MRM : Résultats semestriels 2011

Résultats semestriels 2011

§ Revenus locatifs bruts de 9,5 MEUR (+2% à périmètre comparable[1]) 

§ Cash-flow opérationnel net[2] autour de l'équilibre (-0,6 MEUR) 

§ Achèvement de la restructuration de la dette bancaire 2011 

§ Résultat net consolidé de 18,0 MEUR 

§ Ratio Loan to Value bancaire ramené à 71,6% 

§ ANR de liquidation de 10,5 EUR par action 





Paris, le 15 septembre 2011 : MRM (Euronext code ISIN FR0000060196), société foncière mixte spécialisée dans l'immobilier de commerces et de bureaux, annonce ce jour ses résultats pour la période du premier semestre 2011 close le 30 juin 2011. 



Synthèse 

Le premier semestre 2011 a été principalement marqué par la restructuration d'une ligne de crédit de 83,6 millions d'euros qui venait à échéance en septembre 2011, ce qui a permis d'améliorer la structure du bilan de MRM à la suite du désendettement amorcé grâce à l'important plan d'arbitrage opéré en 2009 et 2010. L'extension d'une autre ligne de crédit de 26,5 millions d'euros qui venait à échéance en juillet 2011 a ensuite fini de dégager MRM de la quasi- totalité de ses engagements bancaires arrivant à échéance en 2011. Au cours du premier semestre, l'endettement bancaire de MRM a diminué de 32,4 millions d'euros pour atteindre 238,9 millions d'euros au 30 juin 2011. 

Ces accords ont été assortis de la mise en place de nouvelles lignes de crédit spécifiquement dédiées au financement partiel des travaux portant sur des immeubles de bureaux, essentiellement Nova à La Garenne-Colombes (92) et Solis aux Ulis (91). Ces deux développements représentent la majeure partie des investissements programmés sur la période 2011-2012. Afin de compléter leur financement, MRM bénéficiera de la trésorerie nette dégagée par les cessions déjà planifiées d'ici la fin de l'année. MRM a signé en juin 2011 une promesse de vente pour un ensemble d'immeubles de bureaux situés à Boulogne-Billancourt dont la réitération est prévue fin septembre 2011. Par ailleurs, la finalisation de la vente d'une société détenant deux immeubles de bureaux stabilisés à Rueil- Malmaison (92) et à Puteaux (92) est prévue fin octobre 2011. 

Au cours du premier semestre 2011, MRM a investi pour 3,5 millions d'euros et cédé pour 5,4 millions d'actifs de commerces. La valeur du patrimoine est passée de 339,7 millions d'euros au 31 décembre 2010 à 333,6 millions d'euros au 30 juin 2011, faisant ressortir une baisse de sa juste valeur de 4,2 millions d'euros. Hors effet des cessions, la valeur du patrimoine est restée stable (- 0,2%). 

Les loyers bruts encaissés au cours du premier semestre ont baissé à 9,5 millions d'euros du fait des cessions réalisées en 2010. A périmètre comparable, les loyers bruts ont progressé de 2,0% par rapport au premier semestre 2010, grâce à la bonne activité locative enregistrée dans les commerces. 

MRM a enregistré un résultat opérationnel courant de 4,7 millions d'euros, contre 9,5 millions d'euros au premier semestre 2010. La restructuration de la dette à échéance septembre 2011 ayant donné lieu à un produit financier de 23,9 millions, MRM a enregistré un résultat net de 18,0 millions d'euros. Les fonds propres de MRM se sont ainsi renforcés passant de 18,8 millions d'euros fin décembre 2010 à 36,9 millions d'euros fin juin 2011. L'Actif Net Réévalué de liquidation atteint 10,5 euros par action au 30 juin 2011 contre 5,4 euros par action au 31 décembre 2010. Compte tenu du désendettement réalisé, le ratio Loan to Value (LTV bancaire) s'est amélioré, passant de 79,9% fin décembre 2010 à 71,6% fin juin 2011. Comme attendu, MRM a dégagé au cours du premier semestre 2011 un cash-flow opérationnel net autour de l'équilibre (-0,6 million d'euros). 



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Opérations 

Portefeuille Bureaux 

Le loyer annualisé net[3] du portefeuille de bureaux stabilisés représente 8,6 millions d'euros au 1(er) juillet 2011, en progression de 2,4% par rapport au 1(er) janvier 2011. Au cours du semestre, 5 nouveaux baux3[4] ont été signés pour une valeur de 0,6 million d'euros. Le taux d'occupation des surfaces de bureaux stabilisés s'est encore amélioré, atteignant 98% au 1(er) juillet 2011 contre 95% au 1(er) janvier 2011. 

Le groupe a signé le 10 juin 2011 une promesse de vente concernant un ensemble d'actifs de bureaux situés à Boulogne-Billancourt (92) pour un montant de 10,3 millions hors droit. La réitération est prévue fin septembre 2011. 

Par ailleurs, le Groupe a investi 3,2 millions d'euros au cours du premier semestre dans des programmes relatifs aux bureaux en cours de valorisation. La phase II des travaux de restructuration de l'immeuble Nova à La Garenne-Colombes (92) a été lancée. La livraison de l'immeuble totalement restructuré est prévue pour le premier semestre 2012. Concernant l'immeuble Solis aux Ulis (91), les travaux d'adaptation aux besoins du preneur sont en cours et seront achevés au cours du quatrième trimestre 2011. Le preneur étant entré dans les locaux début septembre, le bail, qui couvre l'intégralité des surfaces, est déjà entré en vigueur. Sa date de prise d'effet contractuelle est fixée au 1(er) décembre pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes. 

Au cours du semestre, la commercialisation des surfaces vacantes au sein d'immeubles multi-occupants, tels que Delta à Rungis (94), s'est poursuivie. Deux nouveaux baux4 ont été signés pour un loyer annuel de 0,1 million d'euros. 

Le loyer annualisé net4 de l'ensemble du sous portefeuille de bureaux en cours de valorisation est de 1,3 million d'euros au 1(er) juillet 2011 (contre 1,2 million d'euros au 1(er) janvier 2011). Le taux d'occupation au 1(er) juillet 2011 est de 16%. 

Portefeuille Commerces 

Le loyer annualisé net4 du portefeuille de commerces s'élève à 8,4 millions d'euros au 1(er) juillet 2011, soit une progression de 5,1% par rapport au 1(er) janvier 2011 (après retraitement des cessions qui ont eu lieu au cours du premier semestre). Au cours du premier semestre,  6 nouveaux baux(4 ) ont été( )signés pour un loyer annuel de 0,2 million d'euros. Au 1(er) juillet 2011, le taux d'occupation des commerces se maintient au niveau élevé de 93%. 



Patrimoine au 30 juin 2011 

Au cours du premier semestre, la valeur[5] du patrimoine de MRM a diminué de 6,1 millions d'euros, passant de 339,7 millions d'euros au 31 décembre 2010 à 333,6 millions d'euros au 30 juin 2011. Cette évolution reflète la cession de 5 actifs de commerces pour 5,4 millions d'euros au cours du premier semestre 2011 ainsi que les investissements de valorisation réalisés pour 3,5 millions d'euros. Hors cessions et investissements, la variation de la juste valeur du patrimoine ressort à -4,2 millions d'euros. Retraitée de l'effet des cessions, la valeur du patrimoine est stable (-0,2%). 







+----------+---------------------------+----------+ Valeur5 du patrimoine MRM |30.06.2011| 31.12.2010 retraité des |31.12.2010| | | cessions | | en millions d'euros au | | | | +----------------------------+----------+---------------------------+----------+ |Bureaux stabilisés |116,4 |116,6 |116,6 | +----------------------------+----------+---------------------------+----------+ |Bureaux en cours de |77,0 |80,8 |80,8 | |valorisation | | | | +----------------------------+----------+---------------------------+----------+ |Commerces |140,3 |137,0 |142,4 | +----------------------------+----------+---------------------------+----------+ |Total MRM |333,6 |334,4 |339,7 | +----------------------------+----------+---------------------------+----------+ 



A fin juin 2011, la valeur du portefeuille d'actifs immobiliers détenu par MRM se répartit entre 35% d'immeubles de bureaux stabilisés, 23% d'immeubles de bureaux en cours de valorisation et 42% d'ensembles de commerces. Tandis que les immeubles de bureaux sont concentrés en Ile-de-France, les actifs de commerces se situent en Ile-de-France et en région. 

L'ensemble du portefeuille de biens développe une surface totale de 167 079 m². Le taux d'occupation moyen du portefeuille s'élève à 68%. Hors actifs de bureaux en cours de valorisation, le taux d'occupation est de 94%. Au 1(er) juillet 2011, le loyer annualisé net(3) total atteint 18,3 millions d'euros. 



Résultats du premier semestre 2011 

MRM a réalisé au premier semestre 2011 un chiffre d'affaires consolidé de 9,5 millions d'euros provenant pour 50% des revenus locatifs bruts générés par les immeubles de bureaux et pour 50% par les ensembles de commerces. Le recul par rapport au chiffre d'affaires consolidé du premier semestre 2010 (14,4 millions d'euros) reflète essentiellement l'important programme de cessions réalisé en 2010. A périmètre comparable, les revenus locatifs bruts ont progressé de 2,0%. 

A périmètre comparable, le chiffre d'affaires des bureaux enregistre un léger retrait de 0,8% notamment lié à la révision des loyers de 2 baux à Rueil- Malmaison (92) et à Puteaux (92), suite à leur renouvellement anticipé pour une période ferme de 7 ans, et aux mouvements de locataires. En effet, la prise d'effet de nouveaux baux(4) n'a que partiellement compensé la libération de certaines surfaces. 

A périmètre comparable, le chiffre d'affaires des commerces a progressé de 5,0%. La libération de surfaces, notamment à Tours (37) afin de permettre la mise en oeuvre du programme de rénovation de la Galerie du Palais, a été largement compensée par la prise d'effet de nouveaux baux(6). 







+-----+------+---------+---------------------------+ Compte de résultat |   |   |   |   | simplifié IFRS | | | | | | S1 | S1 |Variation| Variation à périmètre | en millions d'euros | | | | comparable(1) | |2011 | 2010 | | | | | | |   | |   |   | | | +---------------------------+-----+------+---------+---------------------------+ |Revenus locatifs bruts |9,5 |14,4 |-34,2% |+2,0% | | | | | | | |. dont Commerces |4,8 |6,5 |-26,5% |+5,0% | | | | | | | |. dont Bureaux |4,7 |7,9 |-40,3% |-0,8% | | | | | | | |Charges immobilières |(1,3)|(1,6) |-20,0% |  | +---------------------------+-----+------+---------+---------------------------+ |Revenus locatifs nets |8,2 |12,8 |-35,9% | | | | | | |Produits et charges |(3,5)|(3,4) |+3,4% | |opérationnels courants | | | | +---------------------------+-----+------+---------+ |Résultat opérationnel |4,7 |9,5 |-49,9% | |courant | | | | | | | | | |Résultat de la sortie |1,0 |(2,9) |  | |d'éléments de l'actif |  |  | | | |(4,2)|(0,7) | | |Variation de la juste | | | | |valeur des immeubles de |(0,6)|0,3 | | |placement | | | | | | | | | |Autres produits et charges | | | | |opérationnels | | | | +---------------------------+-----+------+---------+ |Résultat opérationnel |1,0 |6,2 |-84,0% | | | | | | |Coût de l'endettement |(4,4)|(5,1) |-13,6% | |financier net | | | | | | | | | |Autres charges et produits |21,5 |(1,6) |  | |financiers | | | | +---------------------------+-----+------+---------+ |Résultat net avant impôt |18,1 |(0,5) |  | | | | | | |Impôt |(0,0)|(0,1) |  | +---------------------------+-----+------+---------+ |Résultat net consolidé | 18,0|(0,6) |  | +---------------------------+-----+------+---------+ |Résultat net par action (en| 5,19|(0,17)|  | |euros) | | | | +---------------------------+-----+------+---------+ 





(Comptes ayant fait l'objet d'une revue limitée de la part des commissaires aux comptes) 

Les revenus locatifs nets de charges non récupérées s'élèvent à 8,2 millions d'euros. Les charges d'exploitation ont augmenté légèrement (+3,4%) passant de 3,4 millions d'euros au premier semestre 2010 à 3,5 millions d'euros au premier semestre 2011. Le résultat opérationnel courant s'établit à 4,7 millions d'euros contre 9,5 millions d'euros au premier semestre 2010, cette baisse de 50% reflétant le programme de cessions d'immeubles. 

Alors que MRM avait bénéficié au premier semestre 2010 de produits opérationnels non récurrents pour un montant de 0,3 million d'euros, les charges opérationnelles non courantes s'élèvent à 0,6 million d'euros. Après prise en compte du produit de 1,0 million d'euros lié à la sortie d'éléments de l'actif correspondant à la perception de compléments de prix sur la vente du centre de