiers 31/12/2006 30/06/2007
Loan to value (1) 52 % 51,7 %
Couverture des frais financiers nets par l'EBE 2,7 2,3
13
(1) Dette financière nette/valeur hors droits des immeubles
VI - DISTRIBUTION D'UN ACOMPTE SUR DIVIDENDE
Compte tenu d'un résultat distribuable au 30 juin 2007 de 17,7 M€, soit 3,4 € par action, le Conseil
d'Administration du 26 juillet 2007 a décidé le versement d'un acompte sur dividende de 3 € par
action le 7 août 2007.
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
20-22 rue de la ville l'évêque
75008 PARIS
COMPTES CONSOLIDES
Situation au 30 Juin 2007
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
Comptes consolidés au 30 juin 2007
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SOMMAIRE
BILAN ACTIF ................................................................................................................ 3
BILAN PASSIF .............................................................................................................. 4
COMPTE DE RESULTAT ........................................................................................... 5
TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE .................................................................. 6
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES ..................................... 7
ANNEXE ......................................................................................................................... 8
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BILAN ACTIF
En milliers d'euros Notes
30 juin 2007 31 décembre 2006
Net Net
ACTIFS NON COURANTS
Immobilisations corporelles
Immeubles de placement
Ecarts d'acquisition
Immobilisations incorporelles
Actifs financiers
1
2
3
4
5
54.719
965.069
- 3.418
20.259
41.544
825.465
- 3.707
14.444
Impôt différé actif
- - Total des actifs non courants (I) 1.043.465 885.160
ACTIFS COURANTS
Actifs destinés à être cédés
Clients et comptes rattachés
Autres créances et comptes de régularisation
Trésorerie et équivalents de trésorerie
9
6
7
8
60.548
10.145
28.905
31.819
7.110
40.063
22.985
Total des actifs courants (II) 131.417 70.158
- TOTAL DE L'ACTIF (I + II) 1.174.882 955.318
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BILAN PASSIF
En milliers d'euros Notes 30 juin 2007 31 décembre 2006
CAPITAUX PROPRES (Part du groupe)
Capital
Primes liées au capital
Réserve légale
Réserves consolidées
Résultat consolidé de l'exercice
10
10
249.264
42.653
2.563
104.919
97.889
249.132
42.571
743
423
117.908
CAPITAUX PROPRES (Part du Groupe) (A) 497.288 410.777
Intérêts minoritaires (B)
100
21
CAPITAUX PROPRES (I) = (A + B) 497.388 410.798
PASSIFS NON COURANTS
Emprunts à long terme
Autres passifs financiers
Provisions à long terme
Dettes fiscales
Impôt différé passif
11
11
12
13
14
574.695
16.869
305
15.103
- 458.849
15.131
305
10.802
- Total des passifs non courants (II) 606.972 485.087
PASSIFS COURANTS
Emprunts et dettes financières (part à moins d'un an)
Provisions (part à moins d'un an)
Dettes fournisseurs et autres dettes
Dettes fiscales et sociales
11
12
15
13
6.461
- 48.089
15.972
7.730
- 40.239
11.464
Total des passifs courants (III) 70.522 59.433
- TOTAL DU PASSIF (I + II + III) 1.174.882 955.318
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COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
En milliers d'euros Notes
1er semestre 2007
(6mois)
1er semestre 2006
(6mois)
Chiffre d'affaires 16 38.858 29.753
Achats consommés
Charges de personnel
Charges externes
Impôts et taxes
Dotations nettes aux amortissements
Dotations nettes aux provisions
Solde net des ajustements de valeur
Autres produits et charges d'exploitation
17
18
18
18
19
19
20
21
(46)
(3.173)
(6.769)
(3.058)
(412)
192
82.903
650
(45)
(1.005)
(6.907)
(2.372)
(15)
21
40.887
6.525
Résultat opérationnel courant 109.145 66.842
Autres produits et charges opérationnels - - Résultat opérationnel 109.145 66.842
Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
Coût de l'endettement financier brut
488
(11.556)
358
(6.944)
Coût de l'endettement financier net 22 (11.068) (6.586)
Autres produits et charges financiers
23
6.237
3.176
Impôts sur les résultats
24
(6.387) (1.103)
RESULTAT NET 97.927 62.329
Intérêts minoritaires (38) - RESULTAT NET (PART DU GROUPE) 97.889 62.329
Résultat par action 25 18,86 12,21
Résultat dilué par action 25 18,72 12,19
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TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
En milliers d'euros 1er semestre 2007 1er semestre 2006
FLUX DE TRESORERIE LIES A L'ACTIVITE
Résultat net consolidé
Retraitement :
Dotations nettes aux Amortissements et provisions
Solde net des ajustements de valeur des immeubles de placement
Profits / pertes des ajustements de valeur sur les autres actifs et passifs
Charges et produits calculés liés aux paiements en actions
Variation des impôts différés et des dettes d'Exit Tax
Plus ou moins value de cession
= Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement
financier net et impôt
Charge d'impôt
Coût de l'endettement financier net
= Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôt
Impôts versés
Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité
= Flux net de trésorerie généré par l'activité
97.927
412
(82.903)
(4.359)
- - 1
11.078
6.387
11.068
28.533
(879)
13.063
40.717
62.329
6
(40.887)
(3.217)
- (381)
(6.519) 11.331
1.103
6.586
19.020
(23.818)
(3.129)
(7.927)
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
Acquisitions d'immobilisations
Incorporelles et corporelles
Financières
Cessions d'immobilisations
Variation des prêts et créances financières consentis
Incidence des variations de périmètre
= Flux net de trésorerie lié aux opérations d'investissement
(26.460)
- - 113
(35.175)
(61.522)
.
(477)
- 39.564
(4.571)
(25.444)
9.072
FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère
Dividendes versés aux minoritaires
Augmentation de capital
Emissions d'emprunts
Remboursements d'emprunts
Intérêts financiers nets versés
Variations des dettes financières diverses
= Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement
(12.976)
- 214
132.894
(79.853)
(10.221)
346
30.404
(10.283)
- 6.133
120.202
(130.356)
(6.607)
(539)
(21.450)
VARIATION DE TRESORERIE 9.599 (20.305)
Trésorerie d'ouverture
Trésorerie de clôture
Variation de trésorerie
22.105
31.704
9.599
65.275
44.970
(20.305)
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TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES
En milliers d'euros Capital Primes Réserve
légale
Réserves
consolidées
Résultat
de
l'exercice
Total
part
Groupe
Situation au 31.12.2005 243.674 41.845 247 3.768 15.779 305.313
Affectation résultat - - 496 15.283 (15.779 - Augmentation de capital 5.458 963 - - - 6.421
Frais d'augmentation de capital - (288) - - - (288)
Dividendes versés - - - (10.283) - (10.283)
Option de BSA (IFRS2) - - - 334 - 334
Plans Stock options - - - 249 - 249
Résultat de la période - - - - 62.329 62.329
Situation au 30.06.2006 249.132 45.520 743 9.351 62.329 364.075
En milliers d'euros Capital Primes Réserve
légale
Réserves
consolidées
Résultat
de
l'exercice
Total
part
Groupe
Situation au 01.01.2006 243.674 41.845 247 3.768 15.779 305.313
Affectation résultat - - 496 15.283 (15.779) - Reclassements * - - - - - - Dividendes versés - - - (23.259) - (23.259)
Augmentation de capital 5.458 963 - - - 6.421
Frais d'augmentation de capital - (237) - - - (237)
Résultat de la période - - - - 117.908 117.908
Bon de souscription d'actions - - - 334 - 334
Plans Stock options - - - 4.297 - 4.297
Changement de méthode (IAS 39) - - - - - - Situation au 31.12.2006 249.132 42.571 743 423 117.908 410.777
Affectation résultat - - 1.820 116.088 (117.908) - Reclassements - - - - - - Dividendes versés - - - (12.976) - (12.976)
Augmentation de capital 132 85 - - - 217
Frais d'augmentation de capital - (3) - - - (3)
Résultat de la période - - - - 97.889 97.889
Bon de souscription d'actions - - - - - - Plans Stock options - - - 1.384 - 1.384
Changement de méthode (IAS 39) - - - - - - Situation au 30.06.2007 249.264 42.653 2.563 104.919 97.889 497.288
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ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES
1. Informations générales
La Société de la Tour Eiffel et ses filiales sont spécialisées dans la détention et la gestion d'actifs
immobiliers d'entreprise.
La société de la Tour Eiffel est une société anonyme enregistrée et domiciliée en France. Son siège
social est situé au 20-22 rue de la Ville l'Evêque à Paris.
Le marché financier sur lequel la Société est cotée est l'Eurolist (compartiment B) d'Euronext Paris
(France).
Les états financiers consolidés au 30 juin 2007 ont été arrêtés le 26 juillet 2007 par le Conseil
d'Administration. Ils sont exprimés en milliers d'euros, sauf indication contraire.
Le résultat présenté dans les comptes consolidés au 30 juin 2007 ne peut être directement comparé au
résultat du 30 juin 2006 du fait notamment de l'acquisition de PARCOVAL le 31 mars 2007 et de celle
de RUBY en juin 2006.
2. Méthodes comptables
Les principales méthodes comptables appliquées lors de la préparation des états financiers consolidés
sont exposées ci-après. Sauf indication contraire, ces méthodes ont été appliquées de façon
permanente sur toutes les périodes présentées.
2.1 Base de préparation des états financiers
Les états financiers consolidés du Groupe de la société de la Tour Eiffel ont été préparés
conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne.
La préparation des états financiers conformément aux IFRS nécessite de retenir certaines estimations
comptables déterminantes. La direction est également amenée à exercer son jugement lors de
l'application des méthodes comptables de la Société. Les domaines pour lesquels les enjeux sont les
plus élevés en terme de jugement ou de complexité ou ceux pour lesquels les hypothèses et les
estimations sont significatives en regard des états financiers consolidés sont exposés à la Note 4.
- Amendement à IAS 19, Ecarts actuariels, régimes multi-employeurs et informations à fournir
(applicable aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2006). Le Groupe a décidé de maintenir la
méthode comptable appliquée jusqu'à maintenant pour la comptabilisation des écarts actuariels ;
Les nouvelles normes applicables depuis janvier 2007 sont les suivantes :
- IFRIC 9, Réexamen des dérivés incorporés (applicable aux exercices ouverts à compter du 1er
juin 2006). La direction estime que cette interprétation n'a pas d'impact significatif sur le réexamen
des dérivés incorporés, celui-ci étant effectué par le Groupe selon des principes conformes à IFRIC 9
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- IFRS 7, Instruments financiers : informations à fournir (applicable aux exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2007), Amendement à IAS 1, Présentation des états financiers :
informations à fournir sur le capital (entrée en vigueur à compter du 1er janvier 2007).
La date d'arrêté des comptes semestriels de l'ensemble des sociétés du Groupe est le 30 juin.
Les comptes consolidés sont établis sur cette base.
2.2 Méthode de consolidation
Filiales
Les filiales sont toutes les entités pour lesquelles le Groupe a le pouvoir de diriger les politiques
financières et opérationnelles, pouvoir s'accompagnant généralement de la détention de plus de la
moitié des droits de vote. Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du
contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles
d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation. Les filiales sont consolidées par
intégration globale à compter de la date à laquelle le contrôle est transféré au Groupe. Elles sont
déconsolidées à compter de la date à laquelle le contrôle cesse d'être exercé.
La méthode de l'acquisition est utilisée pour comptabiliser l'acquisition de filiales par le Groupe. Le
coût d'une acquisition correspond à la juste valeur des actifs remis, des instruments de capitaux
propres émis et des passifs encourus ou assumés à la date de l'échange, majorés des coûts
directement imputables à l'acquisition. Les actifs identifiables acquis, les passifs identifiables et les
passifs éventuels assumés lors d'un regroupement d'entreprises sont initialement évalués à leur juste
valeur à la date d'acquisition, et ceci quel que soit le montant des intérêts minoritaires.
L'excédent du coût d'acquisition sur la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les
actifs nets identifiables acquis est comptabilisé en tant que goodwill. Lorsque le coût d'acquisition
est inférieur à la juste valeur de la quote-part revenant au Groupe dans les actifs nets de la filiale
acquise, l'écart est comptabilisé directement au compte de résultat (cf. Note 2.6).
2.3 Informations sectorielles
Un secteur d'activité est un groupe d'actifs et d'opérations engagés dans la fourniture de produits ou
de services et qui est exposé à des risques et à une rentabilité différents des risques et de la rentabilité
des autres secteurs d'activité. Un secteur géographique est un groupe d'actifs et d'opérations engagés
dans la fourniture de produits ou de services dans un environnement économique particulier et qui
est exposé à des risques et à une rentabilité différents des risques et de la rentabilité des autres
environnements économiques dans lesquels le groupe opère.
Le Groupe est doté d'un système de reporting ne constatant qu'un seul secteur d'activité et
l'ensemble de l'activité est localisé en France.
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2.4 Immobilisations corporelles
Les biens immobiliers en cours de construction
Les biens immobiliers en cours de construction sont constitués des projets immobiliers en cours de
réalisation.
Sur ces programmes en développement, les coûts engagés sont capitalisés à compter du démarrage
du programme dés lors qu'il existe une assurance raisonnable d'obtenir les autorisations
administratives. Ils concernent principalement :
- les honoraires d'études externes et internes au groupe
- les frais financiers selon l'option prévue par IAS 23 retenue par le groupe
- les honoraires juridiques
- les honoraires de notaires
- les droits d'enregistrement.
Ils sont portés au poste " en cours de construction " en vue d'une utilisation ultérieure en tant
qu'immeuble de placement. Ils sont évalués à leur coût d'entrée.
Le groupe a pris l'option (conformément à l'option offerte par la norme IAS 23) d'incorporer les
coûts d'emprunts au coût de l'actif créé. Il s'agit d'actifs nécessitant une longue période de
construction. Les frais financiers inclus sont les intérêts sur emprunts court terme et long terme
relatifs à la seule période de construction jusqu'à la date de réception définitive de l'actif. Le taux
correspond aux modalités de financement utilisées par le Groupe.
Autres immobilisations corporelles
Les autres immobilisations corporelles correspondent principalement à du matériel de bureau,
informatique et de transport ainsi que de l'aménagement de bureau. Ceux-ci sont amortis
linéairement sur leur durée d'utilité.
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant les plans suivants :
- matériel de transport : 3 ans
- matériel de bureau et informatique : 3 ans
- Installations, agencements, aménagements : 10 ans
2.5 Immeubles de placement
Les normes IFRS établissent une différenciation entre les immeubles de placement (régis par la
norme IAS 40) et les autres immeubles (régis, comme toutes les autres immobilisations corporelles,
par la norme IAS 16).
Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d'un bâtiment - ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de location
financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux.
En application de la méthode proposée par l'IAS 40 et conformément aux recommandations de
l'EPRA, le groupe a opté pour la méthode de la juste valeur en tant que méthode permanente et
valorise les immeubles de placement à leur valeur de marché. Ces derniers ne sont plus amortis.
La valeur de marché retenue pour l'ensemble des immeubles de placement du groupe est la valeur
hors droit déterminée par les experts indépendants qui valorisent le patrimoine du groupe au 30 juin
et au 31 décembre de chaque année.
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Le groupe a confié aux différents experts indépendants suivants le soin d'évaluer son patrimoine :
Atisreal Expertise
CB Richard Ellis
Drivers Jonas
Savills
Cushman & Wakefield
Les experts ont utilisé pour la valorisation la méthode de capitalisation des revenus nets qui consiste
à capitaliser les loyers nets des immeubles en utilisant les états locatifs fournis par le groupe et en
prenant en compte les charges non récupérables (frais de gestion, charges forfaitaires ou plafonnées,
frais de gérance, dépenses de travaux courants, …)
Ces revenus locatifs prennent en compte un taux de vacance, ainsi que des diminutions ou
augmentations de loyers qui devraient être appliquées lors des renouvellements en fonction des
valeurs locatives de marché et des probabilités de renouvellement des baux.
Les taux de rendement instantanés calculés résultant de ces expertises ont été rapprochés des valeurs
comparables du marché afin d'ajuster les valeurs en conséquence.
Le compte de résultat enregistre sur l'exercice la variation de valeur de chaque immeuble déterminée
de la façon suivante :
Valeur de marché N – (valeur de marché N-1 + montant des travaux et dépenses capitalisables de
l'exercice).
Le résultat de cession d'un immeuble de placement est calculé par rapport à la dernière juste valeur
enregistrée au bilan de clôture de l'exercice précédent.
2.6 Regroupement d'entreprises et acquisition d'actifs
2.6.1 Regroupement d'entreprises
Quant la société acquiert une activité économique au sens d'IFRS 3, cette acquisition est traitée
comme un regroupement d'entreprises au sens de cette norme.
Dans ce cas, un impôt différé et un goodwill sont susceptibles d'être constatés.
Le goodwill représente l'excédent du coût d'une acquisition sur la juste valeur de la quote-part du
Groupe dans les actifs et passifs identifiables, et les passifs éventuels, de la filiale à la date
d'acquisition. (cf note 2.2)
Le goodwill comptabilisé séparément est soumis à un test annuel de dépréciation conformément à la
norme IAS 36, et est également testé avant la fin de l'exercice au cours duquel a eu lieu l'acquisition.
Il est comptabilisé à son coût, déduction faite du cumul des pertes de valeur. Les pertes de valeur du
goodwill ne sont pas réversibles. Le résultat dégagé sur la cession d'une entité tient compte de la
valeur comptable du goodwill de l'entité cédée.
Les goodwill sont affectés aux unités génératrices de trésorerie (UGT), dont on s'attend à ce qu'elles
tirent avantage du regroupement, aux fins de réalisation des tests de dépréciation. Une dépréciation
est comptabilisée à concurrence de l'excédent de la valeur comptable de l'UGT sur sa valeur
recouvrable. La valeur recouvrable d'une UGT est le montant le plus élevé entre sa juste valeur
diminuée des coûts de cession ou sa valeur d'utilité.
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Le traitement de ces acquisitions en tant que regroupements d'entreprises a pour conséquence la
comptabilisation d'impôts différés passifs sur la différence entre la valeur fiscale et la juste valeur
des immeubles à la date d'acquisition ainsi que sur les ajustements de juste valeur ultérieurs
effectués à l'occasion de l'exercice de juste valeur (cf note 2.17). De même, les frais d'acquisition
sont compris dans le coût d'acquisition des titres. Le traitement comptable applicable à ces deux
éléments a pour effet d'augmenter mécaniquement le goodwill.
Cette revalorisation des actifs immobiliers a également un effet mécanique lors de la réalisation des
tests de dépréciation sur les UGT auxquelles sont affectés les écarts d'acquisition, effet qui conduit à
déprécier intégralement les écarts d'acquisition lors de l'exercice durant lequel l'acquisition a eu
lieu.
En effet, les UGT, au niveau desquelles les écarts d'acquisition sont testés, correspondent, au cas
particulier, aux immeubles portés par les sociétés immobilières. Les valeurs recouvrables de ces
UGT, déterminées sur la base de flux futurs de trésorerie actualisés, correspondant généralement aux
valeurs d'expertise, (c'est-à-dire les nouvelles valeurs réévaluées des immeubles), elles ne peuvent
donc justifier l'écart d'acquisition attaché qui doit être déprécié.
En conséquence, l'application de la norme IAS 36 conduit à constater intégralement en charge les
écarts d'acquisition dès l'exercice d'acquisition; dans le cas présent la déprécation est constatée dans
le compte " solde net des ajustements de valeur ".
Conformément à la norme IFRS 3, les écarts d'acquisition négatifs sont portés en résultat dans le
compte " solde net des ajustements de valeur ".
2.6.2 Acquisition d'actifs
Lorsque le Groupe acquiert une entité qui constitue un groupement d'actifs et de passifs mais sans
activité économique au sens d'IFRS 3, ces acquisitions ne relèvent pas de regroupement
d'entreprises au sens de la même norme et sont enregistrées comme une acquisition d'actifs et de
passifs, sans constater d'écart d'acquisition.
Toute différence entre le coût d'acquisition et la juste valeur des actifs et passifs acquis est allouée
sur la base des justes valeurs relatives des actifs et des passifs individuels identifiables de groupe à la
date d'acquisition.
Conformément à IAS 12 - 15 (b) pour les entités acquises soumises à l'impôt, aucun impôt différé n'est
constaté lors de l'acquisition d'actifs et passifs. Un impôt différé sera ultérieurement comptabilisé pour
les variations ultérieures de justes valeurs entre la date d'acquisition et les valeurs des actifs et passifs
comptabilisés à la clôture.
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2.7 Immobilisations incorporelles
Conformément à la norme IAS 38, les immobilisations incorporelles sont valorisées au coût
historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur.
Les immobilisations incorporelles sont essentiellement constituées du contrat liant la société Awon
Asset Management et la société Tour Eiffel valorisé dans le cadre de l'acquisition de Awon Asset
Management en date du 16 mai 2006.
Ce contrat est amorti sur sa durée ferme soit jusqu'au 31 décembre 2011.
Un test de dépréciation est réalisé s'il existe des indices de pertes de valeur.
Les autres immobilisations incorporelles sont constituées des logiciels. Ceux-ci sont évalués à leur
coût et amortis linéairement sur leur durée d'utilité qui est généralement comprise entre 1 et 3 ans.
2.8 Actifs financiers
Le Groupe classe ses actifs financiers selon les catégories suivantes : à la juste valeur en contrepartie
du compte de résultat, prêts et créances. La classification dépend des raisons ayant motivé
l'acquisition des actifs financiers. La direction détermine la classification de ses actifs financiers lors
de la comptabilisation initiale et la reconsidère, dans les conditions prescrites par la norme IAS 39, à
chaque date de clôture annuelle ou intermédiaire.
Actifs financiers à leur juste valeur en contrepartie du compte de résultat
Cette catégorie comporte les actifs financiers désignés à leur juste valeur en contrepartie du compte
de résultat lors de leur comptabilisation initiale. Un actif financier est classé dans cette catégorie s'il
a été désigné comme tel par la direction (actifs évalués à la juste valeur par résultat), conformément à
la norme IAS 39. Les actifs rattachés à cette catégorie sont classés dans les actifs courants dès lors
qu'ils sont détenus à des fins de transaction ou que leur réalisation est anticipée dans les douze mois
suivant la clôture. Ils sont ultérieurement réévalués à leur juste valeur à chaque clôture.
Pour le Groupe cela concerne la valorisation des CAP et SWAP.
Prêts, titres de participation non consolidés, dépôts, cautionnements et autres créances
immobilisées
Ces actifs sont des actifs financiers non dérivés à paiements déterminés ou déterminables qui ne sont
pas cotés sur un marché actif. Ils sont inclus dans les actifs courants, hormis ceux dont l'échéance est
supérieure à douze mois après la date de clôture. Ces derniers sont classés dans les actifs non courants.
Ces actifs sont comptabilisés à leur coût.
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2.9 Clients, comptes rattachés
Les créances clients sont initialement comptabilisées à leur juste valeur, déduction faite des provisions
pour dépréciation.
Une provision pour dépréciation des créances clients est constituée lorsqu'il existe un indicateur
objectif de l'incapacité du Groupe à recouvrer l'intégralité des montants dus dans les conditions
initialement prévues lors de la transaction. Des difficultés financières importantes rencontrées par le
débiteur, la probabilité d'une faillite ou d'une restructuration financière du débiteur et une
défaillance ou un défaut de paiement constituent des indicateurs de dépréciation d'une créance.
Le montant de la provision est comptabilisé au compte de résultat en dotations nettes aux provisions.
2.10 Trésorerie et équivalents de trésorerie
La rubrique " trésorerie et équivalents de trésorerie " comprend les liquidités, les dépôts bancaires à
vue, les autres placements à court terme très liquides ayant des échéances initiales inférieures ou
égales à trois mois et les découverts bancaires. Les découverts bancaires figurent au passif courant du
bilan, dans les " emprunts ".
Les valeurs mobilières de placement sont évaluées à la juste valeur en contrepartie du compte de
résultat.
2.11 Actifs non courants et groupes d'actifs destinés à être cédés
La norme IFRS 5 prévoit de classer en " actifs destinés à être cédés ", les actifs pour lesquels une
décision de cession a été prise par la société.
Un actif non courant est classé en " actifs destinés à être cédés " si la direction ayant autorité pour
approuver la vente a décidé cette classification.
Pour que la vente soit hautement probable, un plan de vente de l'actif doit avoir été engagé, et un
programme actif pour trouver un acheteur doit avoir été lancé.
La société s'attend à ce que la vente intervienne dans le délai de douze mois.
Les immeubles de placement inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon le principe de
la juste valeur diminué des coûts de vente.
2.12 Capitaux propres
La juste valeur des bons de souscription d'actions et stock options est évaluée selon des modèles
mathématiques à la date d'attribution. Cette juste valeur est constatée en résultat au fur et à mesure
de l'acquisition des droits en contrepartie des capitaux propres.
Les coûts complémentaires directement attribuables à l'émission d'actions ou d'options nouvelles
sont comptabilisés dans les capitaux propres en déduction des produits de l'émission, nets d'impôts.
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2.13 Emprunts et autres passifs financiers
Emprunts
Les emprunts sont initialement comptabilisés à leur juste valeur, net des coûts de transaction
encourus, puis à leur coût amorti.
L'amortissement des frais d'émission sur la durée de vie des emprunts existants est réalisé de
manière linéaire, l'écart par rapport à une méthode actuarielle étant peu significatif.
Les emprunts sont classés en passifs courants, sauf lorsque le Groupe dispose d'un droit
inconditionnel de reporter le règlement de la dette au minimum 12 mois après la date de clôture,
auquel cas ces emprunts sont classés en passifs non courants.
Instruments de couverture
La société Tour Eiffel utilise des instruments financiers (SWAP et CAP) afin de se couvrir du risque
d'augmentation des taux d'intérêts sur son endettement et n'a pas opté pour la comptabilité de
couverture au sens IFRS.
Les instruments financiers sont évalués à leurs justes valeurs et les variations de juste valeur d'une
période sur l'autre sont enregistrées en résultat.
Autres passifs financiers
Les autres passifs financiers comprennent principalement les primes actualisées restant à payer sur les
CAP et SWAP et des dépôts et cautionnements reçus.
Ces passifs financiers sont comptabilisés à leur coût amorti.
2.14 Provisions
Des provisions sont comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou
implicite) résultant d'un événement passé, qu'il est probable qu'une sortie de ressources
représentatives d'avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l'obligation et que le montant
de l'obligation peut être estimé de manière fiable.
2.15 Avantages sociaux
Engagements de retraite
La norme IAS 19 impose de prendre en charge sur la période d'acquisition des droits l'ensemble des
avantages ou rémunérations, présents et futurs, accordés par l'entreprise à son personnel ou à un
tiers.
L'effectif du Groupe au 30 juin 2007 est de 22 personnes, dont 21 personnes au sein de la société
Awon Asset Management et 1 personne au sein de la Société de la Tour Eiffel.
Le Groupe a décidé de maintenir le traitement des écarts actuariels consistant à comptabiliser ces
derniers en résultat.
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Pour l'exercice 2006, le Groupe a réalisé la valorisation du montant des engagements de retraite
représentatifs de prestations définies. Au 30 juin 2007, cette valorisation n'a pas été actualisée.
Cette valorisation a été effectuée sur la base :
- d'évaluations actuarielles (taux d'actualisation et de revalorisation annuelle nette du fonds
de 3.5%),
- d'hypothèses de mortalité (source INSEE),
- de rotation du personnel
- d'augmentation des salaires de 4%
- d'un départ à la retraite à 65 ans.
Cette provision pour indemnités liées aux retraites a été constatée pour 65K€.
Aucune charge sociale n'est provisionnée.
Paiements fondés sur des actions
Le Groupe a mis en place un plan de rémunération qui est dénoué en instruments de capitaux propres
(options sur actions et actions gratuites). La juste valeur des services rendus en échange de l'octroi
d'options est comptabilisée en charges en contrepartie des réserves sur la base de la valeur des options
au moment de leur attribution.
A chaque date de clôture, l'entité réexamine le nombre d'options susceptibles de devenir exerçables.
Les sommes perçues lorsque les options sont levées, sont créditées aux postes " capital social "
(valeur nominale) et " prime d'émission, nettes des coûts de transaction directement attribuables ".
2.16 Dettes avec différés de paiement
Les valeurs de ces dettes sont actualisées et une charge ou un produit financier est constaté au
compte de résultat sur la période du différé de paiement.
Les seuls différés de paiement constatés concernent : l'exit tax relative à l'entrée dans le régime SIIC
et les dépôts de garantie des locataires. Le principal retraitement qui a été opéré concerne
l'actualisation de l'exit tax.
2.17 Impôts courants et impôts différés
Régime fiscal du groupe
L'option pour le statut de Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) par la Société de la
Tour Eiffel a été formulée au cours du 1er trimestre 2004.
Imposition différée
Les impôts différés sont comptabilisés pour les activités et sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés
selon la méthode du report variable à concurrence des différences temporelles entre la base fiscale des
actifs et passifs et leur valeur comptable dans les états financiers consolidés. Les impôts différés sont
déterminés à l'aide des taux d'impôt (et des réglementations fiscales) qui ont été adoptés ou quasiadoptés
à la date de clôture et dont il est prévu qu'ils s'appliqueront lorsque l'actif d'impôt différé
concerné sera réalisé, ou le passif d'impôt différé réglé.
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Les actifs d'impôts différés ne sont reconnus que dans la mesure où la réalisation d'un bénéfice
imposable futur, qui permettra d'imputer les différences temporelles, est probable.
Des impôts différés sont comptabilisés au titre des différences temporelles liées à des participations
dans des filiales et des entreprises associées, sauf lorsque le calendrier de renversement de ces
différences temporelles est contrôlé par le Groupe et qu'il est probable que ce reversement
n'interviendra pas dans un avenir proche.
La Société de la Tour Eiffel a opté pour le statut de Société d'Investissements Immobiliers Cotée
(SIIC). Ce régime permet principalement une exonération de l'impôt sur les sociétés des bénéfices
provenant de l'activité de location des immeubles.
En conséquence de ce choix, aucun impôt sur les sociétés n'est dû au titre de l'activité de location
d'immeubles, directement ou indirectement à travers les produits reçus des filiales. De même, les
plus-values de cession des immeubles ou des titres de filiales soumises au même régime sont
exonérées. Le Groupe reste redevable d'un impôt sur les sociétés pour la réalisation d'opération
n'entrant pas dans le champ du régime des SIIC.
Après l'option en 2006 de Locafimo pour le régime SIIC, le périmètre d'application s'avère très
réduit.
La société Parcoval qui est entrée dans le périmètre le 31 mars 2007, a opté pour le régime SIIC avec
effet le 1er avril 2007.
Aménagement du régime SIIC
La loi de finances rectificative pour 2006, promulguée le 30 décembre 2006, prévoit que les SIIC
acquittent un prélèvement de 20% sur les dividendes versés à partir du 1er juillet 2007 à des
actionnaires (hors personne physique et SIIC) détenant directement ou indirectement au moins 10%
du capital de la société et non imposés au titre des dividendes perçus.
Compte tenu d'une part des incertitudes existantes sur la nature juridique de ce prélèvement et
d'autre part des décisions de distribution qui constitueront le fait générateur de ce prélèvement, STE
n'a constaté aucune incidence au titre de ces dispositions dans les comptes du premier semestre
2007. En effet, conformément à la règle IFRS selon laquelle les conséquences fiscales des
dividendes sont comptabilisées quand les dividendes à payer sont comptabilisés au passif (IAS 12.
52B), le prélèvement sera enregistré sur la période où la distribution aura été décidée.
Sur la base du résultat du secteur SIIC au 30 juin 2007, d'un acompte sur dividende de 3 € et de la
composition de l'actionnariat à cette date, le montant estimé de ce prélèvement serait de 0,3 M€.
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2.18 Reconnaissance des produits
Conformément à la norme IAS 18 " Revenus ", les produits des activités ordinaires correspondent à
des entrées brutes d'avantages économiques dont bénéficie l'entreprise au cours de l'exercice qui
conduisent à des accroissements de capitaux propres autres que ceux issus des apports effectués par
les associés ou actionnaires.
Les produits des activités ordinaires correspondent principalement pour le Groupe à des revenus des
locations des immeubles de placement.
Les baux actuellement signés par le Groupe, y compris les baux à construction, répondent à la
définition de location simple telle que le définit la norme IAS 17.
L'application de la norme IAS 17 a pour effet de procéder à l'étalement sur la durée ferme du bail
des conséquences financières de toutes les clauses prévues au contrat de bail. Il en va ainsi des
franchises, des paliers et des droits d'entrée.
Les produits des activités ordinaires sont évalués à la juste valeur de la contrepartie reçue.
Les produits des loyers des immeubles de placement sont comptabilisés au fur et à mesure qu'ils sont
acquis.
2.19 Autres produits et charges opérationnels
Les " autres produits et charges opérationnels " correspondent aux événements inhabituels,
anormaux et peu fréquents visés au - 28 du " IASB Framework ", tel que par exemple :
- Une plus ou moins-value de cession d'actifs non courants corporels ou incorporels,
- Une dépréciation d'actifs non courants corporels ou incorporels,
- Certaines charges de restructuration,
- Une provision relative à un litige majeur pour l'entreprise.
2.20 Contrats de location-financement
Dans ces contrats de location-financement, le Groupe (bailleur) a transféré au preneur les risques et
avantages liés à l'actif ; le bailleur conserve le droit de créance que lui confère le financement consenti
au preneur.
Le bailleur comptabilise sa créance pour un montant égal à la somme des paiements minimaux de la
location-financement.
Les règlements sont ventilés entre le remboursement de la créance et les produits financiers
Les informations sur les règlements futurs ne sont pas communiquées en raison de leur caractère
immatériel.
2.21 Distribution de dividendes
Les distributions de dividendes aux actionnaires de la Société sont comptabilisées en tant que dette
dans les états financiers du Groupe au cours de la période durant laquelle les dividendes sont
approuvés par les actionnaires de la Société.
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3 - Périmètre de consolidation
3.1 Liste des sociétés consolidées
Sociétés
Siren Méthode de
consolidation
% d'intérêt
juin 2007
% d'intérêt
décembre
2006
Date d'entrée
dans le
périmètre
SA SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL 572 182 269 Société Mère 100% 100%
SCI DU 153 AVENUE JEAN JAURES 419 127 287 I.G.** 100% 100% Décembre 2003
SCI NOWA 443 080 379 I.G.** 100% 100% Avril 2004
SCI MARCEAU BEZONS 429 665 672 I.G.** 100% 100% Juin 2004
SCI ARMAN F02 444 978 076 I.G.** 100% 100% Avril 2004
SCI DES BERGES DE L'OURCQ 478 726 565 I.G.** 100% 100% Septembre 2004
SCI CHAMPIGNY CARNOT 479 586 893 I.G.** 100% 100% Novembre 2004
SCI COMETE 479 576 761 I.G.** 100% 100% Décembre 2004
SCI LYON GENLIS 480 351 576 I.G.** 100% 100% Janvier 2005
SCI ETUPES DE L'ALLAN 480 601 038 I.G.** 100% 100% Janvier 2005
SCI CAEN COLOMBELLES 482 598 133 I.G.** 100% 100% Mai 2005
SCI MALAKOFF VALETTE 552 138 448 I.G.** 100% 100% Mai 2004
SCI MASSY CAMPUS 2 483 575 635 I.G.** 100% 100% Août 2005
SAS LOCAFIMO * 692 031 149 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
SCI AIX GOLF * 403 092 471 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
SCI LA RIVIERE GIRAUDIERE* 388 323 909 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
SCI MARNE HAUTE MAISON* 403 105 133 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
SCI BOTADIEREE * 397 968 207 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
SCI PARIS CHARONNE * 403 104 458 I.G.** 100% 100% Décembre 2005
AWON ASSET MANAGEMENT 380 757 807 IG** 100% 100% Mai 2006
SCI DE BROU 351 819 966 IG*** 100% 100% Juin 2006
SCI COGOLIN GAOU 442 525 382 IG*** 100% 100% Juin 2006
SCI DE LA CRAU 447 913 278 IG*** 100% 100% Juin 2006
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Sociétés
Siren Méthode de
consolidation
% d'intérêt
Juin 2007
% d'intérêt
décembre
2006
Date d'entrée
dans le
périmètre
SCI GRENOBLE PONT D'OXFORD 490 034 063 IG** 100% 100% Mai 2006
SCI LYON LILAS 434 819 488 IG*** 100% 100% Juin 2006
SCI RUEIL NATIONAL 489 900 498 IG** 100% 100% Mai 2006
SCI MARSEILLE SAUVAGERE 443 878 244 IG*** 100% 100% Juin 2006
SCI PORTE DES LILAS 490 989 803 IG** 90% 90% Juillet 2006
SCI SODEPROM 328 223 706 IG*** 100% 100% Décembre 2006
PARCOVAL 441 834 645 IG*** 100% Non intégrée Mars 2007
* : sociétés intégrées lors de l'acquisition de la société Locafimo
** : Intégration Globale
*** : acquisitions considérées comme des acquisitions d'actifs conformément au paragraphe 2.6.2
Toutes les sociétés du Groupe sont enregistrées en France.
Adresse commune à l'ensemble des sociétés du groupe :
20-22, Rue de la Ville l'Evêque, 75008 Paris
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3.2 Variation de périmètre
Acquisitions
- Acquisition de PARCOVAL en date du 31 mars 2007 :
Le 31 mars 2007, le Groupe a acquis 100% de PARCOVAL.
Cette acquisition conformément au - 2.6.2 a été considérée comme une acquisition d'actifs.
Si cette acquisition avait eu lieu le 1er janvier 2007, la société PARCOVAL aurait contribué aux
produits des activités ordinaires du Groupe à hauteur de 4.070 milliers d'euros sur le premier
semestre 2007 et à ses bénéfices après impôt à concurrence de 352 milliers d'euros.
Les actifs et passifs liés à cette acquisition sont les suivants en date du 31 mars 2007 :
(En k€)
Juste Valeur
Valeur comptable du
portefeuille
- Trésorerie et équivalents de trésorerie
- Immobilisation incorporelles
- Immobilisations corporelles
- Immeubles de placement (Note 2)
- Licences (incluses dans les immos incorp.) (Note 4)
- Actifs financiers disponibles à la vente (Note 5)
- Clients et autres débiteurs
- Fournisseurs et autres créanciers
- Emprunts (Note 11)
- Autres passifs financiers (Note 11)
- Provisions pour risques et charges (Note 12)
- Passifs d'impôts différés – nets (Note 14)
- Compte courant
3.634
- 10.115
94.450
- 623
7.937
(11.144)
(61.464)
(1.543)
- - - 3.625
- 8.355
57.301
- - 7.937
(11.144)
(61.464)
(1.543)
- - - ACTIF NET 42.608 3.067
- Intérêts minoritaires (%) 0% 0%
ACTIF NET ACQUIS
- Prix d'acquisition versé en numéraire
- Trésorerie et équivalents de trésorerie de la filiale acquise
- Trésorerie décaissée au titre de l'acquisition
38.809
(3.664)
35.175
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4. Gestion des risques
Gestion des risques de marché
L'activité immobilière bénéficie à la date d'établissement du document de référence d'un
environnement favorable caractérisé par des taux d'intérêts à long terme faibles. L'évolution des taux
d'intérêt a un impact direct sur les emprunts collectés pour financer la politique d'investissement du
Groupe et est susceptible en cas de hausse des taux d'entraîner un surenchérissement du coût de
financement des investissements. De même, une hausse des taux d'intérêts est susceptible d'avoir un
effet sur le maintien de la liquidité financière nécessaire du Groupe.
Une augmentation des taux d'intérêts, en particulier si elle s'avérait significative, aurait également un
impact sur la valorisation du patrimoine du Groupe dans la mesure où les taux de rendement
appliqués par les experts aux loyers dans les secteurs de l'immobilier de bureau et de locaux
industriels en France sont déterminés en partie en fonction des taux d'intérêts. En conséquence, une
hausse significative des taux d'intérêts pourrait entraîner une baisse de la valeur d'expertise du
patrimoine du Groupe.
La politique de gestion du risque de taux d'intérêts du Groupe a pour but de limiter l'impact d'une
variation des taux d'intérêts sur son résultat et son cash flow, ainsi que de maintenir au plus bas le
coût global de sa dette. Pour atteindre ces objectifs, les sociétés du Groupe empruntent généralement
à taux variable et utilisent des produits dérivés (un cap et des swaps) pour couvrir son risque
d'exposition à la variation des taux. Elles ne réalisent pas d'opérations de marché dans un autre but
que celui de la couverture de son risque de taux et elles centralisent et gèrent elle-même l'ensemble
des opérations traitées. Afin de limiter le risque de contrepartie, la Société ne réalise des opérations
de couverture qu'avec des institutions bancaires de renommée internationale.
Au 30 juin 2007, la dette financière bancaire brute consolidée du Groupe s'élève à 574,8 millions
d'euros, composé de 253,7 millions d'euros à taux fixe (dont 229,5 M€ couverts par des SWAP) et
321,1 millions d'euros à taux variable, ce dernier étant couvert à hauteur de 270,6 millions d'euros
par des contrats de CAP.
Sur la base de la situation au 30 juin 2007, en cas de hausse moyenne des taux d'intérêts de 1 % (cent
points de base), la hausse des frais financiers qui en résulterait aurait un impact négatif sur le
cashflow et le résultat de 2,4 millions d'euros, soit 0,45 € par action.
Risque de change
Les activités du Groupe étant réalisées uniquement en France, le Groupe estime ne pas être exposé à
un risque de change.
Risque de liquidité
La Société et ses filiales ont conclu avec des banques de renommée internationale des contrats cadre
destinés au financement du portefeuille immobilier du groupe, lesquels ont été modifiés par avenants
au gré du développement par croissance externe de son patrimoine.
Ces contrats de financement bancaire contiennent des clauses usuelles de remboursement anticipé
selon différents cas et, à chaque fois, sous certaines conditions précisément définies.
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Ces cas sont, notamment, le défaut de paiement d'un montant dû, le non-respect de certains ratios
financiers, le manquement aux différents engagements pris par la Société ou ses filiales,
l'inexactitude des différentes déclarations et garanties souscrites ; la survenance d'un événement
ayant un effet significatif défavorable sur l'activité, la situation financière, juridique ou fiscale ou sur
les immeubles détenus par le Groupe ; le défaut de validité et de caractère exécutoire des
engagements, du défaut d'inscription d'une sûreté hypothécaire au rang convenu, la réalisation de
sûretés par un créancier de la Société sur des biens financés par des sommes tirées sur le contratcadre;
l'existence de procédures collectives ; la dissolution ; la fusion non autorisée par le prêteur ; la
cession d'une partie des titres d'une filiale dont un actif immobilier aurait été financé par
l'intermédiaire du contrat-cadre ; l'existence d'une procédure de réquisition/expropriation d'un
immeuble financé par le contrat-cadre dès lors que l'indemnité est insuffisante pour permettre le
remboursement de la quote-part financée, la mise en recouvrement d'un impôt à la suite d'un
redressement fiscal non contesté ayant un effet significatif défavorable ; la perte de l'éligibilité au
régime fiscal des SIIC non consécutif à un changement de législation ; les réserves des commissaires
aux comptes dès lors qu'elles ont un effet significatif défavorable ou le sinistre total d'un immeuble
financé au moyen du contrat cadre.
En conséquence de la survenance de l'un des événements énumérés ci-dessus, et s'il n'y est pas
remédié dans les délais prévus par les contrats cadre, les banques prêteuses peuvent annuler leurs
engagements au titre des ouvertures de crédit, déclarer immédiatement exigibles les encours de crédit
et les frais y relatifs et réaliser tout ou partie des garanties octroyées dans le cadre de ces contrats.
Risques juridiques
De manière générale et à la connaissance de la Société, il n'existe pas de litige, arbitrage, procédure
gouvernementale ou fait exceptionnel susceptible d'avoir ou ayant eu au cours des douze derniers
mois une incidence significative sur la situation financière, le résultat, l'activité et le patrimoine de la
Société ou du Groupe. La Société estime que les litiges en cours ont été dûment provisionnés.
Les acquisitions foncières réalisées par le Groupe se font systématiquement au moyen d'actes
notariés dont l'établissement comprend des procédures mises en oeuvre par des agents professionnels
qui vérifient les risques juridiques inhérents aux immeubles.
Dans la conduite de ses activités de détention et gestion d'actifs immobiliers, le Groupe est tenu de
respecter, outre les règles fiscales inhérentes au régime des SIIC, de nombreuses réglementations
d'application spécifique ou générale régissant, entre autres, l'urbanisme, les autorisations
d'exploitation, la construction de bâtiments, la santé publique, l'environnement et la sécurité. Toute
modification substantielle de cette réglementation est susceptible d'avoir un impact sur les résultats
d'exploitation ou les perspectives de développement ou de croissance du Groupe.
Par ailleurs, le Groupe ne peut garantir que tous ses locataires se conforment strictement à l'ensemble
des réglementations qui leur sont applicables, et notamment en matière de santé publique,
d'environnement, de sécurité et d'urbanisme. Les conséquences d'irrégularités dont ces locataires
seraient susceptibles d'entraîner l'application de sanctions aux sociétés du Groupe, en qualité de
propriétaire, qui pourraient affecter ses résultats et sa situation financière.
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Risques locatifs
Le taux de vacance actuel des immeubles détenus par le Groupe est proche de 10 %. La mission de
commercialisation des actifs immobiliers du Groupe est supervisée par la société Awon Asset
Management. Les objectifs liés à la commercialisation (prix, délai, cible) sont définis en
collaboration avec l'équipe d'Awon Asset Management qui s'assure, en outre, de la solvabilité des
locataires. Les propositions de contrats de location sont rédigées par des juristes à partir de contrats
de bail types.
De nombreux locataires des immeubles détenus par le Groupe sont soit des entreprises de premier
rang soit des organismes publics, permettant ainsi de réduire le risque d'insolvabilité.
Lors de la signature des contrats de bail, le Groupe impose à ses locataires, la constitution ou l'octroi
de garanties financières sous forme de dépôts de garantie, de garantie à première demande ou de
cautionnement représentant de 3 mois de loyer.
Néanmoins, dans le cadre de son développement, le Groupe a acquis des sociétés dont le portefeuille
locatif n'est pas basé sur les mêmes critères de sélection notamment en ce qui concerne le profil des
locataires ou les garanties ou sûretés fournies par ces derniers, ce qui est notamment le cas pour le
portefeuille locatif du Groupe Locafimo. Une telle situation pourrait avoir un impact significatif sur
l'exposition du Groupe quant à l'insolvabilité de ses locataires et plus généralement sur le rendement,
la croissance, l'activité et les résultats futurs du Groupe.
S'agissant de la facturation des éléments financiers des baux conclus par les sociétés du Groupe, elle
est réalisée par les prestataires extérieurs de gestion immobilière exclusivement mandatés par la
Société. L'organisation et les contrôles de la facturation et du recouvrement des loyers et des charges
sont centralisés.
Certaines charges de fonctionnement des immeubles détenus par le Groupe sont refacturées aux
locataires. Elles sont principalement constituées de prestations fournies dans le cadre de contrats
annuels.
Les retards de règlement donnent systématiquement lieu à des relances et peuvent être assortis de
pénalités. Ces retards sont suivis par l'équipe d'Awon Asset Management qui décide, selon le cas, des
actions précontentieuses ou contentieuses à mener.
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5. Estimations et jugements comptables déterminants
Les estimations et les jugements, qui sont continuellement mis à jour, sont fondés sur les
informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment les anticipations d'événements futurs
jugés raisonnables au vu des circonstances.
Estimations et hypothèses comptables déterminantes
Les estimations comptables qui en découlent sont, par définition, rarement équivalentes aux résultats
effectifs se révélant ultérieurement. Les estimations et les hypothèses risquant de façon importante
d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la
période suivante sont analysées ci-après.
Evaluation des immeubles
Le Groupe fait réaliser l'évaluation de son patrimoine par des experts indépendants qui utilisent des
hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs.
Une baisse des valeurs d'expertise se traduirait par une baisse du résultat.
Dépréciation estimée des goodwill
Le Groupe soumet les goodwill à un test annuel de dépréciation, conformément à la méthode
comptable exposée à la Note 2.6.
Juste valeur des dérivés et des autres instruments financiers
La juste valeur des instruments financiers qui ne sont pas négociés sur un marché actif (tels que les
dérivés négociés de gré à gré) a été communiquée par l'établissement émetteur.
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6. Notes sur le bilan, le compte de résultat et le tableau des flux de trésorerie
NOTE 1 : Actifs Corporels
Variation par nature
(En k€)
Bien immobilier
en cours de
construction
Mobilier, Mat.
Informatique Total
Exercice clos le 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Variation de périmètre
Acquisitions
Cessions
Reclassement (1)
Amortissement
36.315
- 24.773
(2.872)
(16.783)
- - 122
35
(7)
- (39)
36.315
122
24.808
(2.879)
(16.783)
(39)
Solde net à la clôture 41.433 111 41.544
Au 31.12.06
Brut
Amortissement cumulé
41.433
- 150
(39)
41.583
(39)
Valeur nette comptable 41.433 111 41.544
Arrêté du 30.06.07
Solde net à l'ouverture
Variation de périmètre
Acquisitions
Cessions
Reclassement (2)
Amortissement
41.433
10.115
11.787
- (8.744)
- 111
- 44
- - (27)
41.544
10.115
11.831
- (8.744)
(27)
Solde net à la clôture 54.591 128 54.719
Au 30.06.07
Brut
Amortissement cumulé
54.591
- 194
(66)
54.785
(66)
Valeur nette comptable 54.591 128 54.719
(1) Les parkings situés dans la commune de Champigny Carnot ont été reclassés en 2006 dans la
catégorie des immeubles de placement à la suite de leur livraison au cours de l'exercice
2006. Il en est de même pour les immeubles situés dans les communes de Massy et Caen.
(2) Les immeubles de Parcoval situés à Aix les Milles et un des bâtiments situés à Nantes ont été
livrés au cours du premier semestre 2007 et ont donc été reclassés dans la catégorie des
immeubles de placement, ainsi que l'immeuble Grenoble Polytech relatif à la SCI Grenoble
Pont d'Oxford.
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Comptes consolidés au 30 juin 2007
Page 27/49
Biens immobiliers en cours de construction
Au 30 juin 2007, le groupe Société Tour Eiffel possède 11 actifs comptabilisés en " bien immobilier en cours
de construction " dont les principales informations sont indiquées dans le tableau suivant :
Description synthétique des principaux biens en cours de construction.
Immeuble Adresse Type
d'actif
Surface à louer
totale
% de
surface
louer à
terme
Loyers
estimés
HT / ans
Date
supposée
de fin des
travaux
Etat actuel
Porte des
Lilas
13/21 Avenue de la
Porte des Lilas
75019 Paris
Bureaux
Immeubles :
10.722 m²
Parking :
92 places
100 % 3.700.000 15/06/08 En cours de
construction
Rueil
national
133 Bd National
92500 Rueil
Malmaison
Bureaux
Immeubles :
6.900m²
Parking :
164 places
100 % 2.417.570 2nd trim.
2008
En cours de
construction
Parc du
Perray
Rue de la Rainière
44000 Nantes Bureaux Immeubles :
3.044m² 100% 258.875 Novembre
2007
En cours de
construction
Le Viseo
430 Chemin de la
Baudonnière
38330 Montbonnot
Bureaux Immeubles :
11.886 m² 100 % 1.500.000 Juillet
2007
En cours de
construction
Biens immobiliers en cours de construction – Evaluation
Coût au 30 juin 2007 Coût jusqu'à la fin des
travaux Coût total du projet % Int.
Hors int. utilisé
financier
Int.
financier
Hors int.
financier
Int.
financier
Hors int.
financier
Int.
financier
Porte des Lilas 27.587 384 22.986 - 50.573 384 5.07%
Rueil national 16.854 227 16.449 - 33.303 227 Euribor 3
mois + 1%
Parc du Perray 1.942 38 2.200 - 4.142 38 4.80%
Le Viseo 2.231 - 15.140 - 17.371 - - Total 48.614 649 56.775 - 105.389 649
Total général 49.263 56.775 106.038
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Page 28/49
NOTE 2 : Immeubles de placement
Variation par nature
(En k€) Immeubles de
placement
Clôture au 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Reclassement
Variation de périmètre
Effet juste valeur (résultat)
617.721
91.504
(40.578)
16.784
51.123
88.911
Solde net à la clôture 825.465
Clôture du 30.06.07
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Reclassement
Transfert net au profit des immeubles destinés à être cédés
Variation de périmètre (1)
Effet juste valeur (résultat)
825.465
18.014
(1)
8.744
(60.548)
90.492
82.903
Solde net à la clôture 965.069
(1) La variation de périmètre correspond à l'intégration de la société PARCOVAL acquise en
mars 2007.
Restrictions relatives à la possibilité de cession d'immeuble de placement ou de récupération des
produits de leur cession.
Aucun immeuble de placement ne fait l'objet d'une telle restriction.
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Immeubles de placement - Description synthétique des principaux actifs
Adresse Locataires
principaux
Surface
totale
m²
Loyer
annuel
théorique
Taux
d'occupation
%
Valeur nette
HD en €
Au 30/06/07
Entrée
périmètre
Année de
construction Fin de bail
1 BUREAUX Massy Campus 102, rue de Paris
Massy (91) Areva & SFR 13 585 3 990 200 100% 62 730 000 2006 2006 2015
2 BUREAUX Massy 9 rue Ampère Massy Alstom 43 623 4 546 215 100% 59 730 000 08/04/2004 entre 1967 et 1996 24/04/2012
3 BUREAUX Plessis
Le Galilée ZI du Plessis
robinson 92350 Le
Plessis Robinson
C&S 15 940 3 760 651 100% 51 900 000 20/12/2004 entre 1965 et 1968
2012
4 PARC
D'ACTIVITE
Strasbourg
PC des Tanneries Strasbourg multilocataires 59 214 2 888 892 59% 43 400 000 27/12/2005 N/C NA
5 BUREAUX Asnières Quai Dervaux 85/93 quai Dervaux
92600 Asnières Mini. Intérieur 10 391 2 450 000 100% 41 700 000 27/12/2005 1997 ?
6 BUREAUX Caen
ZAC du Plateau
Colombelles (14460)
Caen
Philips 18 903 3 037 004 100% 41 600 000 2006 2006 fin 2015
7 PARC
D'ACTIVITE
Lyon - Parc du Moulin à
Vent Lyon multilocataires 36 588 3 241 305 88% 38 700 000 27/12/2005 rénovation 2005 NA
8 PARC
D'ACTIVITE Le Millénaire Montpellier multilocataires 18 215 2 895 405 96% 35 000 000 27/12/2005 N/C NA
9 BUREAUX East Side
(Champs sur Marne)
2 bld Newton 77 420
Champs sur Marne La Poste 12 659 2 564 931 100% 28 917 500 02/04/2004 1993 fin 2011
10 BUREAUX Champigny - Archon
42 bis quai V Hugo
94500 Champigny sur
Marne
Air Liquide 9 471 1 906 540 100% 23 800 000 15/12/2004 2005 fin 2012
11 ENTREPOTS Sochaux ZAC du Technoland
Etupes Gefco 28 165 1 577 587 100% 23 480 000 28/02/2005 2005 fin 2014
12 ACTIVITE Aubervilliers 151/153 av Jean Jaurès
93300 Aubervilliers Atos & autres 19 423 1 492 103 89% 22 510 000 30/12/2003 1930 2011
13 PARC
D'ACTIVITE Parc du Golf Aix en Provence multilocataires 12 619 1 744 031 100% 22 460 000 30/03/07 N/C N/A
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Page 30/49
NOTE 3: Ecarts d'acquisition
(En k€)
Comète
Malakoff
Valette
Arman F02
Jean Jaurès
Locafimo
Total des écarts
d'acquisition
Clôture au 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Provisions (1)
- 7
- (7)
- - - - - - - - - - - - - 999
- (999)
- 1.006
- (1.006)
Solde net à la clôture - - - - - - Au 31.12.06
Brut
Provisions cumulées (2)
2.350
(2.350)
1.895
(1.895)
1.873
(1.873)
262
(262)
26.772
(26.772)
33.152
(33.152)
Valeur nette comptable - - - - - - Clôture au 30.06.07
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Provisions
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Solde net à la clôture - - - - - - Au 30.06.07
Brut
Provisions cumulées
2.350
(2.350)
1.895
(1.895)
1.873
(1.873)
262
(262)
26.772
(26.772)
33.152
(33.152)
Valeur nette comptable - - - - - - (1) Concernant la société Locafimo, il s'agit en 2006 d'un complément de prix sur les titres déjà détenus.
(2) L'écart d'acquisition et la provision correspondante de Locafimo a diminué en 2006 suite aux cessions
d'immeuble réalisées sur l'exercice 2006 pour un montant de 3.631 K€.
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NOTE 4 : Immobilisations Incorporelles
Variation par nature
(En k€)
Actifs
incorporels
générés en
interne
Actifs
incorporels
acquis
Total actifs
incorporels
Exercice clos le 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Amortissement
Entrée de périmètre
- - - - - 1
5
- (471)
4.172
1
5
- (471)
4.172
Solde net à la clôture - 3.707 3.707
Au 31.12.06
Brut
Amortissement cumulé
- - 4.350
(643)
4.350
(643)
Valeur nette comptable - 3.707 3.707
Exercice clos le 30.06.07
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
Amortissement
Reclassement
Entrée de périmètre
- - - - - - 3.707
97
- (386)
- - 3.707
97
- (386)
- - Solde net à la clôture - 3.418 3.418
Au 30.06.07
Brut
Amortissement cumulé
- - 4.447
(1.029)
4.447
(1.029)
Valeur nette comptable - 3.418 3.418
L'ensemble des actifs incorporels ont été acquis et ne font pas l'objet de réévaluation.
Les immobilisations incorporelles sont composées à hauteur de 4.172K€ de la valeur du contrat d'Asset
Management constaté lors de l'entrée d'Awon Asset Management dans le périmètre de consolidation.
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Page 32/49
NOTE 5 : Actifs financiers
Actifs financiers – Nature
(En k€) Titres
immobilisés
Titres de
participation Prêts
Dépôts et
cautionnements
versés
Autres
créances
immobilisées
Valorisation
des CAP et
SWAP
Total des
actifs
financiers
Clôture au 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Augmentations
Entrée de périmètre
Reclassement
Diminutions
Remboursement
Effet juste valeur (résultat)
2
- - - - - - - 12
- - - - - 1.767
- - - (814)
- - 844
73
78
- (208)
- - 6.024
4.467
- - (2.592)
- - 1.533
1.338
- - - - 1.920
10.170
5.571
78
- (3.614)
- 1.920
Solde net à la clôture 2 12 953 787 7.899 4.791 14.444
Clôture au 30.06.2007
Solde net à l'ouverture
Augmentations
Entrée de périmètre (1)
Reclassement
Diminutions
Remboursement
Effet juste valeur (résultat)
2
- - - - - - 12
- - (12)
- - - 953
- - - (217)
- - 787
- - - (53)
- - 7.899
30
- - (90)
- - 4.791
623
- - (65)
- 5.599
14.444
653
- (12)
(425)
- 5.599
Solde net à la clôture 2 - 736 734 7.839 10.948 20.259
Autres créances immobilisées :
Les autres créances immobilisées sont constituées principalement de gage-espèces rémunérés qui seront
remboursés selon les conditions prévues dans le contrat cadre mis en place en fin d'année 2004 et son avenant
de juin 2006.
Instruments dérivés :
Le groupe Tour Eiffel a contracté des instruments financiers (CAP et SWAP) qui n'ont pas été considérés au
plan comptable comme des instruments de couverture.
Ces instruments financiers ont été portés à l'origine à l'actif pour leur juste valeur, en contrepartie d'une dette
financière correspondant aux primes à payer actualisées sur la durée des instruments financiers.
Les justes valeurs sont fournies par les établissement émetteurs.
Les différences de valeur des instruments financiers entre chaque arrêté sont portées au résultat financier.
L'ajustement de la juste valeur au 30 juin 2007 se traduit par un impact financier de 5.599K€.
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Page 33/49
Les principales caractéristiques des instruments financiers détenus au 30 juin 2007
Type de contrat Date de
souscription
Date
d'effet
Date
d'échéance
Montant
notionnel
en K€
Taux de
référence
Taux
garanti
Juste
valeur
en K €
CAP 28-11-2002 02-09-2003 02-12-2012 87.700 Euribor 3 mois 5,00 % 799
CAP 06-06-2006 06-06-2006 27-12-2010 33.500 Euribor 3 mois 4,50 % 331
CAP 09-05-2006 02-06-2006 27-12-2010 2.753 Euribor 3 mois 5,00 % 12
CAP 03-04-2006 20-04-2006 27-12-2010 54.000 Euribor 3 mois 5,00 % 329
CAP 06-05-2004 30-07-2008 30-12-2011 2.710 Euribor 3 mois 8,00 % - CAP 08-04-2004 30-04-2009 30-04-2012 19.050 Euribor 3 mois 6,50 % 23
CAP 30-06-2006 01-08-2006 07-06-2013 20.134 Euribor 3 mois 4,50% 433
CAP 30-06-2006 01-08-2006 07-06-2009 17.000 Euribor 3 mois 4,50 % 68
CAP 30-06-2006 01-05-2007 07-06-2013 6.386 Euribor 3 mois 4,50 % 474
SWAP / CAP 28-02-2006 28-02-2008 15-04-2011 2.449
Détail - SWAP alternatif 62.400 Euribor 3 mois 3,45 %
- CAP 15.600 Euribor 3 mois 7,00 %
SWAP 29-06-2006 01-08-2006 07-06-2013 60.402 Euribor 3 mois 4,10 % 1.603
SWAP 29-06-2006 02-05-2007 07-06-2013 19.159 Euribor 3 mois 4,19 % 1.438
CAP 01-02-2006 01-02-2006 01-02-2007 3.000 Euribor 3 mois 3,00% 0
SWAP 05-09-2006 02-12-2006 27-12-2010 2.474 Euribor 3 mois 3,77% 997
CAP 07-07-2006 11-07-2007 27-12-2010 658 Euribor 3 mois 5% 3
CAP 30-03-2007 27-12-2010 37.513 Euribor 3 mois 5% 175
SWAP 13-07-2006 03-06-2011 8.652 Euribor 3 mois 3,965% 197
SWAP 02-12-2005 29-06-2007 30-03-2011 12.634 Euribor 3 mois 3,22% 627
SWAP 21-06-2004 30-06-2011 51.855 Euribor 3 mois 4,035 % 990
TOTAL 10.948
NOTE 6 : Clients et comptes rattachés
(En k€) 30 juin 2007 2006.12
Brut 14.209 11.283
Provisions (1) (4.064) (4.173)
Total net clients et comptes rattachés 10.145 7.110
(1) : Les provisions sur les créances clients concernent principalement les clients du Groupe Locafimo.
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Page 34/49
NOTE 7 : Autres créances et comptes de régularisation
(En k€) 30 juin 2007
Net
2006
Net
- Avances et acomptes versés
- Personnel et comptes rattachés
- Créances sur l'Etat (1)
- Comptes courants - actif
- Fournisseurs débiteurs
- Charges constatées d'avance
- Autres créances (2)
1.036
33
20.122
2.664
53
1.158
3.839
3.479
36
32.396
2.815
405
786
146
Total valeur brute
28.905
40.063
- Provisions sur autres créances - - TOTAL 28.905 40.063
(1) Ce montant correspond principalement à :
- un prélèvement exceptionnel, récupérable sur l'Etat, sur les distributions de 2005 pour un montant de
7.876K€ constaté dans le Groupe Locafimo.
- de la TVA déductible sur factures non parvenues pour 3.745K€,
- de la TVA déductible à récupérer pour 1.223K€ chez Locafimo et 2.883K€ chez Porte des Lilas,
- des créances diverses sur l'état pour 1.110K€ chez Parcoval,
En 2006, ce poste était en partie composé de TVA sur immobilisations qui a fait l'objet d'un remboursement
sur 2007.
(2) Ce montant est en autre composé de 2.403K€ d'appels de charges chez Parcoval.
NOTE 8 : Trésorerie et équivalents de trésorerie
Les valeurs mobilières de placement sont composées principalement de SICAV monétaires évaluées à leur
cours de clôture.
(En k€) 30 juin 2007 2006
Valeurs mobilières de placement
17.959
11.843
Disponibilités 16.915 14.197
Total valeur brute 34.874 26.040
Provision sur comptes courants (1) (3.055) (3.055)
Total 31.819 22.985
(1) : Provision des VMP avec la banque Pallas Stern chez Locafimo.
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Page 35/49
Au sein du tableau consolidé des flux de trésorerie, la trésorerie et les découverts bancaires comprennent les
éléments suivants :
(En k€) 30 juin 2007 2006
Trésorerie et équivalents de trésorerie
31.818
22.985
Solde créditeurs de banque (Note 11)
(114)
(880)
Total trésorerie nette 31.704 22.105
NOTE 9 : Actifs non courants destinés à être cédés
Variation par nature
(En k€)
Immeubles
destinés à être
cédés
Clôture au 31.12.06
Solde net à l'ouverture
Acquisitions
Cessions
- - - Solde net à la clôture - Clôture du 30.06.07
Solde net à l'ouverture
Transfert net en provenance des immeubles de placement
Acquisitions
Cessions
- 60.548
- - Solde net à la clôture 60.548
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Comptes consolidés au 30 juin 2007
Page 36/49
NOTE 10 : Capital et primes liées au capital
1) Composition du capital social
Nombre
d'actions
ordinaires
Valeur
nominale
de l'action
(En €)
Montant du
capital
(En k€)
Valeur de la
prime
d'émission
(En k€)
TOTAL
(En k€)
Au 31 décembre 2005 5.076.540 48 243.674 41.845 285.519
Augmentation de capital
le 18 mai 2006
Frais d'émission
Affectation du Report à nouveau 2005
113.713
- - 48
- - 5.458
- - 963
(237)
- 6.421
(237)
- Au 31 décembre 2006 5.190.253 48 249.132 42.571 291.703
Augmentation de capital
Frais d'émission
Affectation du Report à nouveau 2006
2.750
- - 48
- - 132
- - 85
(3)
- 214
- - Au 30 juin 2007 5.193.003 48 249.264 42.653 291.917
Toutes les actions émises sont entièrement libérées.
Les actions ordinaires émises le 18 mai 2006 ont les mêmes droits que les autres actions en circulation. Les coûts
afférents de 237 milliers d'euros ont été déduits de la prime d'émission.
2) Emission d'options sur actions
Les conditions
Attribuées en 2005
Des options sur actions ont été attribuées au cours de l'exercice 2005 aux dirigeants. Le prix d'exercice des
options octroyées est égal à la moyenne des premiers cours côtés entre le 28 novembre et le 23 décembre 2005
inclus diminuée de 5%, soit 68,44€ par action. Certaines options peuvent être levées à compter de leur
attribution et d'autres options pourront être exercées par tranche de 25% par an à compter du premier
anniversaire de l'attribution, soit à compter du 26 décembre 2006. La durée contractuelle des options est de cinq
ans.
L'attribution des options a notamment pour vocation de fidéliser l'encadrement de la société et de lui octroyer
une rémunération complémentaire liée aux performances de la société; certains dirigeants perdront leur droit
d'attribution dans le cas où ils ne seraient plus mandataires ni salariés de la société ou d'une filiale de celle-ci.
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Comptes consolidés au 30 juin 2007
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Attribuées en 2006
Il a été accordé durant le premier semestre 39 266 options de souscription aux salariés.
Le prix d'exercice est fixé à 87,78 euros pour 10 750 actions ; le prix d'exercice des 28 516 autres actions est de 83,77
euros.
34 266 options peuvent être levées à compter de leur attribution et 5 000 options pourront être exercées par tranche de
25% par an à compter du premier anniversaire de l'attribution, soit à compter du 22 mars 2007. La durée contractuelle
des options est de cinq ans.
Durant le second semestre, 132 400 options de souscription ont été accordées aux salariés.
Le prix d'exercice est fixé à 100,04 euros.
103 900 options peuvent être levées à compter de leur attribution et 28 500 options pourront être exercées par tranche
de 25% par an à compter du premier anniversaire de l'attribution, soit à compter du 14 septembre 2007. La durée
contractuelle des options est de cinq ans.
Attribuées en 2007
Il a été accordé durant le premier semestre 23 300 options de souscription aux salariés.
Le prix d'exercice est fixé à 124,48 euros par action.
14 580 options peuvent être levées à compter de leur attribution et 8 720 options pourront être exercées par tranche de
25% par an à compter du premier anniversaire de l'attribution, soit à compter du 29 mars 2008. La durée contractuelle
des options est de cinq ans.
Estimation de la valeur des options :
Le nombre d'options en circulation et leur prix d'exercice sont détaillés ci-après :
(En k€)
30 juin 2007
31 décembre 2006
Prix d'exercice
(en euros par
action
Options
(en unité)
Prix d'exercice
(en euros par
action
Options
(en unité)
Au 1er janvier
Octroyées
Caduques
Exercées
Echues
68,44
83,77
87,78
100,04
124.48
- - 68,44
87,78
- 111.530
28.516
10.750
132.400
23.300
- - 1.250
1.500
- 68,44
83,77
87,78
100,04
- - - - - - 111.530
28.516
10.750
132.400
- - - - - - A la clôture 88.54 303.746 85,74 283.196
Sur les 303 746 options en circulation au 30 juin (dont 111 530 options du plan d'attribution de 2005), 255 276
options (dont 104 030 options du plan d'attribution de 2005) pouvaient être exercées. Sur le premier semestre
2007, 2.750 options ont été exercées.
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Les bénéficiaires pourront lever leurs options pendant un délai de 5 ans. Soit :
- jusqu'au 26 décembre 2010 pour les options octroyées en 2005. Le prix d'exercice de ces options sur
actions est de 68,44 €.
- jusqu'au 22 mars 2011 pour les options octroyées le 22 mars 2006. Le prix d'exercice de ces options sur
actions est de 83,77 €.
- jusqu'au 17 mai 2011 pour les options octroyées le 17 mai 2006. Le prix d'exercice de ces options sur
actions est de 87,78 €.
- jusqu'au 14 septembre 2011 pour les options octroyées le 14 septembre 2006. Le prix d'exercice de ces
options sur actions est de 100,04€.
- jusqu'au 29 mars 2012 pour les options octroyées le 29 mars 2007. Le prix d'exercice de ces options
sur actions est de 124,48€.
La juste valeur des options attribuées durant le premier semestre 2007, déterminée à l'aide du modèle
d'évaluation binomial, ressort à 982 milliers d'euros (2006 : 4 754 K€, 2005 : 1 995 K€).
Les principales hypothèses du modèle sont les suivantes : prix de l'action de 91 € / 91,50 € / 104,10 € / 136,50 € /
124,48 € suivant les dates d'octroi, prix d'exercice tel qu'indiqué ci-dessus, écart-type du rendement anticipé de
l'action de 36% / 35% / 38% / 43% suivant les dates d'octroi, durée de l'option telle qu'indiquée ci-dessus, taux
d'intérêt annuel sans risque de 3.5% / 3,7% / 3,6% / 3,8% suivant les dates d'octroi, et un taux de versement du
dividende de 4,22 %.
Au 30 juin 2007, les droits acquis en fonction des options exerçables sont constatés au compte de résultat
(charges de personnel) en contrepartie des capitaux propres pour un montant de 885 milliers d'euros.
4) Attribution d'actions gratuites
Les conditions
Des actions gratuites ont été attribuées aux dirigeants : 18.800 actions en 2006 et 1.200 actions en 2007.
L'attribution des actions sera définitive aux termes d'une période de 2 ans, soit à compter du 14 juin 2008
pour 10.800 actions, à compter du 29 novembre 2008 pour 8.000 actions et à compter du 12 février 2009 pour
1.200 actions.
Les bénéficiaires devront conserver les actions pendant une durée minimale de deux ans à compter de
l'attribution définitive, soit jusqu'au 14 juin 2010 pour 10.800 actions, jusqu'au 29 novembre 2010 pour 8.000
actions et jusqu'au 12 février 2011 pour 1.200 actions.
La juste valeur des actions gratuites attribuées durant l'exercice 2007 ressort à 163 milliers d'euros.
Les principales hypothèses du modèle sont les suivantes : prix de l'action de 136 €.
Au 30 juin 2007, les droits acquis en fonction des options exerçables sont constatés au compte de résultat
(charges de personnel) en contrepartie des capitaux propres pour un montant de 499 milliers d'euros.
(En €) 30 juin 2007 31 décembre 2006
Prix d'exercice
(en euros par
action
Actions
gratuites
(en unité)
Prix d'exercice
(en euros par
action
Actions
gratuites
(en unité)
Au 1er janvier
Octroyées
Attribuées
- - - 18.800
1.200
- - - - - 18.800
- A la clôture - 20.000 - 18.800
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NOTE 11 : Emprunts et dettes financières
Emprunts et dettes financières – Variations par nature
(En k€)
Emprunt
auprès des
établissements
de crédit
Autres
emprunts et
dettes assimilées
Concours
bancaires
courants
Primes à
payer sur
CAP
Dépôts et
cautionnemen
ts reçus
Total
Situation au 31.12.05
Augmentations
Diminutions
Entrée de périmètre
Autres
Reclassement
345.524
174.517
(60.762)
1.093
- (95)
1.704
10.849
(1.546)
- - 95
1.630
- - 403
(1.153)
- 1.953
24
- - - - 6.981
186
(314)
621
- - 357.792
185.576
(62.622)
2.117
(1.153)
- Situation au 01.01.07 460.277 11.102 880 1.977 7.474 481.710
Augmentations
Diminutions
Entrée de périmètre
Autres
Reclassement
132.894
(18.389)
- - - 1.727
(880)
- - - - - - (765)
- - (160)
- - - 1.353
(1.008)
1.543
- - 135.974
(20.437)
1.543
(765)
- Solde au 30.06.07 574.782 11.949 115 1.817 9.362 598.025
Emprunt auprès des établissements de crédit - Taux fixe / taux variable
(En k€) Taux fixe Taux variable TOTAL
Emprunts auprès des établissements de crédit 85.621 489.161 574.782
Le taux d'intérêt moyen de financement du Groupe est de 4,65% en 2007.
Après prise en compte des instruments de SWAP taux fixe, la dette totale à taux fixe ressort à 253,7 millions
d'euros.
Par ailleurs, la dette à taux variable est couverte à hauteur de 270,6 millions d'euros par des instruments de CAP.
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Emprunts et dettes financières
(En k€)
30 juin 2007
31 décembre
2006
Non courants
Emprunts bancaires
Autres passifs financiers
574.695
16.869
458.849
15.131
Total 591.564 473.980
Courants
Emprunts bancaires
Intérêts courus
Découverts bancaires
Autres passifs financiers
87
3.218
115
3.041
1.428
2.371
880
3.051
Total 6.461 7.730
Total des emprunts et dettes financières 598.025 481.710
Les échéances des emprunts bancaires non courants sont indiquées ci-après :
(En k€)
30 juin 2007
31 décembre
2006
Entre 1 et 5 ans
A plus de 5 ans
422.175
152.520
283.633
175.216
Total 574.695 458.849
Remarque : les emprunts " courants " représentent les dettes à moins d'1 an.
Echéancier d'extinction de la dette bancaire globale :
- 31 décembre 2007 : 590.640 K€
- 31 décembre 2008 : 614.533 K€
- 31 décembre 2009 : 580.472 K€
- 31 décembre 2010 : 259.227 K€
- 31 décembre 2011 : 185.854 K€
- 31 décembre 2012 : 169.049 K€
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NOTE 12 : Provisions à long terme et à moins d'un an
(En k€)
Provision
pour litige
salarié
Provision pour risque
de non
remboursement des
assurances
Provisions pour
indemnités de
départ en
retraite
Autres
provisions
pour charge
Autres
provisions
pour charge
Total
Situation au 31.12.2006
Dotations
Reprises non utilisées
Reprises utilisées
Variation de périmètre
- - - - - 240
- - - - 65
- - - - - - - - - - - - - - 305
- - - - Solde à la clôture 30.06.2007 - 240 65 - - 305
(En k€)
30 juin 2007
31 décembre 2006
A long terme
A moins d'un an
A long terme
A moins d'un an
Provision pour litige salarié
Provision pour risque sur locataires Locafimo
Provisions pour indemnités de départ en retraite
Autres provisions pour charge
- 240
65
- - - - - - 240
65
- - - - - Solde net à la clôture 305 - 305 - Total par période 305 305
NOTE 13 : Dettes fiscales et sociales (courantes et non courantes)
Nature (En k€) 30 juin 2007 31 décembre
2006
Dettes fiscales (Exit Tax) 15.103 10.802
TOTAL des dettes fiscales non courantes 15.103 10.802
Dettes sociales 1.126 780
Dettes fiscales (Exit Tax - part moins d'un an) 8.156 6.901
Autres dettes fiscales 6.690 3.783
TOTAL des dettes fiscales et sociales courantes 15.972 11.464
TOTAL 31.075 22.266
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NOTE 14 : Impôts différés
(En k€) 30 juin 2007 31 décembre
2006
Actifs d'impôts différés - - Actifs d'impôts différés recouvrables à plus de 12 mois - - Actifs d'impôts différés recouvrables à moins de 12 mois - - Passifs d'impôts différés - - Passifs d'impôts différés recouvrables à plus de 12 mois - - Passifs d'impôts différés recouvrables à moins de 12 mois - - La variation brut des impôts différés est exposée ci-après :
(En k€) 30 juin 2007 31 décembre
2006
Solde au 1er janvier - 24.460
Entrée de périmètre - - Impôts imputés au compte de résultat - (24.460)
Solde à la clôture - - La variation des passifs d'impôts différés durant l'exercice, à l'intérieur d'une même juridiction fiscale est
détaillée ci-après :
(En k€) Profits de juste valeur
des immeubles
Profits de juste
valeur des VMP
TOTAL
Au 1er janvier 2006 24.458 2 24.460
Impôts imputés au compte de résultat (24.458) (2) (24.460)
Impôts imputés en capitaux propres - - - Entrée de périmètre - - - Différence de conversion - - - Au 31 décembre 2006 - - - Impôts imputés au compte de résultat - - - Entrée de périmètre - - - Différence de conversion - - - Au 30 juin 2007 - - - La société Locafimo et ses filiales ont opté au cours du 1er semestre 2006 au régime SIIC, qui prévoit une
quasi exonération d'imposition (cf. note 2.17).
Suite à cette option, la provision pour impôt différé qui avait été constituée au taux de 16,5% lors de
l'acquisition de Locafimo en décembre 2005, a été reprise en regard de l'exit tax pris en charge en 2006.
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NOTE 15 : Dettes fournisseurs et autres dettes
Nature (En k€) 30 juin 2007 31 décembre 2006
Dettes fournisseurs 15.672 15.577
Dettes sur acquisitions d'immobilisations corporelles (2) 22.931 (1) 15.813
Compte courant passif 866 861
Avances et acomptes reçus 377 879
Clients créditeurs 2.206 2.357
Autres dettes d'exploitation (3) 4.786 418
Autres dettes hors exploitation 65 49
Produits constatés d'avance (4) 1.186 4.285
TOTAL 48.089 40.239
(1) : Règlement à effectuer sur les immeubles Porte des Lilas et Massy.
(2) : Règlement à effectuer sur les immeubles : - Grenoble : 11.058K€
- Massy : 2.177K€
- Porte des Lilas : 7.443K€
-Autres : 2.253K€
(3) : Ce poste est composé en autre en 2007 de provisions pour charges chez Parcoval pour 3.613K€.
(4) : Ce poste était composé au 31 décembre des produits constatés d'avance sur le loyer du 1er trimestre 2007. Au 30
juin, il n'y a pas de loyer constaté d'avance.
NOTE 16 : Chiffre d'affaires
Chiffre d'affaires – Analyse comparative par nature
(En k€) 1er semestre 2007 1er semestre 2006
Produits de location
Autres produits locatifs (1)
35.354
3.504
27.097
2.656
Total du chiffre d'Affaires 38.858 29.753
(1): principalement des refacturations de taxes foncières, de taxes sur les bureaux.
Analyse sectorielle : (en référence à la note 3.12)
L'activité du Groupe Tour Eiffel est mono secteur : l'immobilier de bureaux, de locaux industriels et
d'activités en France.
Loyers à recevoir au titre de baux fermes en portefeuille au 30 juin 2007
(En k€)
Montant des paiements minimaux futurs
A moins d'un an
A plus d'un an et moins de cinq ans
A plus de cinq ans
38.492
148.231
67.989
Total des paiements futurs 254.712
Montant des produits de locations constatés dans
le résultat du 1er semestre 2007 35.354
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NOTE 17 : Achats consommés
(En k€) 1er semestre 2007 1er semestre 2006
Achats non stockés de matériels et fournitures 46 45
Total des achats consommés 46 45
NOTE 18 : Charges de personnel, externes, impôts et taxes
Charges de personnel
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
Rémunération du personnel 1.173 598
Charges sociales 616 158
Charges sur paiements en actions 1.384 249
Total des charges de personnel 3.173 1.005
Charges externes
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Sous-traitance générale
- Locations et charges locatives
- Entretien et réparations
- Primes d'assurance
- Divers documentation, séminaires
- Personnel extérieur à l'entreprise
- Rémunérations d'intermédiaires et honoraires (1)
- Pub, publication, relations publiques
- Transport de biens, transport collectif personnel
- Déplacements, missions et réceptions
- Frais postaux et de télécommunications
- Services bancaires et assimilés
- Autres services extérieurs
- 3.011
240
251
15
43
2.560
137
6
158
35
263
50
63
2.091
205
304
6
19
2.926
306
4
49
23
666
245
Total des charges externes 6.769 6.907
(1) Ces montants correspondent principalement à des frais de recherche d'actifs, de gestion d'actifs et d'administration de
biens.
Impôts et taxes
(En k€) 1er semestre
2007
1ersemestre
2006
Taxes foncières 2.141 1.881
Autres impôts et taxes 917 491
Total des impôts et taxes 3.058 2.372
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NOTE 19 : Dotati, ons nettes aux amortissements et provisions
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Dot-Rep / Amort immobilisations incorporelles
- Dot-Rep / Amort immobilisations corporelles
(385)
(27)
(3)
(12)
TOTAL Dot-Rep / Amortissements (412) (15)
- Dot-Rep / Prov sur actifs circulants
- Dot-Rep / Prov sur risques et charges d'exploit.
- Dot-Rep / Prov sur créances d'exploitation
192
- - - 13
8
TOTAL Dot-Rep / Provisions 192 21
NOTE 20 : Solde net des ajustements de valeur
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Immeubles de placement
- Ecart d'acquisition.
82.903
- 40.434
453
TOTAL 82.903 40.887
NOTE 21 : Autres produits et charges d'exploitation
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Produits divers de gestion courante
- Autres reprises sur amortissements et provisions
- Pertes sur créances irrécouvrables
- Charges diverses de gestion courante
-Autres dotations sur amortissements et provisions
- Produits sur cession d'immeubles de placement*
- Valeur nette comptable des immeubles cédés*
741
- - (90)
- - (1)
77
- - (69)
(2)
39.319
(32.800)
TOTAL 650 6.525
* En 2006, la SAS Locafimo a cédé 9 actifs non stratégiques et la SCI Nowa a cédé un actif.
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Produits locatifs et charges opérationnelles directes attachés aux immeubles de placement:
(En k€) 2007 Immeubles de placement ayant
généré des produits locatifs
Immeubles de placement n'ayant pas
généré des produits locatifs
Produits locatifs
Charges opérationnelles directes (1)
35.354
3.624
- 441
(1) : principalement des frais d'administration de biens et la taxe foncière.
NOTE 22 : Coût de l'endettement financier net
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Produits nets sur cessions de VMP
- Charges nettes sur cessions de VMP
- Revenus des valeurs mobilières de placement
- Revenus de prêts
Total des produits de trésorerie et équivalents
- Intérêts sur opérations de financement
Total des coûts de l'endettement financier brut
310
- 178
- 488
(11.556)
(11.556)
246
- 112
- 358
(6.944)
(6.944)
TOTAL ENDETTEMENT FINANCIER NET (11.068) (6.586)
NOTE 23 : Autres produits et charges financiers
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
- Autres produits financiers
- Produits des cessions de titres
Total des autres produits financiers
- Abandons de créances accordés
- Autres charges financières
- Valeur nette comptable des titres cédés
Total des autres charges financières
6.619
- 6.619
- (382)
(382)
3.728
- 3.728
- (552)
- (552)
TOTAL 6.237 3.176
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
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NOTE 24 : Impôts sur les résultats :
(en K€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
Impôt courant (1)
(6.387)
(25.563)
Impôts différés - 24.460
Total (6.387) (1.103)
(1) Dont 6.159 K€ d'Exit Tax de Parcoval.
NOTE 25 : Résultat de base par action
Résultat de base
Le résultat de base par action est calculé en divisant le bénéfice net revenant aux actionnaires de la Société par
le nombre moyen pondéré d'actions ordinaires en circulation au cours de l'exercice.
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
Bénéfice revenant aux actionnaires de la Société
Nombre moyen pondéré d'actions en circulation
Résultat de base par action (€ par action)
97.889
5.191.654
18,86
62.329
5.104.031
12,21
Résultat dilué
Le résultat dilué par action est calculé en augmentant le nombre moyen pondéré d'actions en circulation du
nombre d'actions qui résulterait de la conversion de tous les bons de souscription et des stocks-options ayant
un effet potentiellement dilutif. Pour les options sur actions, un calcul est effectué afin de déterminer le
nombre d'actions qui auraient pu être acquises à la juste valeur (soit le cours boursier annuel moyen de
l'action de la Société) sur la base de la valeur monétaire des droits de souscription attachés aux options sur
actions en circulation. Le nombre d'actions ainsi calculé est comparé au nombre d'actions qui auraient été
émises si les options avaient été exercées.
(En k€) 1er semestre
2007
1er semestre
2006
Bénéfice revenant aux actionnaires de la Société
Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires utilisées pour le calcul
du résultat dilué par action
Résultat dilué par action (€ par action)
97.889
5.228.174
18,72
62.329
5.113.466
12,19
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
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NOTE 26 : Dividendes
Un solde de dividende de 2,50 € par action a été attribué au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2006.
Cette distribution complémentaire représente un total de 12.975.632,60 € et a été décidée par l'Assemblée
Générale ordinaire et extraordinaire du 29 mars 2007.
NOTE 27 : Transactions avec les parties liées
Rémunérations des principaux dirigeants
Les informations suivantes, concernant le montant annuel de la rémunération brute allouée, sont données de
façon globale pour les membres des organes d'administration et de direction de l'entreprise consolidant Tour
Eiffel à savoir :
(En k€) 1er semestre 2007 1er semestre 2006
Salaires et autres avantages à court terme
Jetons de présence
Paiements fondés sur les actions (stock-option)
360
50
1.384
208
22
249
TOTAL 1.794 479
L'indemnité de licenciement d'un des directeurs généraux délégués ne pourra être inférieur à 250 milliers
d'euros.
Transactions avec des entreprises liées
Ces entreprises ont une direction commune avec la Société de la Tour Eiffel :
Awon Asset Management
(En k€) 1er semestre 2007 1er semestre 2006
Au compte de résultat
Acquisitions de prestations de services au titre de l'asset
management et de la gestion administrative
Au bilan à la fin de chaque période
Dettes envers la partie liée
- (1) 734
- (1) Ces transactions sont antérieures à l'acquisition d'Awon Asset Management (16 mai 2006) par la Société
de la Tour Eiffel
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
Comptes consolidés au 30 juin 2007
Page 49/49
NOTE 28 : Engagements hors bilan
Engagements donnés :
(En k€) Montants au 30
juin 2007
Montants au 31
décembre 2006
Hypothèques : (1) 78.000 118.300
Nantissements de titres : (2) 1.898.700 288.831
Privilège de prêteur de deniers 40.323
Caution réelle 18.448 41.496
TOTAL 1.995.148 488.950
(1) : Valeur nette comptable
(2) : Prix d'acquisition des titres en social
Engagements reçus :
(En k€) Montants au 30
juin 2007
Montants au 31
décembre 2006
Caution locataire
3.194
1.001
Caution solidaire
7.041 81.908
Nantissement
200
Garantie de passif
37.087 33.632
Garantie de loyer 577 2.718
TOTAL 47.899 119.459
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