CUSHMAN & WAKEFIELD : Net recul du marché de l'investissement en France avec 7 milliards d'euros investis depuis le début de l'année

Net recul du marché de l'investissement en France avec 7 milliards d'euros investis depuis le début de l'année


Avec seulement 2,6 milliards d'euros investis au deuxième trimestre 2008, le marché de l'investissement est en net recul. A mi-année, les volume investis en France représentent 54% de moins qu'à la même période l'année dernière et totalisent 7 milliards d'euros. L'année 2008 semble revenir au niveau enregistré en 2005, où les volumes investis sur les deux premiers trimestres comptabilisaient 6,6 milliards d'euros.

La fin des " méga deals "

Non seulement, les conditions de crédit restrictives ont porté un coup d'arrêt aux grosses opérations devenues difficiles à financer, mais les investisseurs sont aujourd'hui davantage dans une logique de diversification de leur portefeuille. Alors qu'au premier semestre 2007 on enregistrait une trentaine d'opérations de plus de 100 millions d'euros dont 13 supérieures à 200 millions d'euros, on dénombre seulement depuis le début de l'année 15 transactions supérieures à 100 millions d'euros, dont seulement 4 de plus de 200 millions d'euros. Aujourd'hui et comme en 2005, ce sont les transactions comprises entre 50 et 100 millions d'euros qui représentent la part la plus importante des volumes investis.

Historiquement, la région parisienne est la première destination en matière d'investissements. Toutefois, la correction du marché francilien s'est poursuivie : l'Ile-de-France a vu ses parts de marché baisser sur un an et représente aujourd'hui 67 % des engagements en France (75 % au 1er semestre 2007), la baisse du nombre de grosses opérations jouant à plein sur ce marché.

La province, où se traitent principalement des opérations inférieures à 100 millions E, a de fait mieux résisté et représente 1/3 des investissements en France (26 % au premier semestre 2007). Toutefois si la part des marchés provinciaux augmente, les volumes y accusent une baisse, à l'image du contexte général, mais demeurent dans la continuité des niveaux observés début 2007.

Même si le marché des bureaux reste privilégié et totalise 82% des engagements en France au premier semestre (75% au 1er semestre 2007), on enregistre une forte baisse des volumes placés en Ile-de-France, avec à peine 4,4 milliards d'euros comptabilisés contre environ10 milliards d'euros au premier semestre 2007.

Les commerces représentent à peine 5 % du volume total investi en France au premier semestre (14% au 1er semestre 2007). Malgré son attractivité, le marché des commerces reste bridé par le manque de produits disponibles. Dans cette période délicate, les propriétaires sont encore moins vendeurs de produits commerces, réputés pour leur sécurité et leur faible volatilité.

Le secteur de la logistique n'échappe pas au climat attentiste ambiant et à la hausse des taux de rendement. Les volumes et plus particulièrement les ventes de gros portefeuille, sont en repli avec environ 540 millions d'euros investis (plus du double avait été répertorié en 2007). Le marché reste actif avec un nombre significatif de transactions de taille moyenne et la présence des investisseurs étrangers. Par ailleurs, on note un certain dynamisme du marché des locaux d'activités. Le secteur industriel dans son ensemble a représenté 13 % des investissements en France : il reste un marché porteur pour des produits de qualité.

Le 2ème trimestre a enregistré une nette remontée des taux d'intérêt. L'Euribor 3 mois a augmenté de 25 points de base en 3 mois (4,94 % au 30 juin) alors que l'OAT 10 ans qui s'établit au 30 juin à 4,74 % subit une augmentation de 60 points de base sur le trimestre (4,16 % au 1er avril). L'Euribor 3 mois supérieur à l'OAT 10 ans atteste d'un marché très tendu sur les liquidités. Cette pression sur les taux financiers accentue la hausse des rendements immobiliers. " On retrouve un marché plus équilibré où les fondamentaux prévalent : l'échelle des valeurs s'est à nouveau hiérarchisée avec des écarts marqués en fonction de la sécurité et de la qualité des actifs ", analyse Olivier Gérard, Directeur du département Capital Markets Group chez Cushman & Wakefield.

Dans ce climat morose, le profil des intervenants s'est quelque peu modifié : les investisseurs long-terme qui investissent traditionnellement en fonds propres accentuent leur part de marché. Les fonds plus opportunistes, perturbés par la réduction des quotités de financement, la hausse des taux d'intérêts ainsi que l'augmentation des coûts de financement, sont en retrait. L'activité des marchés immobiliers est ainsi recentrée sur les investisseurs les plus traditionnels, disposant surtout d'importants fonds propres et moins sensibles aux soubresauts du marché car investissant sur de longues durées de détention.

Les investisseurs étrangers représentent 44% du volume investi en France, contre 63% à la même période l'année dernière. On observe ainsi un retour en force des investisseurs français et également des allemands qui représentent respectivement à mi-année 56 % et 15 % des volumes placés. Les nord-américains, avec seulement 9 %, sont en retrait et font face à une double problématique : le ralentissement de leur économie et un taux de change qui leur est peu favorable.

" Dans un marché de l'investissement incertain, les investisseurs sont en attente de repères. Même si les vendeurs ont commencé à accepter l'idée d'une baisse de la valeur de leurs actifs, le marché ne s'est pas encore recalé sur les attentes de ces derniers et celles des acheteurs, que les restrictions des conditions de financement ont rendu plus sélectifs ", souligne Olivier Gérard.

L'évolution du marché dépendra essentiellement de la rapidité et de l'ampleur de la correction des valeurs car c'est sur la valorisation des actifs que se jouera certainement les performances futures du marché de l'investissement. La bonne tenue des marchés locatifs aura également son importance, et plus généralement la croissance économique. " Toutefois, la masse abondante des capitaux, au regard de nombreuses levées de fonds enregistrées ces dernières semaines, démontre l'intérêt des investisseurs pour le marché immobilier qui apporte une réponse fiable à la volatilité des marchés financiers ", conclut Olivier Gérard.

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