CUSHMAN & WAKEFIELD : LES MARCHES DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

BILAN 2011 & PERSPECTIVES 2012 

Le désarroi des dirigeants européens face à la crise de la dette et la hausse du taux de chômage de la zone euro ont clos l'année 2011 sur une note pessimiste. La France n'a pas échappé à cette dégradation du climat économique, conduisant notamment le gouvernement à adopter de sévères mesures d'austérité. « En dépit d'un contexte particulièrement difficile, les montants investis dans l'Hexagone sont supérieurs de 46 % à ceux de 2010, la demande placée de bureaux en Ile-de- France en hausse de 11 % et celle des grands entrepôts en France de 26 % » annonce Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Egalement illustrée par le buzz créé par les ouvertures de nouvelles enseignes, la bonne tenue du marché français de l'immobilier d'entreprise n'a pourtant rien d'irrationnel. Bien amorcée l'année précédente, la décrue de l'offre de qualité a en effet conduit les utilisateurs à saisir les meilleures opportunités encore disponibles pour se développer et, surtout, réduire leurs coûts immobiliers. Par ailleurs, « au-delà de l'abrogation du dispositif SIIC qui a favorisé la cession de certains actifs, la forte volatilité des valeurs boursières et la baisse de rendement des emprunts long-terme ont fait valoir les atouts du marché français de l'investissement auprès de grands institutionnels et de quelques fonds souverains aux capacités d'investissement considérables » poursuit Olivier Gérard. 

LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE Avec 16,1 milliards d'euros investis en France en 2011, le marché de l'investissement affiche une hausse de 46 % par rapport à 2010 qui lui permet de dépasser la moyenne annuelle des dix dernières années (14,75 milliards d'euros). Cette performance est d'autant plus remarquable que l'essoufflement de la croissance économique a coïncidé avec l'augmentation constante des volumes investis. Ainsi, les montants engagés au second semestre 2011 sont supérieurs de 122 % à ceux des six premiers mois de l'année. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l'activité tout au long de 2011. L'abrogation de certains avantages fiscaux a notamment favorisé la cession par les investisseurs d'actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition. Surtout, le marché a bénéficié du dynamisme du marché locatif et du statut de valeur refuge de la pierre au détriment de marchés boursiers plus volatils. * Une forte hausse du nombre de grandes transactions : sur les 446 transactions de 2011, 42 sont supérieures à 100 millions d'euros (21 en 2010) et totalisent près de 8 milliards d'euros, soit 50 % de l'ensemble des montants investis dans l'Hexagone. La plupart de ces transactions ont porté sur des actifs de bureaux, tranchant avec une année 2010 qui avait vu se concrétiser la vente de très grands actifs de commerce. La principale évolution de 2011 tient également à l'augmentation de la part des portefeuilles, qui ont constitué 18 % de l'ensemble des sommes investies en France. Quelques opérations « atypiques » ont aussi animé le marché avec sept ventes utilisateurs de plus de 100 millions d'euros (comme le 5 Kléber à Paris, acquis par SCOR), et quelques joint-ventures (entre Norges Bank et Axa Real Estate pour l'acquisition d'un portefeuille de sept immeubles de bureaux) et opérations menées dans le cadre de club deals (acquisition de River Ouest à Bezons). 

* Le boom des investissements en bureaux : Avec 12 milliards d'euros investis en bureaux en 2011 contre 6,7 milliards l'année précédente, cette classe d'actif affiche un volume record depuis 2007 et une forte progression de 79 % sur un an. Constituant 74 % du volume total investi sur le marché français de l'immobilier d'entreprise (61 % en 2010), les bureaux demeurent largement privilégiés par les investisseurs. Les 3,3 milliards d'euros investis en commerces ne représentent quant à eux « que » 21 % de l'ensemble des montants engagés en France, 2011 étant tout de même la troisième meilleure année de la décennie en termes de volumes investis en commerces. Les incertitudes du climat économique ont du reste renforcé le désir des propriétaires d'actifs de commerces de les conserver, et de ne pas les céder de peur de ne pouvoir réallouer leurs fonds. Avec environ 820 millions d'euros, les montants investis en immobilier industriel sont en hausse de 17 % sur un an. Ce volume reste pourtant inférieur de près de moitié à la moyenne des dix dernières années (1,5 milliard d'euros) tandis que la part de ce marché reste modeste (5 % des volumes investis en France). 

* L'Ile-de-France, prisée pour ses bureaux de qualité et sécurisés : avec 12,3 milliards d'euros investis en 2011 (+ 60 % sur un an), l'Ile-de-France concentre 76 % des montants engagés en France et reste dominée par les acquisitions en bureaux (87 % de l'ensemble des investissements en région parisienne). L'Ile-de-France continue ainsi de bénéficier de la taille de son parc de bureaux (52,1 millions de m²) et de l'appétit des investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques. Avec 3,8 milliards d'euros, la province concentre quant à elle 24 % des montants engagés en France, soit une hausse de 15 % sur un an pour partie liée à la hausse des volumes investis sur le marché des bureaux et de la logistique. 

* Des conditions de marché favorables aux investisseurs en fonds propres : en 2011, le resserrement des conditions de crédit a favorisé les investisseurs disposant de fonds propres, moins dépendants du marché de la dette et qui investissent de manière très sélective et sur le long terme. Les investisseurs les plus actifs et qui disposent d'importantes liquidités sont principalement les institutionnels comme les compagnies d'assurance et les caisses de retraite, qui cherchent à diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Par ailleurs, d'importantes collectes expliquent l'activité soutenue des véhicules non cotés tels que les SCPI, OPCI et fonds ouverts. Aux côtés de ces investisseurs core figurent des fonds d'investissement légèrement plus opportunistes et moins opposés aux prises de risque. 

* Une répartition plus équilibrée des acteurs étrangers : l'activité du marché hexagonal reste majoritairement dominée par les Français, qui représentent 61 % des montants investis dans l'Hexagone en 2011 (56 % en 2010). La part des investisseurs étrangers est elle passée de 44 % en 2010 à 39 % en 2011. Leur répartition est plus équilibrée que l'an passé du fait de la diminution de la part des Allemands, passée de 19 % en 2010 à 10 % en 2011. S'ils restent les étrangers les plus actifs, leur baisse d'activité a été compensée par l'apparition de nouveaux entrants, et notamment du fonds souverain norvégien Norges Bank, à l'origine de deux des opérations les plus importantes de 2011. 

* Stabilisation des taux de rendement : les taux de rendement prime ont été relativement stables en 2011, s'établissant à 4,50 % pour les actifs de bureaux de Paris QCA et les meilleurs emplacements commerciaux de centre- ville et 7 % pour les plateformes logistiques d'Ile-de-France. Ils ne devraient guère évoluer en 2012 en raison des difficultés du secteur financier et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque significative. Une compression, ponctuelle et limitée, pourrait toutefois affecter quelques actifs « trophées » de la capitale, biens prestigieux de petite taille et très sécurisés. Tranchant avec la stabilité du marché des actifs haut de gamme, le marché secondaire a enregistré une légère correction à la hausse en 2011 qui devrait, elle, se poursuivre en 2012. De façon générale, la hiérarchie des taux est de nouveau marquée et conditionnée par la qualité des actifs regardés. 



Le marché français de l'investissement pourrait souffrir en 2012 de la fin de certains avantages fiscaux et des incertitudes du marché de la gestion de capitaux. Plusieurs facteurs devraient toutefois soutenir l'activité. Ainsi, de grands institutionnels continueront d'investir massivement dans l'immobilier, dont le caractère refuge continuera de trancher avec la volatilité des marchés boursiers. Par ailleurs, la cession d'actifs distressed et la fermeture programmée de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, limitant les effets de la rareté de l'offre sur l'évolution des volumes investis. L'intérêt d'une majorité d'investisseurs devrait quoi qu'il en soit continuer de se porter sur les actifs core tandis que le ralentissement de l'activité locative, des difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales pèseront certainement sur la valeur des actifs secondaires. La tendance à l'élargissement des critères d'acquisition des investisseurs, réelle mais toujours timide, pourrait par conséquent s'inverser, faisant peser le risque d'une distinction plus évidente entre types d'actifs. 

LE MARCHÉ DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE Avec 2,32 millions de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de- France en 2011, la demande placée est en hausse de 11 % par rapport à 2010, bonne performance liée à la volonté des utilisateurs d'accélérer la réduction de leurs coûts immobiliers alors que l'offre neuve n'en finit pas de se raréfier. Cette motivation a de fait conduit les entreprises à saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs géographiques les plus prisés de région parisienne. 

§  Une forte demande pour les petites et moyennes surfaces : le marché d'Ile-de- France a bénéficié en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augmenté en 2011 (2 590 contre 2 264 en 2010) tandis que le volume total des mouvements inférieurs à 4 000 m² a progressé de 25 % d'une année sur l'autre. Le rôle décisif des grandes transactions ne s'est pas non plus démenti, en dépit du recul de leur part dans la demande placée totale, passée de 51 % en 2010 à 45 % en 2011. L'augmentation du nombre de ventes utilisateurs est un autre élément marquant de 2011. Celles-ci ont totalisé 377 017 m², soit plus du double du volume enregistré en 2010, tendance à l'acquisition qui pourrait se prolonger en 2012 en raison de l'évolution des normes IFRS. 

§  Paris reste le moteur du marché francilien : en 2011 la demande placée a augmenté dans la plupart des secteurs géographiques d'Ile-de-France. Certains marchés se sont plus particulièrement distingués, comme Paris Centre Est où le volume placé a bondi de 26 % sur un an. Le Nord connaît une progression encore plus importante (+136 %) avec 248 295 m(2) placés, record qu'il convient toutefois de relativiser compte-tenu du projet de regroupement de SFR à Saint- Denis. Le marché de la capitale apparaît, par contraste, remarquablement stable et solide. Ainsi Paris intra-muros a concentré 39 % de la demande placée en 2011, part élevée reflétant la hausse de la commercialisation de petites et moyennes surfaces et le nombre toujours conséquent de mouvements supérieurs à 4 000 m² (30 en 2011 contre 32 en 2010). 

§  Une forte hausse du loyer prime[1] : s'établissant à 838 EUR/m²/an, le loyer prime d'Ile-de-France est en hausse de 10 % sur un an. Ce rebond traduit la demande soutenue des utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de Paris, dans un contexte de forte pénurie de l'offre restructurée de qualité. Les valeurs locatives se sont par ailleurs maintenues à des niveaux élevés dans des secteurs où les opportunités d'immeubles neufs ou d'actifs de seconde-main de qualité sont rares (Paris Centre Est). Elles ont aussi résisté de façon remarquable à La Défense, du fait du succès de la tour First. De façon générale, les mesures d'accompagnement restent un élément clé du marché. Comme dans les quartiers les plus prisés de la capitale, la raréfaction inéluctable de l'offre de qualité devrait toutefois affecter, à court terme, les conditions de négociation entre bailleurs et locataires dans d'autres secteurs. 

·     Une absorption rapide de l'offre de qualité : 3 720 902 m² de bureaux sont disponibles à moins de six mois en Ile-de-France à la fin de 2011, soit une baisse de 8 % sur un an. C'est le niveau élevé de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume total de l'offre disponible. Ainsi, l'offre a diminué de 14 % à Paris entre les 1(er) et 4(e) trimestres 2011 quand elle n'a diminué que de 7 % dans le reste de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a de fait permis d'écouler une grande partie de l'offre neuve. L'absorption de l'offre de seconde-main est plus lente du fait de la poursuite des libérations de grandes surfaces. 

Les prochains mois devraient compromettre le redressement du marché des bureaux d'Ile-de-France, douchant les espoirs de démarrage d'un nouveau cycle immobilier. Le retour des destructions d'emplois et l'aggravation de la crise de la dette souveraine ont de fait assombri l'horizon économique et, exacerbant la prudence des entreprises, devraient peser sur l'évolution de la demande placée en 2012. Contraints de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d'absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d'Ile-de-France. Cette évolution profitera aux marchés les plus établis, qui offrent quelques rares opportunités, et aux marchés tertiaires les plus proches de Paris ou de La Défense qui disposent de bureaux neufs à moindre coût et bien reliés aux transports. 

LE MARCHÉ DES GRANDS ENTREPOTS EN FRANCE 

Après deux années de ralentissement, le marché des grands entrepôts a renoué avec la croissance. Ainsi, 2 230 000 m² ont été placés[2] en 2011, soit une hausse de 26 % par rapport à 2010. Pour partie liée à la reprise de l'économie en début d'année, cette bonne performance résulte avant tout de mouvements mis en oeuvre par les entreprises pour rationaliser leur chaîne d'approvisionnement. Les chargeurs de la distribution en particulier ont continué de soutenir l'activité, notamment en région parisienne mais aussi dans des pôles qui avaient marqué le pas en 2010 comme Marseille ou le nord de la France. 

* Un marché soutenu par le désir des utilisateurs de réduire leurs coûts