CUSHMAN & WAKEFIELD : PARIS AMELIORE SON IMAGE SUR DE NOMBREUX CRITERES

PARIS AMELIORE SON IMAGE SUR DE NOMBREUX CRITERES


Mais Londres demeure la ville d'Europe la plus attractive aux yeux des investisseurs

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield

D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, European Cities Monitor, les mois qui viennent de s'écouler n'ont pas bouleversé la hiérarchie des métropoles les plus attractives d'Europe. Au sortir d'une crise qui a accentué la concurrence entre villes pour attirer les investisseurs, Londres, Paris et Francfort continuent de dominer, dans cet ordre, le top 3. Cette stabilité au sommet du classement s'accompagne toutefois de quelques évolutions notables. Toujours au deuxième rang derrière Londres, Paris améliore ainsi son attractivité sur un nombre important de critères. Les villes allemandes tirent également leur épingle du jeu, quatre d'entre elles figurant désormais aux dix premières places du classement.

Véritable baromètre des tendances de l'économie mondiale, l'étude European Cities Monitor analyse depuis 1990 l'opinion des dirigeants des 500 plus importantes entreprises européennes sur l'attractivité des principales métropoles en Europe ainsi que les critères de leurs futurs choix d'implantation. Réalisée à partir d'un questionnaire, l'étude European Cities Monitor analyse les 12 principaux facteurs que les entreprises considèrent comme essentiels lorsqu'elles décident du choix de leurs implantations futures, puis compare les performances des 36 grandes villes européennes retenues pour chacun de ces facteurs.

Les intentions des investisseurs

Des entreprises bien plus optimistes quant aux perspectives de leur activité

En dépit d'une reprise toujours fragile, la fin du deuxième trimestre a confirmé le retour au vert de plusieurs indicateurs économiques avec, notamment, une accélération de la croissance du PIB des pays de la zone euro. Les résultats de l'étude European Cities Monitor, réalisée au cours de l'été 2010, illustrent cette amélioration du climat des affaires. La perception des investisseurs a, de fait, sensiblement évolué : les entreprises de notre échantillon sont désormais 68 % à être beaucoup plus ou légèrement plus optimistes quant aux perspectives de leur activité contre 34 % l'an dernier.

Décisif dans la reprise des échanges internationaux, le dynamisme des économies émergentes est également perçu, logiquement, comme pouvant peser d'un poids déterminant dans l'évolution de leur activité. Interrogées sur les facteurs les plus à même d'avoir un impact sur celle-ci dans les cinq ans à venir, les entreprises de notre échantillon citent avant tout les opportunités que représentent les marchés émergents (28 %), devant l'évolution démographique de l'Europe (19 %) et la concurrence de ces mêmes pays émergents (18 %). Ce résultat traduit fort bien le défi que constitue au sortir de la crise, pour les pays européens et leurs investisseurs, le rééquilibrage du rapport de forces entre grands ensembles géographiques.

Les implantations futures des entreprises

L'évolution des projets d'implantations futures des entreprises de notre échantillon dans les cinq prochaines années est une autre indication de ce rééquilibrage, tant en Europe qu'en dehors de l'Europe.

Signe de la reprise de l'activité mondiale, l'augmentation générale du nombre de projets d'expansion profite avant tout aux villes des pays émergents au détriment, notamment, de New York. Avec 14 intentions exprimées contre 19 l'an dernier, la métropole américaine n'est plus la plus régulièrement citée. Elle est même largement devancée par les principales métropoles de trois des quatre " BRIC ", Brésil, Inde et Chine. Ces trois pays placent chacun deux de leurs villes aux six premières places d'un classement dont le trio de tête est formé de Shanghai et New Delhi (29 intentions exprimées) et Sao Paulo (28 intentions exprimées). La progression de villes de puissances " moyennes ", en Asie (Bangkok, Séoul) comme en Amérique du Sud (Buenos Aires, Mexico), confirme en outre que la contribution des pays émergents à la croissance de l'économie mondiale ne se limite pas au seul groupe des BRIC.

La hiérarchie des villes d'Europe n'est pas, elle, fondamentalement bouleversée. Notamment avantagées par des coûts de main d'oeuvre plus bas que ceux pratiqués à l'ouest, deux métropoles d'Europe de l'Est - Moscou et Varsovie - et Istanbul occupent les trois premières places du classement. Avec 47 intentions exprimées contre 35 l'an passé, Moscou est à nouveau la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises en Europe, reprenant à Varsovie une première place perdue l'an dernier du fait d'une forte chute des intentions exprimées (de 44 à 35). Cette évolution en dents de scie reflète les mouvements erratiques de l'économie russe qui, après un recul de près de 8 % du PIB national en 2009 devrait, avec une prévision de croissance de 5 % en 2010, retrouver le niveau de 2008. Les grandes entreprises semblent donc avoir retrouvé de l'appétit pour le marché russe qui, toujours soutenu par la puissance de son secteur énergétique, devrait désormais profiter de la reprise de la consommation de ses ménages. Elles ne devront toutefois pas tarder à concrétiser leur projet d'implantation car si elles sont loin d'avoir retrouvé les sommets d'avant-crise, les valeurs locatives des meilleurs immeubles de bureaux moscovites sont de nouveau sur la pente ascendante.

En quatrième position Paris reste, en Europe de l'Ouest, la destination privilégiée des cinq prochaines années pour les implantations futures des entreprises. Avec 28 intentions exprimées cette année contre 27 en 2009 et 21 en 2008, la capitale française confirme sa progression et se place toujours, à l'ouest, devant Londres (26 intentions exprimées) et Bruxelles (20 intentions exprimées). L'évolution des intentions des entreprises en termes d'implantations futures est également favorable aux autres villes françaises. Avec 10 intentions exprimées contre 3 en 2009, Lyon passe devant plusieurs villes européennes (Manchester, Genève, Düsseldorf) et gagne même du terrain par rapport à certaines des principales métropoles du continent (Munich, Barcelone, Milan) tandis que Marseille et Bordeaux, non citées en 2009, le sont à trois et deux reprises cette année.

Le classement 2010

Les critères d'implantation essentiels

Le futur choix d'implantation des investisseurs doit satisfaire en priorité " l'accessibilité aux marchés ", qui est le critère le plus important pour 61 % des entreprises interrogées devant " la facilité de recruter du personnel qualifié ", " la qualité des réseaux de télécommunications " et " la qualité des infrastructures de transports ". Si ces quatre critères restent, depuis plusieurs années, les plus importants, celui de la " disponibilité de l'offre de bureaux " apparaît sensiblement plus décisif qu'en 2009 (de 25 % à 31 %). L'an passé c'est le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier " qui avait connu la plus forte progression, critère qui, cette année encore, constitue une préoccupation importante des entreprises (36 %).

" La stratégie immobilière que souhaitent mener les entreprises dans les 12 à 18 prochains mois reste avant tout commandée par un souci de maîtrise des coûts au moyen d'une réduction des surfaces qu'elles occupent ou d'une rationalisation de leurs espaces et pratiques de travail. Ces deux options recueillent les faveurs, respectivement, de 20 % et 25 % des entreprises de notre échantillon. Elles sont aussi privilégiées par les grands utilisateurs d'Ile-de-France, comme l'illustrent quelques mouvements significatifs enregistrés depuis le début de l'année (Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy ou Ernst & Young à La Défense). Cette tendance ne devrait pas se démentir dans les prochains mois, la demande de bureaux supérieure à 4 000 m² exprimée par les entreprises en Ile-de-France recensée par Cushman & Wakefield étant motivée à 91 % par des logiques de rationalisation et de regroupement " précise Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Paris améliore son image sur de nombreux critères

L'édition 2010 de l'étude European Cities Monitor ne remet pas en cause la hiérarchie des métropoles européennes les plus attractives, toujours dominée par Londres, Paris et Francfort.

Paris maintient sa large avance sur Francfort mais ne comble pas son retard sur Londres. Ceci n'empêche pas la capitale française de gagner en attractivité : celle-ci améliore son image sur neuf des douze principaux critères pris en compte par les entreprises lorsqu'elles décident du choix de leurs futures implantations. Non contente de consolider sa deuxième place sur trois des quatre critères essentiels, Paris semble avoir tiré parti de la crise pour accroître son attractivité sur certains facteurs qui lui étaient défavorables les années précédentes et pour lesquels elle ne jouit pas, habituellement, d'une bonne image auprès des investisseurs étrangers comme les " compétences linguistiques " ou le " climat économique créé par les autorités ". Reste à savoir si l'image de la capitale française aura profité, dans ce dernier cas, des débats organisés à la faveur de l'adoption du projet de loi sur le Grand Paris. Il est toutefois probable que ce projet comme celui d'Arc Express, confirmant la volonté des autorités de remédier aux dysfonctionnements des transports franciliens, aient eu des incidences sur la progression de Paris en termes de qualité des infrastructures de transports et de qualité de vie offerte aux salariés.

" La concrétisation ou non de ces projets et les résultats des prochaines éditions de l'étude European Cities Monitor diront si cette embellie n'a été qu'un feu de paille. Conjuguée à la progression de la capitale observée cette année en termes de " disponibilité de l'offre de bureaux " et de " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ", l'amélioration des conditions d'accueil offertes aux entreprises pourrait en tout cas peser d'un poids décisif dans le renforcement durable de l'attractivité de la place parisienne " ajoute Thierry Juteau.

Un bilan contrasté pour Lyon

Après son léger recul d'une place en 2009, 2010 est une année de stabilisation pour Lyon. Seule métropole régionale française de notre classement des 36 grandes villes européennes, Lyon figure toujours en 19ème position. Cette stabilité lui permet notamment de passer devant Dublin, dont le déclin reflète l'ampleur de la crise économique traversée par l'Irlande. Elle masque également, comme l'an dernier, d'importants contrastes.

C'est sur le critère du " climat économique créé par les autorités " que Lyon subit sa plus forte chute en 2010 reculant, sur ce critère, de la 18ème à la 33ème place, et infirmant ainsi la forte progression de l'an passé. Moins marqués, deux autres mouvements à la baisse n'en sont pas moins significatifs car ils concernent des critères - la " qualité de l'environnement " et le " rapport qualité de l'offre/coût immobilier " - sur lesquels Lyon tire généralement son épingle du jeu. La compétitivité de l'offre immobilière lyonnaise ne doit pas pour autant être remise en cause. Si la ville perd une place en terme de " rapport qualité de l'offre/coût immobilier ", elle reste fort bien classée sur ce critère (6ème). " Avec des valeurs locatives qui, pour les meilleurs immeubles de bureaux lyonnais, restent en-deçà du seuil des 300 E/m²/an, le deuxième pôle économique français reste largement compétitif par rapport à d'autres métropoles européennes de rang comparable comme Dublin, Amsterdam ou Genève. Reste à savoir si ces valeurs et si le saut qualitatif de l'offre tertiaire, illustré par les inaugurations récentes des premières tranches de l'opération Confluence ou de la Tour Oxygène, suffiront à doper, à plus long terme, l'attractivité de Lyon et à attirer un nombre croissant d'investisseurs internationaux " observe Thierry Juteau. Evolution la plus significative de 2010, le bond de sept places réalisé par Lyon en terme d'" accessibilité aux marchés ", l'un des quatre critères essentiels aux yeux des investisseurs, pourrait déjà apporter un premier élément de réponse.

Autres résultats de l'étude

Passée en un an de la 28ème à la 22ème place, Vienne connaît la progression la plus spectaculaire. Mais la performance la plus significative de l'année 2010 est collective, et à mettre au crédit des villes allemandes. Düsseldorf gagne cinq places, ce qui lui permet de faire son entrée dans le top 10 de notre classement tandis que Berlin continue de progresser pour s'établir à la 7ème place quand elle n'était que 14ème au moment de la première parution de l'étude European Cities Monitor en 1990. Ainsi, l'Allemagne compte désormais, avec Francfort, Berlin, Munich et Düsseldorf, quatre villes aux dix premiers rangs des 36 métropoles européennes les plus attractives. Cette surreprésentation reflète bien sûr la structure décentralisée de l'Etat allemand, mais aussi la façon dont l'Allemagne est en train de profiter de la reprise économique, avec une croissance record de 2,2 % de son PIB au deuxième trimestre 2010, un fort rebond des exportations et un taux de chômage désormais repassé sous le seuil des 7 %.

Perspectives

La lenteur de la reprise en France suggère que notre pays ne dispose pas des mêmes atouts que son voisin d'outre-Rhin pour tirer parti de l'amélioration en cours de la conjoncture économique. Il ne lutte pas non plus à armes égales avec les pays d'Europe centrale et de l'est en termes de compétitivité des coûts de son immobilier et de sa main d'oeuvre. Toutefois, " Paris ne devrait pas voir sa deuxième position menacée, tant elle dispose d'atouts décisifs (facilité de recruter du personnel qualifié, accessibilité aux marchés, qualité des réseaux de télécommunications et qualité des infrastructures de transports externes et internes) dans la lutte que se livrent les principales villes d'Europe pour attirer les investisseurs. La question porte davantage sur la capacité de Paris de se rapprocher de sa rivale londonienne, ce qui devrait être d'autant moins aisé que l'attractivité de la métropole britannique, qui la devance régulièrement, pourrait continuer de progresser à l'approche des Jeux Olympiques de 2012 " conclut Thierry Juteau.

TOP 10 DES VILLES D'EUROPE LES PLUS ATTRACTIVES POUR L'IMPLANTATION DES ENTREPRISES

(source : Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2010)

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|Rang 2010 (2009) |  Ville    |
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|1. (1)           |   Londres |
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|2. (2)           |     Paris |
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|3. (3)           | Francfort |
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|4. (5)           | Bruxelles |
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|5. (4)           | Barcelone |
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|6. (8)           | Amsterdam |
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|7. (9)           |    Berlin |
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|8. (6)           |    Madrid |
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|9. (7)           |    Munich |
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|10. (15)         |Düsseldorf |
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CLASSEMENT DES VILLES D'EUROPE LES PLUS ATTRACTIVES SELON LES DIFFERENTS CRITERES

(source Cushman & Wakefield, European Cities Monitor 2010)

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|                     Critères                      |   N°1    |   N°2     |   N°3    |
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|Facilité de recruter du personnel qualifié         |  Londres |     Paris |Francfort |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Accessibilité aux marchés                          |  Londres |     Paris |Francfort |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité des réseaux de télécommunications          |  Londres |     Paris |Francfort |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité des infrastructures de transports externes |  Londres |     Paris |Francfort |
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|Coût de la main d'oeuvre                            | Varsovie |Bratislava | Lisbonne |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Climat économique créé par le gouvernement         |   Dublin |   Londres | Varsovie |
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|Compétences linguistiques                          |  Londres | Bruxelles |Amsterdam |
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|Rapport qualité de l'offre/coût immobilier         |    Leeds |  Lisbonne |   Berlin |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité des infrastructures de transports internes |  Londres |     Paris |   Berlin |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Offre disponible d'immeubles de bureaux            |   Berlin |Manchester |   Madrid |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité de vie offerte aux salariés                |Barcelone |    Munich |Stockholm |
+---------------------------------------------------+----------+-----------+----------+
|Qualité de l'environnement                         |Stockholm |      Oslo |Edimbourg |
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Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 60 pays et plus de 13 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr

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