CUSHMAN & WAKEFIELD : UN 3EME TRIMESTRE ENCOURAGEANT POUR LES INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise,


un troisième trimestre encourageant pour la France

Avec 4,9 milliards d'euros enregistrés au cours des neufs premiers mois de l'année, le marché de l'investissement en France accuse une baisse de 48% par rapport à la même période l'année dernière (9,4 milliards d'euros).

Toutefois, le troisième trimestre surperforme de 64% par rapport au deuxième trimestre et double quasiment les volumes enregistrés au premier trimestre, annonçant une réactivité plus soutenue des investisseurs.

Cette évolution positive, initiée au deuxième trimestre et confirmée ces trois derniers mois, est soutenue non seulement par une hausse de la demande, corrélée à la stabilisation des taux de rendement, une forte correction des valeurs, mais aussi par l'augmentation d'opérations de taille plus significative. Néanmoins, si le marché a connu de meilleures performances ces deux derniers trimestres, les volumes d'investissement restent très faibles et le décalage entre les aspirations des acquéreurs et celles des vendeurs ainsi que les contraintes de financement subsistent.

Les commerces, actif favorisé par les investisseurs

La part de l'immobilier de bureaux dans les volumes d'investissement est toujours majoritaire. Mais alors que nous étions habitués à une proportion moyenne de 75-80% dans les années précédentes, elle représente moins des 2/3 en 2009.

Les commerces, par un phénomène observé depuis le début d'année, confirment leur dynamisme et totalisent 24% des volumes placés en France.

La part du secteur industriel reste relativement stable, autour des 11% comme constaté ces dernières années.

Le retour des grandes transactions ?

Alors qu'elles avaient disparu jusqu'à la fin du premier trimestre 2009, les opérations d'une valeur supérieure à 100 millions d'euros représentent 31% du volume total placé et réalimentent le marché français, attestant d'une plus grande souplesse de la part des banques et démontrant que les vannes du crédit ne sont pas complètement fermées. Sur 293 transactions référencées depuis janvier, 7 sont supérieures à 100 millions d'euros et toutes ont été réalisées au cours des deuxième et troisième trimestres. Cette tendance pourrait se poursuivre, au regard des offres en cours et des grandes transactions susceptibles de se concrétiser dans les mois à venir. Mais plus généralement, l'activité se concentre sur les opérations de 20 à 60 millions d'euros, plus faciles à financer et accessibles aux acquéreurs en fonds propres.

Paris Quartier des Affaires, un secteur résilient

L'Ile-de-France concentre toujours la majorité des engagements avec plus de 3 milliards d'euros, soit 66% des investissements nationaux. Paris QCA reste le principal moteur du marché francilien et attire la majorité des investissements, avec des acteurs désireux d'investir sur des secteurs établis, plutôt en bureaux et en commerces. Avec des taux désormais corrigés, le marché parisien assoit son attractivité, notamment auprès des investisseurs long terme, à la recherche de stabilité locative et de volumes unitaires inférieurs à 50 millions d'euros.

Les régions avec un total de 1,6 milliard d'euros restent dominées par les investissements en immobilier de commerces et la logistique, et représentent 34% du volume investi dans l'Hexagone. Trois transactions majeures - le portefeuille Casino/Mercialys, le centre commercial Le 31 à Lille et le portefeuille France Telecom - ont marqué le début d'année en gonflant les volumes, contrastant avec le fort ralentissement observé sur les marchés régionaux et plus généralement sur l'ensemble du territoire.

Stabilisation des taux de rendement

La correction effectuée sur les rendements haut de gamme depuis 2007 se stabilise. Les actifs haut de gamme correspondent aux besoins exprimés par le plus grand nombre d'acquéreurs et, en raison de leur rareté, voient le retour d'une certaine compétition à l'acquisition qui pourrait occasionner prochainement une hausse des prix.

Si on retrouve une légère pression à la baisse sur les rendements de certains produits, la hausse pourrait se poursuivre sur les produits de seconde catégorie et les secteurs moins porteurs, en raison de la pression exercée sur les valeurs locatives.

Investisseurs en fonds propres, toujours sur le devant de la scène

Après avoir remarqué, au premier trimestre, une hégémonie des investisseurs nationaux (à l'origine de plus de 90% des acquisitions) le marché se rééquilibre. Le nombre de références, plus important dans la seconde partie de l'année, permet une meilleure transparence de nos indicateurs et dynamise à nouveau l'intérêt des investisseurs internationaux.

" Notre constat à la fin du troisième trimestre fait maintenant apparaitre 33% de parts de marché pour les investisseurs étrangers, avec une position marquée des fonds allemands largement leader de cette catégorie. Sans que ce soit identifiable au travers des transactions conclues cette année, les fonds internationaux plus opportunistes pourraient prochainement reprendre position sur le marché français " analyse Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

Perspectives

" L'augmentation du nombre d'acheteurs constatée ces derniers mois pour des actifs sécurisés et de première qualité démontre l'importance des fonds propres dédiés à notre marché immobilier par les gestionnaires de capitaux " poursuit Olivier Gérard. Et d'ajouter : " la performance du compartiment immobilier, en comparaison avec les placements sécurisés long terme (OAT et emprunts d'Etat), se confirme et est accentuée par la faiblesse des taux d'intérêts ".

Toutefois si la demande est plus forte, l'offre reste insuffisante. Les vendeurs, préoccupés par la reconstitution de leur capacité en fonds propres, semblent privilégier ces derniers mois la cession d'actifs de commerces ou de bureaux sécurisés, de taille modeste, mais voyant revenir une compétition entre acheteurs hésitent de plus en plus à vendre, espérant un retour prochain à une meilleure fortune.

Graphes disponibles en pièce-jointe :

1- Volumes d'investissement en immobilier d'entreprise depuis 10 ans (milliards euros)

2- Analyse des transactions en France (millions euros)

3- Répartition des montants d'investissement par typologie d'actifs

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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