ICADE : Solidit? des r?sultats d'Icade au premier semestre 2007

En millions d’euros	31/12/06	30/06/07
Dette financière brute	1 432	1 707
LTV	13,7%	19,6%

Prochains événements :

SFAF : le 3 septembre 2007, 14h30 – Millénaire 1 – 35 rue de la Gare – 75019 Paris

A propos d'Icade

Développeur immobilier intégré, Icade est un intervenant majeur en France et en Europe, dont les activités couvrent l'ensemble de la chaîne de valeur de l'immobilier : l'investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, du bureau, du commerce et du public-santé. Concevoir, développer, investir, détenir et arbitrer, exploiter et gérer sont les savoir-faire de la société. La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d'apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d'intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles du secteur. En 2006, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 1 327 M€ et un EBO de 262 M€.

Les comptes consolidés, le rapport financier semestriel au 30 juin 2007 et le rapport des commissaires aux comptes sur l'information semestrielle 2007, ont été déposés auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (A.M.F) et sont consultables dans leur intégralité sur le site internet de la Société : http://icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-information-reglementee,icade-rapport-financier-semestriel.do

Contact :

Rémi Lemay

Responsable communication financière et externe

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Annexe

1- Chiffres clés d'Icade

2- Examen du Compte de Résultat

3- Evaluation du Patrimoine Foncier d'Icade

4- Examen des Flux de trésorerie et de l'endettement

1 CHIFFRES-CLÉS D'ICADE

1.1 Compte de résultat consolidé résumé en normes IFRS

En millions d’euros	30 juin 2007	30 juin 2006
Chiffre d’affaires......................................................................................................	642,3	650,0
EXCEDENT BRUT OPERATIONNEL...........................................................................	125,2	120,2
En % du chiffre d’affaires............................................................................................	19,5%	18,5%
Charges d’amortissements nettes de subventions d’investissement................................	(42,4)	(37,7)
Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur actifs corporels, financiers et autres actifs courants.........................................................................................................	0,9	10,6
Résultat sur cessions.................................................................................................	96,3	9,5
Pertes de valeur sur écarts d’acquisition et immobilisations incorporelles........................	(0,5)	0,3
RESULTAT OPERATIONNEL.....................................................................................	179,5	102,9
RESULTAT FINANCIER.............................................................................................	(13,4)	(5,8)
Impôts sur les résultats..............................................................................................	(59,5)	(39,0)
Résultat des activités abandonnées.............................................................................		-
RESULTAT NET........................................................................................................	106,1	58,1
Résultat net : part des minoritaires..............................................................................	4,6	3,0
Résultat net : part du groupe...................................................................................	101,5	55,1

1.2 Bilan consolidé résumé en normes IFRS

En millions d’euros	30 juin 2007	31 décembre 2006
ACTIF
Ecarts d’acquisition, nets............................................................................................	132,3	131,9
Immobilisations incorporelles, nettes............................................................................	8,8	7,5
Immobilisations corporelles, nettes..............................................................................	248,3	112,7
Immeubles de placement, nets....................................................................................	2 106,2	1 939,1
Titres disponibles à la vente non courants.....................................................................	46,7	88,7
Titres mis en équivalence............................................................................................	(0,3)	(0,3)
Autres actifs financiers non courants............................................................................	82,2	32,3
Actifs d’impôts différés................................................................................................	32,0	31,0
TOTAL ACTIFS NON COURANTS..............................................................................	2 656,2	2 342,9
Stocks et en-cours.....................................................................................................	291,1	250,1
Créances clients........................................................................................................	333,0	322,2
Montants dus par les clients (contrats de construction et VEFA)....................................	76,3	195,6
Créances d’impôts.....................................................................................................	2,5	5,0
Créances diverses......................................................................................................	606,3	638,8
Titres disponibles à la vente courants...........................................................................	0,7	0,1
Autres actifs financiers courants..................................................................................	50,6	48,9
Trésorerie et équivalents de trésorerie..........................................................................	529,6	670,2
TOTAL ACTIFS COURANTS......................................................................................	1 890,1	2 130,9
Actifs destinés à être cédés........................................................................................	8,1	20,5
TOTAL DE L’ACTIF...................................................................................................	4 554,4	4 494,3
PASSIF
Capitaux propres - part du groupe...........................................................................	1 446,5	1 591,7
Intérêts minoritaires....................................................................................................	116,7	194,5
CAPITAUX PROPRES...............................................................................................	1 563,2	1 786,2
Provisions non courantes............................................................................................	52,7	50,9
Dettes financières non courantes.................................................................................	919,4	974,4
Dettes d’impôts..........................................................................................................
Passifs d’impôts différés.............................................................................................	50,7	58,5
Dettes diverses non courantes.....................................................................................	43,8	42,2
Autres passifs financiers non courants.........................................................................	0,7	2,3
TOTAL PASSIFS NON COURANTS...........................................................................	1 067,3	1 128,3
Provisions courantes..................................................................................................	45,7	48,8
Dettes financières courantes.......................................................................................	787,8	457,4
Dettes d’impôts..........................................................................................................	58,3	25,9
Dettes fournisseurs....................................................................................................	378,7	367,6
Montants dus aux clients (contrats de construction et VEFA)........................................	75,3	17,8
Dettes diverses courantes...........................................................................................	575,7	662,2
Autres passifs financiers courants...............................................................................	3,4	0,1
TOTAL PASSIFS COURANTS...................................................................................	1 923,9	1 579,8
TOTAL DU PASSIF...................................................................................................	4 554,4	4 494,3

1.3 Flux de trésorerie consolidés résumés en normes IFRS

(en millions d’euros)		30 juin. 2007	31 décembre 2006
I	OPERATIONS LIEES A L’ACTIVITE
	Capacité d’autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts...........	153,7	254,1
	Intérêts payés....................................................................................................	(26,4)	(25,3)
	Impôt payé........................................................................................................	(44,7)	(45,6)
	Variation du besoin en fonds de roulement lié à l’activité........................................	80,2	(63,2)
	FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L’ACTIVITE.....................................	162,8	120,0
II	OPERATIONS D’INVESTISSEMENT
	Investissements opérationnels.............................................................................	(129,5)	(304,2)
	Investissements financiers..................................................................................	(279,8)	(392,4)
	FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D’INVESTISSEMENT.........	(409,3)	(696,6)
III	OPERATIONS DE FINANCEMENT
	Variation de la trésorerie issue des opérations en capital.......................................	(140,5)	510,7
	Variation de la trésorerie issue des opérations de financement...............................	2,5	269,4
	FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT.............	(138,0)	780,1
	VARIATION NETTE DE LA TRESORERIE (I+II+III)..............................................	(384,5)	203,5
	TRESORERIE NETTE A L’OUVERTURE..............................................................	380,1	176,7
	Requalification	(61,9)
	TRESORERIE NETTE A LA CLOTURE................................................................	(66,2)	380,1

2 EXAMEN DU COMPTE DE RÉSULTAT

2.1 Évolution du chiffre d'affaires

Au 30 juin 2007, Icade a réalisé un chiffre d'affaires consolidé de 642,3 millions d'euros, stable par rapport au chiffre d'affaires du 30 juin 2006 (650,0 millions d'euros). Avant neutralisation des synergies, ce chiffre d'affaires est en croissance de 3,2% par rapport au 30 juin 2006.

Le chiffre d'affaires du logement diminue de 2,8% à 401,6 millions d'euros, en raison d'un retard des ventes d'Icade Capri au 1er semestre. La bonne tenue des réservations et du backlog permet d'envisager une croissance du chiffre d'affaires d'Icade Capri entre 8 et 10% en 2007. Le chiffre d'affaires du tertiaire diminue de 16,3% à 157,1 millions d'euros. L'activité de promotion tertiaire devrait être soutenue en 2007 grâce au centre commercial Odysseum à Montpellier et à l'immeuble de bureaux à Villejuif, développés pour le compte d'Icade Foncière des Pimonts (synergies). Les foncières tertiaires enregistrent de bons résultats grâce à l'intégration des immeubles de bureaux en Allemagne et à la bonne tenue des loyers d'Icade EMGP. Le chiffre d'affaires du public et de la santé augmente très fortement de 119,6% à 85,5 millions d'euros, traduisant la forte croissance de l'activité de Partenariats Public/Privé et la création d'Icade Foncière Publique. L'acquisition de SIICInvest, le 23 avril 2007, permettra de renforcer cette activité dans l'année.

Pour retrouver l'intégralité de ce communiqué, cliquer sur : http://icade.fr/fo/fr/category/finance,icade-information-reglementee,icade-rapport-financier-semestriel.do

2.2 Excédent Brut Opérationnel

L'Excédent Brut Opérationnel (EBO) consolidé d'Icade a atteint 125,2 millions d'euros au 30 juin 2007, soit une hausse de 4,2% par rapport au 30 juin 2006.

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Marché du Logement (57% de l'EBO)

Promotion : Icade Capri

L'EBO s'élève à 28,6 millions d'euros au 30 juin 2007 (soit 11,1% du chiffre d'affaires) contre 39,4 millions d'euros au 30 juin 2006 (soit 14,5% du chiffre d'affaires).

L'évolution de l'EBO reflète le retard sur les ventes évoqué ci-dessus ainsi que l'intégration de coûts non récurrents liés à la structuration juridique d'Icade CAPRI sur le premier semestre 2007. Ceci n'obère pas la rentabilité intrinsèque des opérations qui est semblable entre les deux périodes et devrait conduire à une marge d'EBO approchant 10% sur l'exercice 2007.

Foncière : Icade Patrimoine

L'EBO a atteint 41,3 millions d'euros au 30 juin 2007 (soit 41% du chiffre d'affaires) contre 37,4 millions d'euros au 30 juin 2006 (soit 37% du chiffre d'affaires).

L'impact des cessions étant compensé par celui de l'indexation, l'évolution de l'EBO reflète essentiellement une réduction de 5 millions d'euros des charges de maintenance qui s'élèvent à 12 millions d'euros au 30 juin 2007.

Services : Icade Administration de Biens, Icade Eurostudiomes, RESA, Fincas Anzizu

L'EBO des activités de services sur le marché logement représente un montant de 2,3 millions d'euros au 30 juin 2007, contre un montant de -2,4 millions d'euros au 30 juin 2006. Cette évolution reflète notamment une amélioration de l'EBO d'Icade ADB, dégradé en juin 2006 par l'impact de l'ORS, et l'intégration dans ce marché des activités internationales pour 0,6 millions d'euros

Marché Tertiaire (43% de l'EBO)

Promotion : Icade Tertial - Icade Tertial Régions

L'EBO d'Icade Tertial atteint un montant de 3,6 millions d'euros au 30 juin 2007 (soit 6,9% du chiffre d'affaires) contre 8,1 millions d'euros en 2006 (9,9% du chiffre d'affaires), soit une baisse de 4,5 millions d'euros qui reflète d'une part la forte contribution du projet des Portes d'Arcueil au premier semestre 2006 et d'autre part le démarrage des opérations Odysseum (taux d'avancement de 8%) et AZF Toulouse (taux d'avancement de 13,6%) générant un EBO négatif de -2,2 millions d'euros au premier semestre 2007.

Foncières : Icade EMGP

L'EBO d'Icade EMGP a atteint 25,3 millions d'euros au 30 juin 2007 (soit 77,9% du chiffre d'affaires) contre 23,2 millions d'euros au 30 juin 2006 (soit 75,9% du chiffre d'affaires).

Foncières : Icade Foncière des Pimonts

L'EBO d'Icade Foncière des Pimonts atteint un montant de 19,0 millions d'euros (soit 96,3% du chiffre d'affaires) au 30 juin 2007 contre 23,9 millions d'euros (soit 92,0% du chiffre d'affaires) au 30 juin 2006. Cette baisse reflète notamment l'impact de la cession des 3 SCI au second semestre 2006.

Foncières : Icade REIT

En Allemagne, l'EBO de la foncière atteint un montant de 6 millions d'euros (soit 81% du chiffre d'affaires) au 30 juin 2007 avec, fin juin 2007, un taux d'occupation financière de 77,8% sur les 149 000m² détenus.

Services : Icade Eurogem, Icade Gestion Tertiaire, Icade Conseil, Icade Arcoba, Icade Benelux, Icade Italia +Newreal, IMSI et Inmobiliaria CDC

L'EBO des activités de services sur le marché Tertiaire atteint un montant de 4,9 millions d'euros au 30 juin 2007 contre un montant de -1,3 millions d'euros au 30 juin 2006. Cette évolution reflète les effets positifs de la structuration du Property et Facility Management et l'intégration dans ce marché des activités internationales pour -0,2 millions d'euros ;

Marché Public et Santé (7% de l'EBO)

Promotion : Icade G3A

L'EBO d'Icade G3A atteint 3,6 millions d'euros au 30 juin 2007 contre – 0,2 millions d'euros au 30 juin 2006.

L'activité de promotion est en très nette progression, atteignant un EBO de 2,9 millions d'euros au 30 juin 2007 soit 5,4% du chiffre d'affaires (contre 1,1 millions d'euros au 30 juin 2006 soit 7,3% du chiffre d'affaires). Cette forte croissance traduit la bonne évolution de cette activité avec 13 opérations de promotion en cours de réalisation au premier semestre 2007 contre 7 l'année précédente.

Au premier semestre 2007, ce marché intègre les activités d'assistance à maîtrise d'ouvrage, réalisées par Icade G3A, dont l'EBO s'élève à 0,7 millions d'euros soit 3,4% du chiffre d'affaires contre -1,3 millions d'euros au 30 juin 2006.

Foncière : Icade Foncière Publique

L'EBO d'Icade Foncière Publique atteint 5,0 millions d'euros au 30 juin 2007 dont 4,9 millions d'euros correspond à l'EBO dégagé par l'immeuble de Levallois Perret.

Foncière : Icade SIICInvest

SIICInvest contribue à l'EBO à hauteur de 0,6 millions d'euros au 30 juin 2007.

Services : Icade G3A et Icade Setrhi‑Setae

Au premier semestre 2007, les activités d'assistance à maîtrise d'ouvrage, réalisées par Icade G3A, ont été affectées aux activités de promotion Public et Santé (0,7 millions d'euros d'EBO au 30 juin 2007 contre -1,3 millions d'euros au 30 juin 2006).

En conséquence, l'EBO des activités de service sur le marché Public et Santé est en hausse à 0,1 millions d'euros au premier semestre 2007 contre -1,0 millions d'euros au premier semestre 2006. L'EBO d'Icade Setrhi-Setae reste stable.

Autres activités

L'impact d'Icade SA sur l'EBO consolidé s'élève à (9,6) millions d'euros au 30 juin 2007, à comparer à (8,5) millions d'euros au 30 juin 2006.

2.3 Résultat net

Les charges d'amortissement nettes des subventions d'investissement atteignent 42,4 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 37,7 millions d'euros au 30 juin 2006.

Les charges et reprises liées aux pertes de valeur sont égales à 0,9 million d'euro au 30 juin 2007 contre 10,6 millions d'euros au 30 juin 2006 qui intégrait des reprises de provisions sur Icade Patrimoine.

Le résultat sur cessions s'élève à 96,3 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 9,5 millions d'euros au 30 juin 2006 et s'analyse notamment par:

- 8,7 millions d'euros de plus-values sur ventes de logements à l'unité par Icade Patrimoine (95 logements cédés)

- 88,2 millions d'euros de plus-values sur ventes de logements en bloc par Icade Patrimoine (2 431 logements cédés)

Le résultat financier d'Icade s'élève à (13,4) millions d'euros au 30 juin 2007 contre (5,8) millions d'euros au 30 juin 2006. Cette évolution s'explique notamment par le coût d'endettement supporté par Icade Foncière Publique pour l'acquisition de l'immeuble Levallois.

Après prise en compte des éléments ci-dessus, le résultat net consolidé part du groupe d'Icade s'élève à 101,5 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 55,1 millions d'euros au 30 juin 2006, soit une croissance de 83%.

3 Evaluation du patrimoine foncier d'Icade

Icade développe ses activités de foncière au travers d'Icade Patrimoine, Icade EMGP, Icade Foncière des Pimonts, Icade REIT, Icade Foncière Publique et depuis 2007 SIICinvest.

Synthèse des valeurs du patrimoine des foncières d'Icade

Le patrimoine immobilier des foncières a fait l'objet d'une évaluation par des experts immobiliers indépendants.

Les missions d'expertises immobilières ont été confiées à CB Richard Ellis Valuation, les actifs d'Icade Patrimoine ayant été expertisés par CB Richard Ellis Valuation et Foncier Expertise. Leurs rapports, dont les principales modalités et conclusions sont présentées ci-après, ont été établis conformément aux recommandations de l'AMF du 3 février 2000.

La quasi-totalité de la valeur du patrimoine des foncières a fait l'objet d'une expertise au 30 juin 2007 à l'exception ;

- de l'immeuble de bureaux loué par Icade Foncière Publique au Ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA) ; cette opération assimilable à un financement immobilier ne fait pas l'objet d'une évaluation en valeur de marché et reste maintenue à sa valeur nette comptable au 30 juin 2007 ;

- de la Tour Descartes dont la quote-part revenant à Icade Foncière des Pimonts, soit 33,33%, est valorisée sur la base du prix d'acquisition des 66,66% restants inscrit dans l'acte d'acquisition du 3 juillet 2007 ;

- des logements en bloc ou à l'unité d'Icade Patrimoine sous promesse de vente qui sont valorisés sur la base de leur prix de vente, et des foyers, commerces et maisons de retraite qui sont valorisés sur la base des expertises au 31/12/2006 ;

- de l'immeuble de bureaux de Villejuif et du centre commercial Odysseum acquis en VEFA par Icade Foncière des Pimonts ; ces deux actifs sont maintenus à leur coût de revient décaissé au 30 juin 2007.

Le patrimoine immobilier des foncières d'Icade ressort à 5 136 millions d'euros en valeur hors droits contre 4 387,9 millions d'euros à fin 2006, soit une variation de 748,1 millions d'euros sur le 1er semestre 2007 (+17%). A périmètre constant, hors investissements et cessions de l'exercice, la variation semestrielle de la valeur du patrimoine des foncières s'établit à 548,3 millions d'euros, soit +12,6% par rapport au 31 décembre 2006.

Méthodologie retenue pour le calcul des ANR des foncières

L'Actif Net Réévalué (ANR) des cinq foncières a été calculé en valeur de liquidation. Il correspond aux fonds propres consolidés de chaque entité établis selon les normes IFRS auxquels sont rajoutés ou retraités les éléments suivants :

(+) la plus value latente sur les actifs immobiliers établie sur la base des expertises immobilières nettes de droits de mutation et de coûts de cession des actifs. Pour les actifs sous promesse de vente signée sur l'exercice, la valeur de référence est celle figurant dans la promesse ;

(-) la fiscalité sur les plus-values latentes (pour Icade EMGP, Icade Foncière des Pimonts et SIICInvest, cette fiscalité étant limitée aux plus values latentes des actifs non éligibles au régime SIIC) ;

(+/-) les effets positifs ou négatifs de la mise en valeur de marché des dettes financières non pris en compte en principes IFRS.

Les capitaux propres servant de référence au calcul de l'ANR incluent le résultat net de la période de référence. L'ANR est calculé en part du groupe et par action.

Les conclusions détaillées des experts immobiliers ainsi que le calcul des ANR de chaque foncière au 30 juin 2007 sont présentées ci-après.

3.1 Icade Patrimoine

Les actifs immobiliers d'Icade Patrimoine ont fait l'objet d'une évaluation en juin 2007 par les deux experts mentionnés supra, à l'exception des foyers, commerces et maisons de retraite dont les expertises réalisées au 31/12/06 n'ont pas été actualisées au 30/06/07.

Ces derniers ont retenu comme méthode principale la méthode par actualisation des revenus (DCF) sur des périodes longues (10 ans) afin de pouvoir prendre en compte les investissements prévus de réhabilitation et la progression attendue des loyers dans le cadre de l'indexation et de la politique tarifaire (relocation et article 17c). A titre de recoupement des résultats obtenus par cette méthode, les experts ont réalisé pour certains actifs une approche de valorisation par la méthode dite de comparaison. A l'exception des actifs mis en vente à l'unité, les résultats de cette deuxième méthode n'ont néanmoins pas été retenus en raison notamment du nombre limité de transactions connues et analysables présentant des caractéristiques semblables à celles d'Icade Patrimoine.

La valeur moyenne des actifs d'Icade Patrimoine ressort à 2 109,3 millions d'euros hors droits à fin juin 2007 contre 1 900,1 millions d'euros au 31 décembre 2006, soit une variation de +209,2 millions d'euros (+11 %). Cette valeur intègre pour un montant de 32,3 millions d'euros les logements sous promesse de vente.

Cette variation s'explique principalement par la progression annuelle des loyers d'environ 3 à 4%, l'augmentation des revenus locatifs à la relocation et sur les locataires en place via l'article 17c de la loi de 1989, une meilleure liquidité en cas de mise en vente du fait de la ventilation du patrimoine en unités plus petites et par la baisse des taux de rendement.

Au 30 juin 2007, l'ANR de liquidation en part Icade Patrimoine, calculé sur la base des valeurs moyennes des expertises immobilières présentées ci-dessus, s'établit à 1 372,6 millions d'euros, soit 11,5 euros par action Icade Patrimoine, contre 1 248,2 millions d'euros à fin 2006.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part d'ANR revenant à Icade s'élève à 1 366,7 millions d'euros au 30 juin 2007.

3.2 Icade Emgp

Les actifs immobiliers d'Icade EMGP ont été évalués selon la méthode des cash-flows actualisés (DCF) sur une période de 10 ans, sur la base de cash-flows nets de charges et investissements en considération d'un taux de vacance déterminé par Icade EMGP différencié par parc et déduction faite des charges immobilières non récupérées auprès des locataires. Cette évaluation est réalisée sur la base d'une approche globale de la valeur patrimoniale des parcs qui constituent des sous-ensembles homogènes, et non pas par la simple agrégation de la valeur des bâtiments pris individuellement. Ces sous-ensembles se comparent davantage à des " centres commerciaux " ayant chacun une vocation plus marquée ; or, en matière de grand centre commercial, la règle est celle d'une estimation globale par les flux et non l'addition des valeurs de moyennes surfaces et de boutiques prises lot par lot.

Les résultats obtenus par la méthode des cash-flows actualisés sont toutefois recoupés ponctuellement avec la méthode dite " par comparaison directe " sur des biens équivalents en nature et en localisation.

Après application de ces méthodes, la valeur vénale des actifs d'Icade EMGP ressort à 1 463,9 millions d'euros hors droits au 30 juin 2007 contre 1 229,7 millions d'euros au 31 décembre 2006, soit une variation de +234,2 millions d'euros (+19%). Cette variation s'explique pour les trois quarts environ par l'appréciation des projets en phase de développement et pour le solde par l'évolution de la situation locative (indexation des loyers, relocation,…).

Au 30 juin 2007, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade EMGP, calculé sur la base de la valeur ci-dessus, s'élève à 1 007,8 millions d'euros. L'ANR par action, ORA diluées, progresse de 24% pour s'établir à 75,1 euros contre 60,6 euros au 31 décembre 2006.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade EMGP revenant à Icade s'élève à 867,7millions d'euros au 30 juin 2007, soit une variation de 167,4 millions d'euros par rapport à fin 2006.

3.3 Icade Foncière des Pimonts

L'expertise du patrimoine d'Icade Foncière des Pimonts a été réalisée par le croisement de deux méthodes : la méthode par le revenu (en retenant la méthode la plus adaptée entre la capitalisation du loyer net et l'actualisation des cash-flows) et la méthode par comparaison directe.

Après application de ces méthodes, la valeur globale des actifs d'Icade Foncière des Pimonts en quote-part du groupe ressort à 893,2 millions d'euros hors droits à fin juin 2007 contre 707,3 millions d'euros à fin 2006, soit une hausse de 185,9 millions d'euros (+26,3%) qui s'explique essentiellement par :

- l'acquisition d'un immeuble de bureaux situé au 2 rue des Martinet à Rueil Malmaison (92), valorisé au 30 juin 2007 à 106,8 millions d'euros hors droits,

- l'acquisition en VEFA auprès d'Icade Tertial, en partenariat avec Klépierre (50/50), d'un centre commercial situé à Montpellier valorisé à son coût de revient décaissé au 30/06/07 pour un montant de 28,1 millions d'euros (livraison prévue début 2010),

- l'impact de la valorisation des autres actifs sur le semestre pour le solde.

Il est à noter que la Tour Descartes dont la quote-part revenant à Icade Foncière des Pimonts, soit 33,33%, a été valorisée sur la base du prix d'acquisition des 66,66% restants inscrit dans l'acte d'acquisition du 3 juillet 2007.

A périmètre constant, la variation du patrimoine d'Icade Foncière des Pimonts est de +7,2% sur le 1er semestre 2007. Cette variation s'explique à plus d'un tiers par la baisse des taux, le solde étant lié notamment à l'indexation annuelle des loyers et à la renégociation des baux arrivant à échéance sur l'exercice.

Au 30 juin 2007, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade Foncière des Pimonts, calculé sur la base de la valeur ci-dessus, s'élève à 867,4 millions d'euros. L'ANR par action, ORA diluées, progresse de 5,3% pour s'établir à 139,3 euros contre 132,2 euros au 31 décembre 2006.

Le calcul de l'ANR se détaille comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade Foncière des Pimonts revenant à Icade s'élève à 812,7 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 594,6 millions d'euros à fin 2006. Cette variation s'explique à hauteur de 177 millions d'euros par l'augmentation de la quote-part diluée d'Icade dans Icade Foncière des Pimonts, consécutive à l'acquisition par Icade d'obligations remboursables en actions émises par cette dernière.

3.4 Icade Reit

Le patrimoine d'Icade REIT constitué du portefeuille d'actifs immobiliers et de terrains acquis auprès de DaimlerChrysler à Hambourg, Munich, Düsseldorf, Stuttgart, Francfort et Berlin, a fait l'objet d'une expertise immobilière à fin 2006. Cette expertise a été réalisée par le croisement de deux méthodes : la méthode par le revenu, elle-même constituée par deux approches (l'une par capitalisation du loyer net et l'autre par actualisation des cash-flows sur une période de 10 ans) et la méthode par comparaison directe.

Il a été procédé à une actualisation sur dossiers de la valeur des actifs d'Icade REIT au 30 juin 2007 sur la base des états locatifs actualisés au 30 mars 2007.

Après application de ces méthodes, la valeur globale des actifs d'Icade REIT ressort à 378,6 millions d'euros hors droits à fin juin 2007 contre 371,6 millions d'euros à fin décembre 2006, soit une hausse de +7 millions d'euros (+1,9%).

Cette variation s'explique essentiellement par l'actualisation des hypothèses locatives du portefeuille d'actifs d'Icade REIT compensée par une baisse des taux sur le semestre.

Au 30 juin 2007, l'ANR en valeur de liquidation en part Icade REIT, calculé sur la base de la valeur ci-dessus, s'élève à 248,3 millions d'euros, contre 241,8 millions d'euros au 31 décembre 2006. L'ANR par action, s'élève à 248,3 millions d'euros au 30 juin 2007.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR d'Icade REIT revenant à Icade s'élève à 248,3 millions d'euros au 30 juin 2007.

3.5 Icade Foncière Publique

Le portefeuille d'actifs d'Icade Foncière Publique est essentiellement constitué à fin juin 2007 d'un immeuble de bureaux d'environ 30.000 m² Shon situé à Levallois Perret (92). Cet immeuble acquis en 2006 pour 179,2 millions d'euros frais et travaux inclus a été loué au Ministère de l'Intérieur sur une durée de 20 ans avec une option d'achat (LOA). Au regard des dispositions retenues dans le contrat de location qui assimilent cette opération à un financement immobilier, l'immeuble n'a pas fait l'objet d'une expertise immobilière au 31 décembre 2006 et au 30 juin 2007. Ce contrat de location, dont l'encours financier net ressort à 175,9 millions d'euros dans les comptes de la société au 30 juin 2007, ne fait pas l'objet d'une évaluation en valeur de marché dans le calcul de l'ANR de la foncière.

Au 30 juin 2007, l'ANR en valeur de remplacement et en valeur de liquidation en part Icade Foncière Publique s'élève à 28,7 millions d'euros, soit l'équivalent des fonds propres consolidés de la société. L'ANR par action, s'élève à 10,6 € au 30 juin 2007, contre 10,2 € au 31 décembre 2006.

3.6 Icade SIICInvest

Le patrimoine de SIICInvest, constitué de divers actifs de bureaux, de commerce et à usage d'activité, a fait l'objet d'une expertise immobilière au 30 juin 2007, à l'exception de trois actifs expertisés fin mars 2007 (Tour Arago, Neuilly Madrid et l'entrepôt de Sennecé les Mâcon). Ces expertises ont été réalisées en utilisant la méthode par le revenu (par capitalisation du loyer net ou par actualisation des cash-flows sur une période de 10 ans), recoupée par la méthode par comparaison directe.

Après application de ces méthodes, la valeur globale des actifs de SIICInvest ressort à 115,1 millions d'euros hors droits à fin juin 2007, contre 80,4 millions d'euros au 31 décembre 2006, soit une hausse de 34,7 millions d'euros (+43%) qui s'explique essentiellement par :

- l'acquisition début 2007, d'entrepôts à Sennecé les Mâcon et Evreux, valorisés au 30 juin 2007 à 19 millions d'euros hors droits,

- l'acquisition, le 15 mars 2007, du patrimoine de 12 SCI, valorisé au 30 juin 2007 à 10,9 millions d'euros hors droits.

A périmètre constant, la variation du patrimoine expertisé de SIICinvest est de +5,9% sur le 1er semestre 2007.

Au 30 juin 2007, l'ANR en valeur de liquidation en part SIICinvest, calculé sur la base de la valeur d'expertise ci-dessus, s'élève à 86,5 millions d'euros. L'ANR par action progresse de 7,5% pour s'établir à 2,9 euros au 30 juin 2007.

Le calcul de l'ANR s'analyse comme suit:

Comme le montre le tableau ci-dessus, la quote-part diluée de l'ANR de SIICinvest revenant à Icade s'élève à 76,1 millions d'euros au 30 juin 2007.

4 EXAMEN DES FLUX DE TRÉSORERIE ET DE L'ENDETTEMENT NET

Cash-flow net courant

Le cash-flow net courant d'Icade s'élève à 83,8 millions d'euros au 30 juin 2007, en progression de 6,6 % par rapport au 30 juin 2006, liée notamment à la progression de l'EBO sur la période.

En millions d’euros	30/06/07	30/06/06
EBO....................................................................................................	125,2	120,2
Résultat financier..................................................................................	(13,4)	(5,8)
Impôts sur les résultats.........................................................................	(59,5)	(38,9)
Impôt normatif (33,3%) sur les résultats sur cessions..............................	31,5	3,1
Impôt normatif (33,3%) sur les résultats des activités abandonnées...........	0	0
Cash-Flow Net Courant ......................................................................	83,8	78,6

Variation du Besoin en Fonds de Roulement

Le Besoin en Fonds de Roulement (BFR) consolidé d'Icade s'élève à 130,1 millions d'euros au 30 juin 2007, contre 210,3 millions d'euros au 31 décembre 2006.

Le BFR d'Icade au 30 juin 2007 se répartit entre les métiers de promotion (69,8 millions d'euros, soit 18% du chiffre d'affaires), foncière (63,2 millions d'euros, soit 38% du chiffre d'affaires) et services ((2,8) millions d'euros).

En millions d’euros	30/06/2007	31/12/2006
Promotion..........................................................................................................	69,8	209,8
Foncière............................................................................................................	63,2	11,4
Services.............................................................................................................	(2,8)	(10,8)
BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT TOTAL.....................................................	130,1	210,3

Flux net de trésorerie lié aux investissements

Le flux net de trésorerie lié aux investissements s'élève à 409,3 millions d'euros au 30 juin 2007 contre 696,6 millions d'euros au 31 décembre 2006, et s'analyse comme suit :

OPERATIONS D’INVESTISSEMENT	30/06/2007	31/12/2006
Immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement
. – acquisitions........................................................................................	(240,2)	(171,4)
. – cessions............................................................................................	119,5	53,2
Subventions d’investissement reçues............................................................	-	0,1
Variation des dépôts de garantie versés et reçus...........................................	0,2	1,3
Variation des créances financières clients.....................................................	(9,0)	(187,4)
Investissements opérationnels.....................................................................	(129,5)	(304,2)
Titres disponibles à la vente
. – acquisitions........................................................................................	(6,7)	(38,8)
. – cessions............................................................................................	41,9	30,3
Titres consolidés
. – acquisitions........................................................................................	(340,2)	(507,4)
. – cessions............................................................................................	22,3	121,2
. – incidence des variations de périmètre....................................................	1,7	(1,8)
Dividendes reçus........................................................................................	1,2	4,1
Investissements financiers........................................................................	(279,8)	(392,4)
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS D’INVESTISSEMENT..	(409,3)	(696,6)

Les acquisitions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'immeubles de placement s'élèvent à 240,2 millions d'euros au 30 juin 2007 et concernent essentiellement les investissements des foncières. Ces acquisitions incluent principalement sur le premier semestre :

– 45,5 millions d'euros d'investissements d'Icade EMGP (principalement en-cours de constructions sur des bâtiments nouveaux du Millénaire 1 et 2 et investissements sur le parc des Portes de Paris et du Pont de Flandre) ;

– 143,2 millions d'euros d'investissements d'Icade Foncière des Pimonts composés de l'acquisition du siège social d'ESSO pour 101,3 millions d'euros, de l'acquisition en VEFA auprès d'Icade Tertial d'un centre commercial situé à Montpellier pour un montant de 28,1 millions d'euros et du versement d'un premier acompte de 12,8 millions d'euros pour l'acquisition de 66% de la tour Descartes.

– 31,6 millions d'euros d'investissements d'Icade Patrimoine composés des travaux de revalorisation du patrimoine mais aussi de 4,3 millions d'en cours pour les travaux d'immeubles neufs pour 2 opérations construites par Icade CAPRI.

Les cessions d'immobilisations incorporelles, corporelles et d'immeubles de placement s'élèvent à 119,5 millions d'euros au premier semestre 2007. Elles incluent essentiellement les cessions de logements d'Icade Patrimoine pour 118 millions d'euros (dont 100,7 millions pour la vente en bloc de 2 431 logements).

Les acquisitions de titres consolidés s'élèvent à 340,2 millions d'euros et correspondent principalement au rachat des ORA Icade Foncière des Pimonts à PGGM pour 263,3 millions d'euros et à l'acquisition de SIICInvest pour 73,2 millions d'euros.

Flux net de trésorerie lié aux opérations de financement

Le flux net de trésorerie lié aux opérations de financement se détaille ainsi :

OPERATIONS DE FINANCEMENT	30/06/2007	31/12/2006
Sommes reçues des actionnaires lors des augmentations de capital :
. – versées par les actionnaires d’ICADE..................................................................		707,0
. – versées par les minoritaires des filiales consolidées.............................................		(0,8)
Dividendes mis en paiement au cours de l’exercice :
. – dividendes (y compris précompte) et acomptes versés dans l’exercice par ICADE...	(126,4)	(185,3)
. – dividendes et acomptes versés dans l’exercice aux minoritaires des filiales consolidées..........................................................................................................................	(11,9)	(10,2)
Rachat de titres en auto-contrôles	(2,2)
Variation de la trésorerie issue des opérations en capital.....................................	(140,5)	510,7
Emissions ou souscriptions d’emprunts et dettes financières........................................	10,6	406,4
Remboursements d’emprunts et dettes financières......................................................	(32,8)	(144,1)
Acquisitions et cessions d’actifs financiers courants....................................................	24,7	7,1
Variation de la trésorerie issue des opérations de financement............................	2,5	269,4
FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT...................	(138,0)	780,1

Les remboursements d'emprunts sur le premier semestre 2007 s'élèvent à 32,8 millions d'euros et sont concentrés essentiellement sur Icade EMGP, Icade Patrimoine et Icade SA.

Endettement financier net et risques de marché

Au 30 juin 2007, la dette financière brute d'Icade s'élève à 1,7 milliard d'euros en progression de 19 % par rapport au 31 décembre 2006, sous l'effet essentiellement d'une augmentation des découverts bancaires :

Les emprunts obligataires remboursables en actions (ORAS) sont quasiment tous éliminés en consolidation suite au rachat par Icade SA des ORA Icade Foncière des Pimonts.

La forte augmentation des découverts bancaires s'explique par les délais nécessaires à la mise en place d'un crédit syndiqué sur Icade SA : celui-ci a été finalisé en juillet 2007, pour 900 millions d'euros (800 millions sous la forme d'un term loan et 100 millions sous la forme d'un Revolving Credit Facility). Ces lignes de découvert seront donc remboursées et substituées par ce nouvel emprunt à long terme.

Des emprunts contractés par Icade EMGP (Capital restant dû au 30/06/2007 : 376 millions d'euros), et Icade SA (Capital restant dû au 30/06/2007 : 287 millions d'euros) font l'objet de covenants fondés sur des ratios financiers (notions de Loan To Value et de couverture de charges d'intérêts) pouvant entraîner une obligation de remboursement anticipé. A ce jour, les ratios sont respectés.

Les autres financements contractés par Icade peuvent contenir dans certains cas une clause de remboursement anticipé en cas de franchissement à la baisse du seuil de 50 % par la CDC.

Le risque de liquidité est considéré comme faible compte tenu d'une part de la liquidité et de la garantie de valeur implicite qui caractérise les actifs immobiliers d'autre part et de la durée moyenne pondérée de remboursement des emprunts du groupe, qui ressort à 6 ans au 30 juin 2007 et se décompose comme suit :

- 5 ans pour Icade Patrimoine ;

- 5 ans pour Icade EMGP ;

- 11 ans pour Icade Foncière Publique ;

- 7 ans pour Icade SA.

L'évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d'intérêt se traduisant le cas échéant par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade privilégie le recours à l'endettement à taux variable, afin d‘être en mesure de rembourser par anticipation sans pénalité : celui-ci représente, avant couverture, près de 80% de sa dette au 30 juin 2007 (hors dettes rattachés à des participations et découverts bancaires) :

Icade a poursuivi en 2007 sa politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitée au risque de taux par la mise en place de contrats de couverture appropriés (swaps, caps et tunnels).

Ainsi, environ 73% de la dette à taux variable est protégée d'une remontée des taux d'intérêt par des achats de caps et la mise en place de swaps. Après couverture, la structure de la dette d'Icade (hors dettes rattachés à des participations et découverts bancaires) privilégie les taux fixes, l'endettement à taux variable ne représentant plus que 27% de la dette.

Ces instruments de couverture sont contractés auprès d'établissement financiers de premier plan afin de limiter le risque de contrepartie.

Ainsi, le coût des emprunts contractés auprès des établissements de crédit s'établit-il au 30 juin 2007 à 4,31% après couverture du risque de taux, à comparer à un Euribor 3 mois moyen de 3,94%.

Au 30 juin 2007, la position nette de taux à renouveler à moins d'un an (passif et actifs financiers à taux fixe inférieurs à 1 an et à taux variable) ressort à 827,8 millions d'euros.

Compte tenu des actifs financiers et des couvertures en place, après gestion de taux, la position nette est ramenée à 277,9 millions d'euros comme détaillé dans le tableau suivant :

Icade n'est pas exposée au risque de change.

L'endettement financier net d'Icade au 31 décembre 2006 et au 30 juin 2007 se décompose de la manière suivante :

La dette financière nette au 30 juin 2007 s'élève à 1.006 millions d'euros, soit une hausse de 67% liée d'une part à une augmentation des découverts bancaires pour 306 millions d'euros et à une diminution de la trésorerie et des équivalents de trésorerie pour 140 millions d'euros d'autre part.

Le ratio de dette financière nette rapportée à la valeur des actifs fonciers (" Loan to Value ") d'Icade s'élève à 19,6% au 30 juin 2007 :

En millions d’euros		30/06/2007	31/12/2006
Valeurs d’expertise hors droits
Icade Patrimoine............................................................................................................		2 109	1 900
Icade EMGP..................................................................................................................		1 464	1 230
Icade Foncière des Pimonts............................................................................................		893	707
Icade REIT		379	372
Icade Foncière Publique		176	179
SIIC Invest		115
Total............................................................................................................................	(1)	5 136	4 388
Dette financière nette..................................................................................................	(2)	1 006	602
Ratio de « Loan to Value » (LTV).................................................................................	=(2)/(1)	19,6%	13,7%