CUSHMAN & WAKEFIELD : PARIS GAGNE EN ATTRACTIVITE

PARIS GAGNE EN ATTRACTIVITE


mais sa rivale londonienne reste la capitale économique européenne aux yeux des investisseurs

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, European Cities Monitor, Londres et Paris restent les métropoles les plus attractives d'Europe et sont peu susceptibles d'être détrônées dans un futur proche. Loin derrière, Francfort conserve sa 3ème place. Bruxelles gagne deux places cette année et entre dans le Top 5 des métropoles les plus attractives d'Europe, au détriment de Barcelone et d'Amsterdam qui passent respectivement à la 5ème et 6ème places. Légèrement devant Moscou, à la 29ème place, Istanbul entre pour la première fois dans le classement des métropoles les plus attractives.

Véritable baromètre des tendances de l'économie mondiale, cette étude analyse depuis 1990 l'opinion des dirigeants des 500 plus importantes entreprises européennes sur l'attractivité des principales métropoles en Europe ainsi que les critères de leurs futurs choix d'implantation. Réalisée à partir d'un questionnaire, European Cities Monitor analyse les 12 principaux facteurs que les entreprises considèrent comme essentiels lorsqu'elles décident du choix de leurs implantations futures, puis compare les performances des 34 grandes villes européennes retenues pour chacun de ces facteurs.

Les intentions des investisseurs

Les entreprises de notre échantillon se sont exprimées sur les critères qui pourraient avoir un impact significatif sur leur activité au cours des dix prochaines années. Illustrant les incertitudes qui pèsent sur le contexte économique international actuel, les performances de l'économie européenne et la croissance économique de l'Europe Centrale et de l'Europe de l'Est sont, aux yeux des investisseurs, les facteurs les plus à même d'avoir un impact majeur sur leur activité d'ici à 2018. La croissance de l'économie chinoise n'apparaît cette année qu'en troisième position, alors qu'elle faisait l'unanimité depuis 2005.

Interrogées sur les mesures qu'elles pourraient engager afin de compenser les incidences négatives de la crise financière, les entreprises ont entre autres évoqué comme moyens efficaces à mettre en place, la flexibilité du travail (42%), le regroupement des équipes sur un même site (30%), la réduction de l'espace occupé (26%) ou encore la délocalisation dans un quartier moins cher au sein de la même ville (23%). Ces mesures confirment l'importance pour les décideurs d'avoir une politique immobilière performante en adéquation avec la stratégie financière de leur entreprise, surtout en période de turbulences économiques mondiales.

Paris, toujours aussi attractive pour les expansions futures

Paris reste avec Londres la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises. Avec 21 intentions exprimées, Paris arrive avec Londres en tête du classement des villes d'Europe de l'Ouest, suivie par Madrid (18 intentions exprimées). Lyon continue de s'imposer et se situe au même niveau que Francfort. Marseille gagne une place et se positionne au même niveau que Valence, devant Glasgow ou encore Cologne.

L'Union Européenne reste la locomotive économique

Les nouveaux membres de l'Union européenne restent la destination privilégiée des entreprises. Sur les 12 derniers mois, plus d'une entreprise sur 5 s'est réimplantée ou délocalisée : 42% d'entre elles ont choisi de s'installer dans un des pays d'Europe Centrale ou d'Europe de l'Est, nouveaux membres de l'Union européenne. Avec 37% de choix exprimés (27% en 2007), l'Inde gagne une place et devance les pays d'Europe de l'Ouest pour devenir cette année la seconde destination privilégiée des entreprises.

Une entreprise sur cinq a mentionné son intention de se réimplanter ou se délocaliser dans les 24 prochains mois. Là encore, les nouveaux membres de l'Union européenne restent les destinations les plus prisées. En seconde position, avec 32% de choix exprimés, l'Inde devance une fois de plus les pays d'Europe de l'Ouest. Considérée depuis 2006 comme la deuxième destination privilégiée des entreprises, la Chine recule de deux places dans le classement de cette année.

Les entreprises de notre échantillon ont également été interrogées sur les questions environnementales : alors que seulement 15% d'entre elles occupent un immeuble qui tient compte des normes environnementales, 45% ont exprimé le souhait de s'installer dans ce type d'immeuble. La raison première qui inciterait les entreprises à s'installer dans un immeuble " vert " est le gain réalisé en termes d'économies d'énergie et de rationalisation de la consommation d'eau.

Le classement 2008

Le futur choix d'implantation des investisseurs doit satisfaire en priorité quatre critères : " la facilité de recruter du personnel qualifié ", qui reste cette année le critère le plus important pour 60% des entreprises interrogées, " l'accessibilité aux marchés ", " la qualité des réseaux de télécommunications " et " la qualité des infrastructures de transports ".

L'édition 2008 de European Cities Monitor confirme que Paris et Londres restent les reines de l'attractivité.

Paris, future métropole européenne la plus attractive ?

Paris et Londres sont de loin les capitales économiques européennes les plus renommées et les plus attractives aux yeux des investisseurs, l'écart avec les autres métropoles restant considérable.

Paris demeure, derrière Londres, la deuxième ville la plus attractive pour les investisseurs. En tête du classement pour la moitié des 12 facteurs retenus, Londres consolide sa position aux sommets de la hiérarchie des plus grandes places d'affaires mondiales.

Mais l'écart entre les deux métropoles se réduit au profit de la capitale française, notamment en ce qui concerne les quatre facteurs essentiels aux yeux des investisseurs pour leurs implantations futures.

Autre raison d'être optimiste, Paris creuse l'écart avec Londres en ce qui concerne les " coûts de la main d'oeuvre ", critère dont on peut penser qu'il prendra de plus en plus d'importance au regard de la conjoncture économique actuelle. Par ailleurs, la " qualité de vie des employés " reste un atout majeur pour la capitale française, qui se positionne à la 5ème place, loin devant Londres et Francfort, classées respectivement 14ème et 23ème. A noter également, Paris arrive en tête du Top 10 des " infrastructures hôtelières ", établi selon des critères de disponibilité et de qualité de l'offre d'hébergement.

Si la capitale française maintient sa deuxième place dans le classement et réduit l'écart avec Londres pour les quatre facteurs essentiels pour les investisseurs, Paris reste toujours loin derrière Londres en ce qui concerne en particulier " le climat économique créé par le gouvernement " (16ème place) ou les " capacités linguistiques " (5ème place).

Dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, s'agissant notamment des critères que sont " l'offre disponible d'immeubles de bureaux " (7ème place) et " le rapport qualité de l'offre/coût immobilier " (18ème place), Paris suit de près voire devance la capitale britannique. La comparaison avec d'autres métropoles est toutefois moins flatteuse, mais l'amélioration progressive du parc de bureaux de Paris/Ile-de-France, illustrée notamment par les restructurations en cours ou à venir à La Défense, et parallèle aux efforts constants entrepris pour moderniser l'offre de transports, devrait à terme jouer en faveur de l'image de la capitale française.

Dynamisme des métropoles régionales françaises

A la 18ème place du classement général, Lyon devance toujours d'importantes capitales européennes. Après la forte progression de 2007 (+7 places), Lyon perd une place dans le classement de cette année mais ce léger recul est davantage lié à la progression de Manchester et de Hambourg qu'à une moins bonne perception de la métropole régionale. Lyon se distingue particulièrement par la compétitivité de son offre immobilière du fait d'un excellent rapport " qualité de l'offre/coût immobilier ". A noter également, Lyon entre cette année dans le Top 10 des villes qui offrent la meilleure qualité de vie aux employés (7ème place) et devance les plus grandes capitales européennes, telles Amsterdam, Madrid, Londres, Rome, Bruxelles ou encore Berlin. Avec deux places gagnées cette année (12ème place), Lyon est également en passe d'intégrer le Top 10 des villes qui offrent la meilleure " accessibilité aux marchés ", critère perçu comme essentiel pour 59% des sociétés interrogées.

Les entreprises de notre échantillon se sont également exprimées sur l'attractivité des autres métropoles européennes. La France domine ce classement en y faisant figurer cinq de ses métropoles régionales : à la deuxième place cette année, Marseille continue de s'imposer et est en passe d'intégrer la liste des 34 villes les plus attractives d'Europe ; Lille perd quelques places tandis que Toulouse, Nice et Strasbourg font leur apparition dans le classement.

Cette évolution reflète l'attractivité économique des grandes villes de province, illustrée ces deux dernières années par les bonnes performances des principaux marchés immobiliers régionaux en termes de demande placée et de montants investis. Les métropoles régionales bénéficient également d'un climat économique plus attentif à la maîtrise des coûts et à la flexibilité en matière d'implantation, et de la prise en compte de certains facteurs comme la " qualité de vie des salariés " ou la " qualité environnementale " qui ont une importance croissante.

Les métropoles d'Europe de l'Est : une attractivité durable

Si les métropoles d'Europe Centrale et d'Europe de l'Est ne peuvent concurrencer les capitales d'Europe de l'Ouest sur les quatre critères essentiels pour les investisseurs pour s'implanter, certaines d'entre elles se révèlent évidemment performantes en ce qui concerne le " coût de la main d'oeuvre " (1er Varsovie, 2ème Bucarest, 3ème Budapest) et offrent le meilleur rapport " qualité de l'offre/coût immobilier " (3ème Budapest, 5ème Varsovie, 6ème Prague). Avec plus de 32% des entreprises qui envisagent de s'installer à Moscou, Prague, Varsovie, Bucarest ou Budapest d'ici 2013, les métropoles d'Europe de l'Est confirment leur ascension.

Perspectives d'avenir

Dans un contexte où la bataille pour l'attractivité reste serrée entre Londres et Paris, cette dernière a réduit l'écart cette année. " La poursuite des réformes devrait à terme améliorer la perception du climat économique en France. Les renforcements programmés de l'offre immobilière et des infrastructures devraient permettre à Paris de poursuivre son rattrapage. Il est enfin intéressant de noter que le classement 2008 confirme que notre pays dispose maintenant d'un pack et non plus seulement d'une vedette : en tête des métropoles régionales, Lyon et Marseille sont des destinations de plus en plus reconnues ", analyse Denis Samuel-Lajeunesse, Président de Cushman & Wakefield France.

Villes d'Europe les plus attractives pour l'implantation des entreprises

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|Classement 2008 (2007) |  Ville    |
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|1. (1)                 |   Londres |
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|2. (2)                 |     Paris |
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|3. (3)                 | Francfort |
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|4. (6)                 | Bruxelles |
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|5. (4)                 | Barcelone |
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|6. (5)                 | Amsterdam |
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|7. (7)                 |    Madrid |
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|8. (8)                 |    Berlin |
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|9. (9)                 |    Munich |
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|10. (13)               |    Zurich |
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|11. (12)               |    Genève |
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|12. (16)               |Dusseldorf |
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|13. (10)               |     Milan |
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|14. (18)               |Manchester |
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|15. (11)               |    Dublin |
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|16. (15)               |  Lisbonne |
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|17. (20)               |  Hambourg |
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|18. (17)               |      Lyon |
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|19. (14)               |    Prague |
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|20. (22)               | Stockholm |
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|21. (21)               |Birmingham |
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|22. (23)               |  Budapest |
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|23. (25)               |Copenhague |
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|24. (19)               |  Varsovie |
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|25. (27)               |      Rome |
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|26. (24)               |    Vienne |
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|27. (26)               |   Glasgow |
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|28. (30)               |     Leeds |
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|29. (-)                |  Istanbul |
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|30. (29)               |  Helsinki |
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|31. (28)               |  Bucarest |
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|32. (31)               |    Moscou |
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|33. (32)               |      Oslo |
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|34. (33)               |   Athènes |
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Source: Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2008

Les 12 critères essentiels pour s'implanter

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|                     Critères                      |   N°1    |   N°2     |   N°3    |
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|Faciliter de recruter du personnel qualifié        |  Londres |     Paris |Francfort |
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|Accessibilité aux marchés                          |  Londres |     Paris |Francfort |
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|Qualité des réseaux de télécommunications          |  Londres |     Paris |Francfort |
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|Qualité des infrastructures de transports externes |  Londres |     Paris |Francfort |
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|Coût de la main d'oeuvre                            | Varsovie |  Bucarest | Budapest |
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|Climat économique créé par le gouvernement         |   Dublin |  Varsovie |   Zurich |
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|Capacités linguistiques                            |  Londres | Amsterdam |Bruxelles |
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|Rapport : Qualité de l'offre/Coût immobilier       |    Leeds |  Lisbonne | Budapest |
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|Qualité des infrastructures de transports internes |  Londres |     Paris |   Berlin |
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|Offre disponible d'immeubles de bureaux            |   Berlin |Manchester |    Leeds |
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|Qualité de vie pour les salariés                   |Barcelone |    Munich |Stockholm |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité de l'environnement                         |     Oslo | Stockholm | Helsinki |
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Source: Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2008

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants conseil international spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 220 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman & Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman & Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et en aménagement d'espace.

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