CUSHMAN & WAKEFIELD : REPRISE DES INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

Reprise du marché de l'investissement en France


4,6 milliards d'euros investis depuis le début de l'année

Le premier semestre de l'année est marqué par la reprise progressive du marché de l'investissement et enregistre un total de 4,6 milliards d'euros, soit une progression de 77% comparé à la même période en 2009.

" Après la légère inflexion des trois premiers mois de l'année, l'activité a fortement progressé au 2ème trimestre qui totalise à lui seul 3 milliards d'euros soit un niveau très proche du 4ème trimestre 2009 (3,1 milliards d'euros). Cette amélioration générale du marché s'explique par une offre plus abondante face à une demande croissante, notamment de la part des investisseurs internationaux, et ce pour l'ensemble des actifs. Les acteurs, plus confiants, se positionnent de nouveau progressivement sur de plus grandes opérations ", souligne Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

Alors que la valeur moyenne par transaction était de 15 millions d'euros au 1er semestre 2009, elle s'établit à 24 millions d'euros depuis le début de l'année. Comparé à la même période l'année dernière, le nombre de transactions a également augmenté : depuis le début de l'année, 195 transactions ont été référencées (contre 187 au 1er semestre 2009), parmi lesquelles 7 sont supérieures à 100 millions d'euros (contre 6 au 1er semestre 2009), dont 3 de plus de 200 millions d'euros qui pèsent pour 24% des montants totaux engagés.

Les commerces fortement plebiscités

Une des caractéristiques du marché est le fort engouement des investisseurs pour les commerces qui, considérés comme un placement particulièrement défensif et stable par rapport aux autres classes d'actifs, représentent une alternative dans leur stratégie de diversification. Au 1er semestre 2010, avec un total de 1,6 milliard d'euros, l'immobilier de commerce représente plus d'un tiers des montants investis en France. Comparée à l'année dernière, cette classe d'actif marque une progression de 45% par rapport au second semestre 2009 et de 78% par rapport au 1er semestre 2009. A noter également que ce volume à mi-année est supérieur à la moyenne annuelle des volumes enregistrés en commerces depuis 10 ans (1,54 milliard d'euros). Les centres commerciaux sont particulièrement plébiscités et représentent, à travers la vente de 13 actifs, 66% des montants engagés en immobilier de commerce, totalisant 1,06 milliard d'euros.

Avec un total de 2,6 milliards d'euros engagés à mi-année, les investissements en bureaux reprennent de la hauteur, et augmentent de 59% par rapport au 1er trimestre de l'année. Le 2ème trimestre aura vu la concrétisation de plus grandes transactions, portées par une meilleure orientation du marché locatif. Pour autant, la part des bureaux ne représente que 59 % du volume total investi sur les six premiers mois de l'année, contre 80 % en moyenne avant 2009. L'activité s'est majoritairement concentrée sur l'Ile-de-France (83%), et plus particulièrement Paris et la 1ère couronne où la demande est la plus forte.

Les investissements en locaux industriels ont totalisé près de 320 millions d'euros, soit 7% du volume total avec une progression de l'activité de 43% au deuxième trimestre, quasi exclusivement concentrée sur le segment logistique qui représente 91% des montants investis en industriel.

Progression des volumes en Ile-de-France

Avec 2,9 milliards d'euros engagés au 1er semestre 2010, les investissements en Ile-de-France enregistrent une hausse de 100% au 2ème trimestre par rapport au 1er trimestre, les volumes placés en immobilier de bureaux y ont été les plus importants.

Les régions conservent une part de marché significative, totalisant 35% des investissements en France. Ceci est dû au poids significatif des commerces qui ont représenté 76% des volumes régionaux, à travers la vente de gros actifs et de portefeuilles en sale and lease back. En revanche, le marché des bureaux, à l'exception du marché lyonnais, est peu actif avec à peine 200 millions d'euros investis (12% des engagements régionaux). Cette classe d'actif pâtit entre autre de la disparition des ventes en blanc qui dynamisaient le marché auparavant et de l'aversion au risque qui poussent les investisseurs à se replier sur les pôles les plus établis.

Les investisseurs français et allemands dominent le marché

Le marché hexagonal est toujours soutenu par les institutionnels français et les fonds allemands qui ont concrétisé à eux deux 76% des opérations. Le solde se répartit entre les investisseurs moyen-orientaux (8%) (acquisition du siège d'HSBC), suivis des investisseurs américains, néerlandais et britanniques (environ 5% chacun).

Les investisseurs en fonds propres à la recherche de produits " core " continuent d'animer le marché. En revanche, l'appétit des fonds opportunistes reste pénalisé par la situation des marchés locatifs et les difficultés de financement.

Compression des taux de rendement prime

Depuis le pic du 2ème trimestre 2009, l'orientation des besoins pour des actifs sécurisés a entrainé une baisse successive des taux de rendement haut de gamme. A fin juin, la moyenne des taux de rendement s'élève à 5,92%, en baisse de 25 points de base par rapport au mois de mars. Le commerce de pied d'immeuble reste stable tandis que les bureaux et la logistique ont enregistré une nouvelle compression de respectivement 25 et 50 points de base. Les taux de rendement haut de gamme devraient connaitre de nouvelles pressions baissières au cours des prochains mois.

" Malgré un marché plus dynamique et mieux orienté, l'attentisme reste de mise. Si les investisseurs sont plus nombreux à se positionner sur des actifs de grande taille, les besoins portent essentiellement sur les produits loués et sécurisés par des baux de longue durée. 2010 devrait être l'année des placements long terme et nous anticipons un volume total d'investissements similaire à celui enregistré entre 2003 et 2004, soit légèrement supérieur à 10 milliards d'euros ", conclut Olivier Gérard.

Graphe en pièce jointe : Evolution des volumes investis en immobilier d'entreprise depuis 10 ans

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