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Communiqué de presse
Paris, le 15 février 2012
RESULTATS ANNUELS 2011
Solides résultats 2011 et accroissement du patrimoine
* Résultats 2011 * Progression de +14% du cash-flow courant par action à 2,14EUR * Réduction du Ratio d'endettement net (« LTV ») à 49,5% * Diminution de -1,8% de l'Actif Net Réévalué Triple net à 35,46 EUR/action dilué (EPRA 3NAV) * Proposition de distribution de 1,90EUR/action en numéraire, +5% par rapport à 2010 * Accroissement du patrimoine de +340 MEUR à 1 727 MEUR, en progression de +1,7% à périmètre constant[1] * Perspectives 2012: * Guidance : croissance du cash-flow courant par action supérieure à 10%
« 2011 a été une année de transformation pour Eurosic, avec l'entrée du Groupe Batipart comme nouvel actionnaire de référence, aux côtés de grands institutionnels français (ACM Vie, COVEA, PREDICA). Dans ce contexte, Eurosic met en place une nouvelle politique patrimoniale comportant d'une part l'acquisition de nouveaux actifs élargissant sa présence dans les grandes métropoles régionales et d'autre part la cession d'actifs matures.», déclare Jean-Eric Vimont, Président Directeur Général.
Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 15 février 2012 a arrêté les Etats Financiers Consolidés annuels. Les procédures d'audit ont été effectuées par les commissaires aux comptes. Le rapport d'audit relatif à la certification est en cours d'émission.
Revenus locatifs
Les revenus locatifs du Groupe ont progressé de +14,2% en 2011 pour atteindre 89,3 MEUR.
A périmètre constant, l'évolution ressort à +13,0 %, dont +12,5% proviennent des mises en location des immeubles 52 Hoche (Paris 8), Jazz (Boulogne 92) et LP3 à Seclin (Lille 59). Les indexations de loyers représentent +0,5% de la progression.
La part du portefeuille Palmer représente 5,7 MEUR du total et a porté au titre de l'exercice 2011 sur 2 mois et demi d'exploitation.
Cash-flow courant
Le cash-flow courant progresse de +33,4 MEUR à +40,4 MEUR sous l'effet de la croissance des revenus locatifs en 2011.
Le cash-flow courant par action dilué s'élève à 2,14 EUR en 2011 contre 1,88 EUR en 2010, soit une augmentation de +14%.
+-------------------------------------+------------+------------+ | Calcul du cash-flow (MEUR) | 31/12/2011 | 31/12/2010 | +-------------------------------------+------------+------------+ | Loyers bruts | 89,3 | 78,2 | +-------------------------------------+------------+------------+ | EBITDA | 78,8 | 68,4 | +-------------------------------------+------------+------------+ | Cash-Flow courant (MEUR) | 40,4 | 33,4 | +-------------------------------------+------------+------------+ | Cash-Flow Courant par action dilué* | 2,14 EUR | 1,88 EUR | +-------------------------------------+------------+------------+
* calculé sur le nombre moyen d'actions dilué : 18 874 971 actions en 2011 et 17 767 411 en 2010
Résultat net consolidé
Le résultat net consolidé (part du groupe) ressort à -24,1 MEUR au 31 décembre 2011, contre +89,3 MEUR en 2010. Ce résultat intègre un impact de -28,6 MEUR relatifs aux instruments financiers de couverture de taux, ainsi que la comptabilisation en totalité dans le compte de résultat des frais d'acquisition Palmer qui se sont élevés à -13,6 MEUR.
Valorisation du patrimoine
Au 31 décembre 2011, la valeur du patrimoine s'élève à 1 727,2 MEUR hors droits reflétant un taux de rendement brut hors droits de 7,0% et une concentration à 85% sur des actifs de bureau. La progression par rapport à 2010 est de +339,7 MEUR. Elle intègre l'effet des investissements (portefeuille Palmer et travaux) et des cessions (cession partielle Center Parcs Sologne) réalisés durant l'exercice, à savoir respectivement +364,6 MEUR et -53,3 MEUR.
A périmètre constant, les valeurs d'expertises progressent de +1,7% sur l'année 2011.
+----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+ | |Valorisation HD | | Taux de | Taux de | | Classe des | au 31/12/2011 | Valorisation HD au | rendement | rendement | | actifs | (MEUR) | 31/12/2010 (MEUR) | HD au | HD au | | | | |31/12/2011 |31/12/2010 | +----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+ |Bureaux | 85% 1 |79% 1 092,8 | 6,9%| 6,5%| | |471,1 | | | | +----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+ |Actifs de | 15% |21% 294,7 | 8,0%| 7,6%| |diversification | 256,1| | | | +----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+ |Total | 1 727,2| 1 387,5| 7,0%| 6,8%| +----------------+----------------+--------------------+-----------+-----------+
Endettement
L'endettement net de la société a crû au cours de la période de 698,4 MEUR à 854,0 MEUR sous l'effet de l'acquisition du portefeuille Palmer. La maturité résiduelle de l'endettement de la société s'établit à 4,2 ans.
En 2011, l'encours du prêt syndiqué a quant à lui été réduit de 580 MEUR à 331 MEUR, permettant une réduction significative de cette dette, dont l'échéance contractuelle est en juillet 2014.
Au 31 décembre 2011, le coût moyen de l'endettement s'élève à 4,56% et la dette brute est couverte contre le risque de hausse des taux à près de 91%.
Ratios financiers
Les ratios financiers d'endettement net et de couverture des intérêts ont été consolidés au cours de l'exercice et sont les suivants au 31 décembre 2011:
+-----------------------------------------+------------+------------+ | | 31/12/2011 | 31/12/2010 | +-----------------------------------------+------------+------------+ | Ratio d'endettement net consolidé (LTV) | 49,5% | 50,3% | +-----------------------------------------+------------+------------+ | Ratio de couverture des intérêts (ICR) | 1,93 x | 1,93 x | +-----------------------------------------+------------+------------+
Les ratios d'endettement net (LTV) à 49,5% et de couverture d'intérêt (ICR) à 1,93x satisfont pleinement les covenants consolidés contractuels les plus contraignants.
Actif Net Réévalué Triple Net (EPRA NNNAV)
L'Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV) calculé sur la base de la valeur hors droits des immeubles s'élève à 810,0 MEUR, soit 35,46 EUR par action dilué au 31 décembre 2011, en légère diminution de -1,8% par rapport à 2010.
Cette diminution provient notamment de la baisse des taux d'intérêt observée au second semestre de l'exercice qui a affecté la valeur de marché du portefeuille d'instruments financiers de couverture de taux et de la dette à taux fixe.
L'Actif Net Réévalué Triple Net par action a également été impacté par l'augmentation de capital réalisée pour l'acquisition du portefeuille Palmer au prix de 34,30EUR par action.
Distribution
Sur la base du cash-flow courant de 2,14 EUR par action dilué en 2011, le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale Mixte de distribuer un dividende en progression de plus de 5% par rapport à l'année précédente à 1,90EUR/action en numéraire. Cette distribution représente un rendement de l'ordre de 6,2% sur la base du cours au 15 février 2012. Le paiement est prévu le 24 avril 2012.
Des revenus largement sécurisés
La location du patrimoine a enregistré d'excellents résultats en 2011. Le taux d'occupation du patrimoine s'établit au niveau remarquable de 99,2% au 31 décembre 2011, en progression de 7 points durant l'année et de 10 points par rapport à 2009. Ce taux intègre la location de Quai 33 (Puteaux - 92) réalisée en totalité en 2011.
La maturité moyenne résiduelle des baux (période ferme) demeure élevée à 6,5 années. Les options de départ des locataires dans les trois prochaines années représentent moins de 17% des loyers annuels.
Perspectives
Eurosic entend poursuivre sa stratégie de rotation des actifs matures ou non stratégiques et de création de valeur sur des actifs de bureaux en France.
L'ensemble des locations réalisées en 2010 et 2011 permet à Eurosic d'anticiper une progression de son cash-flow courant par action de plus de + 10% en 2012.
Annexes : comptes consolidés - compte de résultat et bilan
***
Calendrier financier
- Activité et chiffre d'affaires du 1(er) trimestre 2012 : 17 avril 2012 - Assemblée Générale : 17 avril 2012 - Mise en paiement du dividende : 24 avril 2012
À propos d'Eurosic
Eurosic est une société d'investissement immobilier (SIIC) qui détient et gère un patrimoine évalué à 1,7 milliard d'euros, principalement composé de bureaux de grande taille, récents, situés à Paris, en première couronne parisienne et dans les grandes métropoles régionales.
Mnémonique : ERSC - Code ISIN : FR0000038200
Relations Investisseurs Laurent Faure Tél : +33.1.45.02.23.29 [email protected] www.eurosic.fr
Relations Presse Fatima El Allaly Tél.+33.1.44.43.76.41 [email protected]
ETAT DE SITUATION FINANCIERE CONSOLIDE
+--------------------------------------------+------------+------------+ | Actif (KEUR) | 31/12/2011 | 31/12/2010 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Ecart d'acquisition | 0 | 0 | | | | | | Immobilisations incorporelles | 93 | 90 | | | | | | Immobilisations corporelles | 2 555 | 2 825 | | | | | | Immeubles de placement | 1 649 832 | 1 358 321 | | | | | | Instruments financiers dérivés | 191 | 0 | | | | | | Actifs financiers | 851 | 839 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Total actifs non courants | 1 653 523 | 1 362 074 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Créances clients et autres créances nettes | 15 341 | 9 941 | | | | | | Créances d'impôt sur les sociétés | 0 | 0 | | | | | | Instruments financiers dérivés | 0 | 0 | | | | | | Trésorerie et équivalents de trésorerie | 64 194 | 90 592 | | | | | | Actifs détenus en vue d'être cédés | 0 | 0 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Total actifs courants | 79 536 | 100 533 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | TOTAL ACTIF | 1 733 059 | 1 462 607 | +--------------------------------------------+------------+------------+
+--------------------------------------------+------------+------------+ | PASSIF (KEUR) | 31/12/2011 | 31/12/2010 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Capital social | 365 438 | 284 696 | | | | | | Prime d'émission | 573 083 | 513 199 | | | | | | Réserve légale | 26 311 | 26 311 | | | | | | Réserves consolidées | -218 221 | -324 749 | | | | | | Bénéfices non distribués part groupe | -24 131 | 89 289 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Capitaux propres consolidés part groupe | 722 480 | 588 747 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Intérêts minoritaires | 0 | 0 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | TOTAL CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | 722 480 | 588 747 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Provision pour risques et charges | 103 | 34 | | | | | | Dettes bancaires | 913 068 | 781 518 | | | | | | Autres dettes financières | 19 361 | 12 976 | | | | | | Instruments financiers dérivés | 50 336 | 47 681 | | | | | | Impôt sur les sociétés à payer | 0 | 0 | | | | | | Autres dettes | 0 | 0 | | | | | | Impôt différé passif | 0 | 0 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | PASSIFS NON COURANTS | 982 868 | 842 210 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | Provision pour risques et charges | 0 | 0 | | | | | | Dettes bancaires | 1 700 | 0 | | | | | | Autres dettes financières | 10 624 | 7 992 | | | | | | Dettes fournisseurs | 4 896 | 2 687 | | | | | | Impôt sur les sociétés à payer | 6 | 0 | | | | | | Autres dettes | 10 484 | 20 972 | | | | | | Instruments financiers dérivés | 0 | 0 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | PASSIFS COURANTS | 27 711 | 31 650 | +--------------------------------------------+------------+------------+ | TOTAL PASSIF | 1 733 059 | 1 462 607 | +--------------------------------------------+------------+------------+
ETAT DU RESULTAT GLOBAL CONSOLIDE
+-----------------------------------------------------+----------+----------+ | Compte de résultat consolidé en KEUR |31/12/2011|31/12/2010| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Loyers | 88 803| 77 823| | | | | |Autres prestations | 510| 396| | | | | |Charges locatives et taxes non récupérées | -3 082| -3 438| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Loyers nets | 86 231| 74 781| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Charges externes | -2 908| -2 952| | | | | |Charges de personnel | -4 613| -3 147| | | | | |Amortissements et dépréciations | -27 719| 40 380| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |RESULTAT OPERATIONNEL COURANT | 50 992| 109 062| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Plus-value nette de cessions d'immeuble | 7 682| 6 130| | | | | |Effets du regroupement d'entreprises | -13 558| | | | | | |Autres charges et produits opérationnels | 69| -285| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |RESULTAT OPERATIONNEL | 45 187| 114 907| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Produits financiers | 1 893| 12135| | | | | |Charges financières | -42 652| -37 752| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET | -40 759| -25 617| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Ajustement de valeur des instruments financiers | -28 553| 0| | | | | |Impôts sur les bénéfices | -5| 0| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |RESULTAT NET CONSOLIDE | -24 131| 89 289| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Résultat net part du groupe | -24 131| 89 289| | | | | |Résultat des minoritaires | 0| 0| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Résultat par action | -1,28 EUR| 5,04 EUR| | | | | |Résultat dilué par action des activités poursuivies | -1,28 EUR| 5,03 EUR| | | | | |Nombre d'actions |18 803 971|17 709 941| | | | | |Nombre d'actions y compris instruments de dilution |18 874 971|17 767 411| +-----------------------------------------------------+----------+----------+
+-----------------------------------------------------+----------+----------+ | |31/12/2011|31/12/2010| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |RESULTAT NET CONSOLIDE | -24 131| 89 289| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Couverture des flux de trésorerie (net d'impôts) | 16 423| -1 234| | | | | |Titres disponibles à la vente (net d'impôts) | 0| -10 865| | | | | |Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux| | | |propres | 16 423| -12 099| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |RESULTAT NET GLOBAL | -7 708| 77 190| +-----------------------------------------------------+----------+----------+ |Dont part du groupe | -7 708| 77 190| | | | | |Intérêts des minoritaires | 0| 0| +-----------------------------------------------------+----------+----------+
[1] En ce compris le portefeuille Palmer de 22 actifs de bureaux acquis en octobre 2011 auprès de GE Real Estate
Copyright Thomson Reuters
Les annexes de ce communiqué sont disponibles à partir de ce lien :
http://hugin.info/143435/R/1586209/497045.pdf
Information réglementaire
[HUG#1586209]
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